Los fondos extranjeros aguardan para llevar a Bolsa a sus promotoras

Culmia, Vía Célere y Habitat, entre las candidatas. Tras el éxito de Acciona Energía, el mercado espera movimientos

Obras de edificación en el barrio de El Cañaveral en Madrid. Pablo Monge

Diversos fondos internacionales que han apostado por el ladrillo en España están aguardando el momento oportuno para sacar sus empresas inmobiliarias a Bolsa. Si desde 2018 el mercado ha estado cerrado para las promotoras de viviendas, la recuperación económica, la alta liquidez en el mercado y la exitosa OPV (oferta pública de venta) de Acciona Energía hace pensar que en los próximos meses pueda abrirse algunas ventanas de oportunidad, según diversas fuentes de mercado.

Habitat (del fondo Bain Capital), Vía Célere (Värde Partners), Culmia (Oaktree) e Inmoglaciar (Cerberus) son las empresas señaladas por el sector como posibles candidatas a dar el salto. Todas ellas tienen en común que están controladas por fondos foráneos que en algún momento tienen que desinvertir de esas posiciones y la mejor forma es hacer la inversión líquida a través de una OPV. Sin embargo, este capital internacional ha visto cómo desde el debut bursátil de Metrovacesa (controlada por Santander y BBVA) en febrero de 2018, los inversores dejaron de estar interesados en este tipo de empresas tras las salidas previas de Neinor (impulsada entonces por Lone Star) y Aedas (del fondo estadounidense Castlelake).

La siguiente en la lista para debutar era Vía Célere, controlada por el fondo estadounidense Värde, que ya contaba con asesores y un calendario para lanzar la OPV. Pero la falta de apetito inversor abortó esa operación antes incluso de presentarla al mercado. Ahora sigue siendo la principal candidata para estrenarse.

José Ignacio Morales, director general de Vía Célere, reconoce que una OPV puede ser una de las alternativas para la compañía. “La salida a Bolsa es una opción más de las múltiples que tiene la compañía a su disposición. Tenemos la vocación de liderar el mercado residencial en España y en este sentido estamos continuamente valorando las oportunidades que nos ofrece el mercado”, reconoce. Aun así, el ejecutivo explica que por el momento, la empresa está centrada en seguir creciendo orgánicamente y cumplir con los plazos de entregas de viviendas y la generación de cash flow.

Momento de reactivación

Desde uno de los grandes bancos de inversión se explica que este momento de reactivación económica puede abrir esa ventana de oportunidad que buscan estos fondos: “El mercado de salidas a Bolsa sigue siendo accesible para compañías españolas y con la esperada recuperación económica tras la pandemia, compañías como las promotoras podrían ser un interesante activo a mirar por parte del mercado”.

Un portavoz de Culmia, la antigua Solvia del Banco Sabadell ahora controlada por Oaktree, apunta que en este momento no están mirando esa posibilidad. “Sin duda una salida a Bolsa puede ser una excelente vía para dar liquidez a nuestro accionista, quien en todo caso deberá decidirlo en el momento adecuado”, resalta. “De todos modos, no nos cabe duda de que, aplicando nuestro actual plan de negocio, Culmia va a resultar una compañía muy atractiva tanto en una hipotética salida a Bolsa como en cualquier otro tipo de operación corporativa”, aclara el portavoz.

Desde Habitat, por su parte, declinan dar una respuesta sobre el interés en una OPV ya que la decisión corresponde al accionista principal, Bain Capital. Esta inmobiliaria está presidida por Juan María Nin, antiguo consejero delegado de La Caixa, y cuenta como CEO con José Carlos Saz. En el caso de Inmoglaciar, de Cerberus, fuentes conocedoras explican que actualmente una OPV no está entre los planes del gigante estadounidense.

El éxito de la OPV de Acciona Energía, que debutó el 1 de julio con una capitalización de 8.800 millones de euros, ha confirmado que hay oportunidades para una OPV, después de que también se estrenaran este año Línea Directa y Ecoener. Pero ahora hay que comprobar si el ladrillo interesa a los inversores y si el pequeño tamaño de estas empresas no es un inconveniente. “En nuestro caso, el sector promotor sigue centrado en ser capaz de aumentar la oferta de viviendas en el mercado, ya que siguen existiendo muchas ciudades en España con una oferta insuficiente para atender la demanda local”, explica Morales, CEO de Vía Célere. “Por ello consideramos que estamos en un momento de madurez sectorial muy diferente como para hacer paralelismos entre una y otra industria”.

Hacer caja

La vía de la OPV es una forma de hacer caja que necesitan estos grandes fondos. Óscar de Santiago, socio de mercantil inmobiliario de Garrigues, opina que ve este tipo de operaciones bursátiles a medio plazo más que a corto plazo, aunque asegura que nunca se puede descartar que algún fondo lo intente si se abre la ventana de oportunidad. En el lado negativo para una OPV ve actualmente que el sector está muy atomizado, con empresas con un tamaño pequeño, y además recuerda que las que actualmente cotizan lo hacen con importantes descuentos sobre NAV, algo que desmotivaría a los fondos. "Los fondos tienen que llevar a Bolsa a las promotoras y rentabilizar su inversión o materializarlo de otra manera. Existen otras vías como la consolidación y las fusiones", apunta este abogado.

Por el lado favorable a las OPV, De Santiago destaca la alta liquidez en el mercado y que España cuenta con un déficit residencial relevante, lo que ofrece oportunidades a estas empresas para crecer.

Dudas ante una OPV

El principal problema con el que se han encontrado los fondos internacionales accionistas de promotoras para lanzar una OPV son las bajas capitalizaciones de las compañías del sector que antes se estrenaron: Neinor, Aedas y Metrovacesa. Todas estas compañías cotizan con fuertes descuentos respecto al valor neto de sus activos (NAV), lo que frena a los fondos a llevar a Bolsa a estas inmobiliarias.

Los fuertes descuentos también frenan la opción de los fondos de llevar a estas compañías a Bolsa a través de operaciones corporativas con empresas cotizadas, ya que igualmente es difícil para los socios reconocer esas minusvaloraciones.

Los fondos extranjeros entraron desde 2014 en el sector promotor español, revatilizándolo tras la crisis del ladrillo y financiera de 2007. Lone Star fue el primero en entrar, haciéndose con Neinor, y el más rápido en completar el ciclo de desinversión tras su OPV y salida del accionariado. Sin embargo, otros como Cerberus, Bain Capital, Oaktree o Värde tienen que ver cómo van saliendo de esas empresas, que necesitan tamaño y actividad relevante para salir a Bolsa. Las fuentes del sector señalan a Värde como la más apremiada en desinvertir.