Operaciones corporativas

El sector inmobiliario espera fusiones entre promotoras a partir de otoño

Los fondos se plantean opciones para Culmia, Vía Célere y Habitat

Las mejoras en las cotizaciones abren paso a operaciones en Bolsa

Casetas de venta de Habitat, Neinor y Aedas en el barrio de El Cañaveral en Madrid.
Casetas de venta de Habitat, Neinor y Aedas en el barrio de El Cañaveral en Madrid.

La reciente compra de Áurea Homes por parte de la promotora Aedas puede ser solo uno de los movimientos corporativos en el sector que los expertos vaticinan a partir de otoño y para los próximos meses. Se esperan fusiones y adquisiciones con distintos tipos de protagonistas: promotoras controladas por fondos internacionales, cotizadas en Bolsa y medianas empresas familiares.

Las conversaciones cruzadas han comenzado, según destacan varias fuentes consultadas, sin fructificar de momento más allá de dos operaciones: la adquisición de Quabit por parte de Neinor y la comentada de Aedas. Directivos del sector, consultoras y bancos de inversión comienzan a hacer propuestas que pueden llevar hacia la esperada consolidación del sector.

Además de Neinor y Aedas, los nombres que el sector da como posibles protagonistas son Culmia (del fondo Oaktree), Habitat (de Bain Capital) y Vía Célere (Värde Partners). Todas estas promotoras están controladas por fondos internacionales que en algún momento tienen que desinvertir porque los plazos para mantener su inversión están limitados en el tiempo. La opción natural para estas tres empresas es la salida a Bolsa, una alternativa que Vía Célere tuvo que frenar en 2018 porque el mercado se cerró a estas compañías debido a que ya habían debutado recientemente Neinor, Aedas y Metrovacesa y el interés de los potenciales inversores decayó.

La alternativa a la salida a Bolsa son las operaciones corporativas, tanto con las ya cotizadas como con otras para ganar tamaño. Inmobiliarias como Aedas y Neinor se han autoimpuesto ritmos muy elevados de construcción y entregas de viviendas, por lo que necesitan comprar suelo. Este tipo de fusiones y adquisiciones –como hicieron con Quabit y con Áurea, respectivamente– permite el crecimiento.

Hasta ahora el problema para que no haya habido una gran operación con Aedas, Neinor y Metrovacesa ha sido su pobre desempeño en Bolsa, debido a que cotizan con elevados descuentos respecto al valor neto de sus activos (NAV). Eso impide que cuadre el canje de acciones entre las potenciales empresas participantes.

Pero ese problema de las bajas cotizaciones se ha limado en parte, sobre todo en el caso de Aedas, debido a las alzas en lo que va de año. Aedas se ha revalorizado un 21% en 2021 y solo cotiza un 9,5% por debajo de su debut y un 13% de descuento respecto a NAV. En el caso de Neinor, sus acciones han mejorado un 14% en lo que va de ejercicio y mantienen un descuento del 30% aproximadamente sobre NAV. Todavía queda lejos Metrovacesa, con un 53% de descuento respecto a NAV y con un 10% de revalorización en 2021.

Diversos caminos

Si el camino de Culmia, Vía Célere y Habitat está cerrado para debutar en Bolsa, la otra opción es intentar una operación de fusión con Neinor, Aedas y Metrovacesa. Para los fondos Oaktree, Värde y Bain sería una forma de llevar a sus empresas a cotizar, hacer más líquidas sus inversiones y poder comenzar a desinvertir.

Hasta ahora, ese canje de acciones lo han impedido, pero las conversaciones cruzadas exploratorias entre accionistas, directivos, consultoras y banca de inversión son un hecho que de momento no satisface a las distintas partes.

Otro camino que todas estas grandes promotoras exploran es hacer adquisiciones de medianas y pequeñas empresas que aporten suelo, ya que en este tipo de absorciones sumar plantillas no interesa tanto al comprador. Muchas promotoras de menor tamaño se están encontrando con dificultades para recibir el llamado préstamo promotor, con el que se financian las obras, porque los bancos han endurecido las condiciones de preventas. Por tanto, este tipo de salida, una venta corporativa, comienza a visualizarse como una solución en un sector que busca la consolidación.

En el caso de algunos de los potenciales compradores, además, estas adquisiciones de empresas de mejor tamaño aportan engordar su perímetro y que los inversores las vean con más interés si, por ejemplo, buscan debutar en Bolsa.

Otras como Inmoglaciar (de Cerberus) también podrían participar en operaciones, pero el sector ve ahora a este fondo más centrado en liquidar sus activos.

Motivos para entrar en operaciones

Las razones de cada empresa para participar en operaciones corporativas son muy diversas, pero los expertos consultados coinciden en que el sector tiende hacia la consolidación debido a la elevada presencia de pymes y a la limitada cuota de mercado de las grandes.

El caso de Habitat, controlada por Bain Capital, es el nombre que más se menciona sobre la posibilidad de que protagonice algún tipo de movimiento. El fondo estadounidense entró en Habitat en 2017 y puede tener cierto interés en buscar salidas parciales.

Igualmente Värde en Vía Célere es señalada desde el sector como la firma con más prisa por sacar rédito de su participación, aunque podría buscar otras vías como captar recursos de las ventas de viviendas, recoger beneficios e invertir escasamente en adquirir nuevos suelos.

En el caso de Oaktree, que entró en Culmia (antigua Solvia de Sabadell) en 2019, tiene menos prisa, pero nadie del sector descarta que pueda sumarse a alguna de las opciones.

Para Metrovacesa, su extenso banco de suelo hace que no busque compras, pero Santander (su principal accionista) si podría analizar opciones de M&A para desinvertir parcialmente, según diversas fuentes.

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