Los inversores extranjeros ultiman el asalto definitivo a hoteles en Barcelona y Madrid

Los grandes fondos exhiben en Berlín su apetito por comprar. Los rescates paralizan operaciones en el resto de la UE

Azotea del NH Collection Gran Calderón (Barcelona), vendido por 125,5 millones.
Azotea del NH Collection Gran Calderón (Barcelona), vendido por 125,5 millones.

España se ha convertido en la pieza más codiciada entre los inversores extranjeros que trabajan en la compraventa de activos hoteleros. En los tres últimos meses, las grandes cadenas hoteleras con activos en España han protagonizado numerosas operaciones: Meliá se deshizo de ocho hoteles que vendió a un vehículos institucional por 200 millones y compró a Varde el hotel Apollo en Barcelona por 90 millones; NH vendió el hotel Calderón de Barcelona por 125 millones de euros; RIU compró 19 hoteles a TUI por 670 millones de euros y el fondo canadiense Brookfield compró cinco hoteles a Selenta por 550 millones.

Son solo cuatro ejemplos de una fiebre inversora que parece que va proseguir en los próximos meses, como demuestra la compra de Apple Leisure Group, que tendrá más de 47 activos en Europa al cierre de este ejercicio, de los que 44 estarán situados en España. “Sigue habiendo mucho dinero en el mercado, los grandes fondos están buscando oportunidades, pero están muy acotadas en productos de calidad y en localizaciones céntricas”, señala Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España.

Grau ha tomado el pulso de los inversores durante los tres días en los que se ha celebrado Hospitality Insights en Berlín, la mayor feria de inversores hoteleros en Europa, y ha podido comprobar de primera mano como hay muchas más oportunidades en España que en el resto de Europa. “Se están mirando con atención otros mercados en Europa, pero no hay mucho a la venta. En Francia, Alemania y Reino Unido, los gobiernos han insuflado una gran cantidad de dinero al sector, que les ha permitido sortear la crisis, contar con liquidez y no tener que recurrir a operaciones de compraventa para esquivar la falta de ingresos. En España también han existido ayudas, como los créditos ICO o los ERTE, pero han sido muy inferiores”.

Francia y Alemania han inyectado ingentes ayudas a los hoteles para evitar quiebras

Rescates

En la actualidad hay dos empresas turísticas rescatadas en España por la SEPI (Air Europa y Avoris), que han recibido 475 y 320 millones de euros respectivamente y hay otras 17 que aún esperan el visto bueno para acceder a la petición de 1.110 millones. Nada que ver con el despliegue realizado por otros países vecinos, en especial a la hora de proteger al sector aéreo. Alemania inyectó hasta 9.000 millones de euros a Lufthansa, se hizo con el 20% del capital y a principios de verano ya ha procedido a vender parte de esas participaciones. Otra operación sonada fue la inyección de 4.300 millones a TUI, el mayor turoperador de Europa. Francia hizo algo similar aportando 4.000 millones a Air France y entrando en el capital de la compañía, del que ahora está saliendo.

Esa diferencia en los rescates públicos es, en opinión de Grau, el factor determinante que ha llevado a los inversores a volcarse en España y más en concreto en Barcelona y Madrid, las dos zonas más demandadas en España, junto a Canarias y Baleares y Costa del Sol. “Las transacciones cerradas en los últimos meses no han traído grandes descuentos, pero sí la oportunidad de acceder a esos dos mercados. Hace tres años era imposible y ahora sí hay oportunidad”. En las citadas operaciones, Grau detecta un patrón común entre los inversores. “Hay más apetito por reposicionar los activos, cambiar de operador y revalorizar el activo para una futura venta. Esa opción ahora está ganando más enteros que la compra con un contrato de gestión y una rentabilidad a medio o largo plazo”.

Los otros destinos más solicitados son Canarias, Baleares y Costa del Sol

De comprador a prestador

En las conversaciones que ha mantenido con los inversores, Grau ha podido constatar que los grandes fondos también están sondeando la posibilidad de entrar como prestamistas en las grandes operaciones ante el cierre del grifo bancario. “Muchos de ellos están contemplando cubrir operaciones. Si la financiación no te llega, el fondo te presta dinero como alternativa a la banca. Se trataría de una financiación puente, a la espera de que se vuelva a flexibilizar la financiación bancaria”.

Cuatro grandes operaciones

RIU. El grupo Riu compró a TUI el 49% de la propiedad de 19 hoteles que operan bajo la marca RIU Hotels & Resorts, además de dos terrenos con proyectos en desarrollo, que están en construcción en México y Senegal, por 670 millones de euros. La operación será financiada en su integridad por CaixaBank.

Meliá. La hotelera dirigida por Gabriel Escarrer vendió a finales de julio ocho hoteles a un vehículo de inversión por 204 millones de euros. Los inversores tienen el 85% del instrumento inversor, mientras que el restante 15% se lo reparten en porcentajes idénticos entre Meliá y Bankinter.

NH. Vendió el hotel NH Collection Barcelona Gran Hotel Calderón a LaSalle por 125,5 millones de euros con un contrato asociado de alquiler por 20 años, con la opción de ejercitar dos prórrogas adicionales de otros 20 años cada una, hasta completar un total de 60 años.

Selenta. El fondo canadiense Brookfield compró la cadena Selenta, propiedad del empresario catalán Jordi Mestre, por 440 millones. La operación incluye el negocio gestor y los cuatro hoteles en cartera: Sofia y Expo de Barcelona, Don Carlos Resort & Spa de Marbella, y el Mare Nostrum Resort de Tenerife.

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