Moderando el optimismo del sector inmobiliario
Una analisis cuidadoso de los datos pone en duda los augurios de que los precios de la vivienda van a subir
Aunque hace semanas –incluso ya podríamos hablar de años– el término pandemia no era de los más habituales en nuestro vocabulario. Lamentablemente hoy, no deja de pronunciarse en cualquier conversación. La crisis sanitaria, de la que todavía estamos luchando por salir, también han trasformado el panorama inmobiliario residencial en nuestro país que, durante varios meses atrás, se ha visto especialmente afectado. No obstante, hay algunos datos que nos permiten pensar en una recuperación hasta niveles previos al confinamiento. Sin ir más lejos, el INE, por ejemplo, publica periódicamente los datos del número de hipotecas y de transacciones de viviendas residenciales, una publicación a la que nosotros prestamos mucha atención y de cuyos datos sacamos la interpretación más completa posible. Analizar estas cifras nos hace apreciar la brecha que se ha producido durante los meses de confinamiento y la posterior recuperación en el mercado inmobiliario. Prueba de ello es que, en el segundo trimestre de 2020, las transacciones cayeron más de un 42% con respecto al mismo periodo del año previo y en 2021 fueron sólo superiores a las de 2019 en un 4,9%.
Para los más optimistas, las cifras nos invitan a pensar que el confinamiento solo supuso un retraso en unas transacciones, fácilmente recuperables tras la coyuntura, en forma de un incremento sobre los niveles de 2019 durante varios meses hasta compensar la brecha en transacciones provocada por la pandemia. Y ojalá fuera así. Sin embargo, la posibilidad de que la pandemia haya ocasionado un daño permanente en la economía también existe y esto se traduciría en una reducción de las transacciones de viviendas residenciales en su conjunto, lo que daría sentido al hecho de que los datos del segundo trimestre de 2021 solo sean algo superiores a las del mismo periodo de 2019.
En cambio, las hipotecas vivieron un mejor escenario durante el confinamiento, con una bajada inferior al 20% en 2020 y este año superan el 10% con respecto a los datos previos a la pandemia. Pero, ¿se está comportando el mercado inmobiliario igual en todos los lugares de la geografía española? La respuesta es no. Veámoslo a continuación con más detalle.
Un análisis provincia a provincia nos aporta un escenario mucho más esclarecedor. Hay un total de 19 provincias, entre las que destacan Madrid, Sevilla, Zaragoza y Murcia, que han experimentado un crecimiento superior al 12% en el número de transacciones en el segundo trimestre de este año, con respecto al mismo periodo de 2019. Por otro lado, hubo 15 provincias en las que, fijándonos en la misma franja antes mencionada, las transacciones variaron entre el 12% y el 0%. En este grupo destacan Barcelona, Valencia y Vizcaya, entre otras. En total, solo 34 provincias de España han experimentado una evolución positiva tras la pandemia.
Por último, ¿existen lugares en los que el número de transacciones está hoy por debajo del nivel previo al confinamiento causado por la Covid-19? En este caso, la respuesta es afirmativa y en nada menos que 18 casos, entre los que destacan las provincias de diferentes comunidades de España. Estas son Islas Baleares, Las Palmas, Málaga y Santa Cruz de Tenerife. Estos lugares todavía hoy no han conseguido recuperar los niveles previos a la pandemia. Dichas provincias, con un fuerte componente de turismo, sobre todo extranjero, son el reflejo de que, quizás, el daño permanente a la economía se alce como opción dominante frente al escenario optimista de un simple retraso de las transacciones, al menos, en las zonas en las que este daño ha sido mayor. Además, algunas de ellas experimentan porcentajes especialmente desfavorables, superiores al 20% negativo, como es el caso de provincias como Santa Cruz de Tenerife, con un -25% o Ceuta, con un -21%.
Intentar acertar hoy en el grado de afectación que la Covid-19 ha causado en el mercado inmobiliario prácticamente carecería de validez, pues todavía es pronto para establecer conclusiones demasiado rigurosas. Sin embargo, y sin jugar a las adivinanzas, los datos de las diferentes provincias nos dejan algunas evidencias, entre otras, la seguridad de que el efecto es muy distinto en unas zonas y otras.
Por un lado, el primer grupo de provincias, cuyo crecimiento es superior al 12%, parecen tener una mayor capacidad de recuperación con respecto al resto. Queda esperar a ver si, como es deseable, la actividad sigue creciendo en ellas. En el polo opuesto del ranking o, dicho de otra manera, en aquellas provincias cuyo crecimiento fue en todos los casos negativo, el panorama se antoja más complicado. Son las zonas que viven del turismo, especialmente del extranjero, por lo que su recuperación es, todavía hoy, más un deseo que una realidad. Se trata de provincias en las que el número de transacciones y de hipotecas todavía está por debajo de las cifras del conjunto nacional.
Por ello, tras este análisis tenemos que poner en duda aquellas voces que señalan que los precios de las viviendas aumentarán, ya que, si estudiamos bien los datos de la evolución del número de transacciones, estos no son coherentes con tales incrementos, al menos no en aquellas provincias en las que el crecimiento es aún escaso o incluso negativo. Es conveniente ser más cautelosos que nunca. Ahora es tiempo de observar muy de cerca la evolución de las cifras, ya que solo ellas pueden mostrar si nuestro sector recupera su salud.
Germán Pérez Barrio es Presidente de UVE Valoraciones