Los retos para el mercado logístico del futuro
La falta de espacio en áreas urbanas por la fuerte competencia del uso del suelo es un desafío para los operadores y una ocasión para los inversores
La logística forma parte de la columna vertebral de un sistema donde hay que producir de manera rentable una serie de bienes y productos básicos para ser transportados lo más rápido posible, a lo largo de todo el mundo, pero esa fuerte integración global es precisamente la que hace que el sistema sea tan vulnerable a factores externos, como quedó reflejado en el estallido de la pandemia del Covid-19.
En pleno proceso de progresiva vuelta a la normalidad, queda demostrado que la crisis sanitaria ha acelerado algunas tendencias estructurales y ha puesto de manifiesto la importancia de contar con cadenas de suministros resilientes. Mientras existan materiales y productos que ser almacenados, manipulados y distribuidos, los grandes almacenes y centros de logística seguirán funcionando como ejes centrales en prácticamente todas las cadenas de suministro. Pese al proceso de desmaterialización en curso de la economía, por la digitalización y la miniaturización, el proceso tecnológico mediante el cual se intenta reducir el tamaño de los dispositivos electrónicos, se espera que los volúmenes de carga global se tripliquen hasta 2050. Pero el mercado logístico sí tendrá que adaptarse a las condiciones ambientales y de un mercado en constante cambio, en base a una serie de cambios demográficos, tecnológicos, los avances en el ámbito de la sostenibilidad y el incremento de la población urbana.
Los cambios en la demografía afectan el crecimiento económico, el comportamiento de los consumidores y los mercados laborales, sobre todo en la contratación de mano de obra, que constituye uno de los mayores retos para el sector logístico. Europa se enfrenta a una disminución de su población, con países como Alemania, Polonia, España o Italia que registrarán cifras de población más bajas en 2030, en comparación con diez años antes, a lo que se suma un progresivo envejecimiento del continente, con un aumento de la edad media en esta década en Europa de 42,5 a 45,1 años, que provocará que la oferta de mano de obra crezca más lentamente que la población en general, un desafío para la contratación de trabajadores en el sector del almacenamiento y el transporte, especialmente en países con altos niveles de empleo y bajas tasas de desempleo.
La creciente importancia de los factores sociales y de gobernanza (ESG) requieren nuevas características en la construcción y calidad del acondicionamiento del entorno de trabajo, que logrará atraer con éxito a trabajadores calificados y retenerlos en el largo plazo. Después de todo, los edificios logísticos seguirán requiriendo una cantidad considerable de trabajo y las personas ocuparán un lugar central en términos de procesos de trabajo en el futuro. Y el progreso tecnológico alterará los diseños de edificios futuros en el ámbito logístico, impulsados por el crecimiento constante del comercio electrónico. La capacidad cúbica de los edificios logísticos permitirá que se usen de manera más eficiente, lo que permitirá un ahorro de espacio, a lo que se suma el impacto de la difusión de tecnologías como la inteligencia artificial, el internet de las cosas y los análisis de big data para los almacenes inteligentes. Con respecto a la tendencia hacia la urbanización, que está provocando un aumento en el número y la proporción de personas que viven en áreas urbanas (del 74,5% al 77,5% entre 2018 a 2030 en Europa), se configura en sí mismo como un motor de la demanda de ventas en línea, cuya expansión se ha acelerado aún más desde el comienzo de 2020, debido a las restricciones impuestas para combatir el Covid-19.
El elevado volumen de paquetes derivado del boom del comercio electrónico y el problema de distribuirlos al cliente final en ciclos cada vez más cortos (entrega el mismo día, etc.) han provocado un repunte de la demanda de servicios logísticos urbanos y edificios, la denominada logística de última milla. La falta de espacio disponible en las áreas urbanas, debido a la fuerte competencia del uso del suelo de mayor valor, presenta un gran desafío para los grandes operadores logísticos, al tiempo que ofrece nuevas oportunidades para los inversores.
En muchas ciudades europeas, la disponibilidad de suelo logístico es escasa y los precios del suelo son altos, por lo que puede surgir la necesidad de edificios innovadores de varias alturas diseñados para un rendimiento más rápido. Los enfoques colaborativos en forma de espacio compartido o espacios bajo demanda también serían conceptos viables para intensificar el uso de ese espacio escaso. En este contexto, las propiedades logísticas urbanas abren la perspectiva de un mayor crecimiento de los alquileres, en comparación con los inmuebles logísticos tradicionales, ofreciendo así productos de inversión atractivos para los inversores.
La logística y las cadenas de suministro resilientes serán indispensables para una economía global del futuro que funcione a pleno rendimiento, por lo que el sector logístico se encuentra inmerso en una profunda transformación que está sujeta a la influencia decisiva de esas megatendencias demográficas, tecnológicas, sostenibles y de urbanización. La demanda de propiedades logísticas digitales y más compatibles con el medioambiente y climáticamente neutrales (edificios netos con cero emisiones de carbono) crecerá en los próximos años, ya que las grandes empresas se comprometerán con el ahorro de carbono, frente a los requisitos legales y estándares más estrictos sobre eficiencia climática, junto con la presión de la sociedad y los precios de las emisiones de CO2.
La logística del futuro será más eficiente, sostenible, con un impacto menos negativo y también una de las grandes oportunidades para inversores en el ámbito del real estate.
Juan Jiménez-Hevia es Director en España de Real I. S. AG