Inmobiliario

El sector financiero y las tecnológicas tiran de la contratación de oficinas

La pandemia hunde el alquiler de espacios de trabajo

Las rentas pagadas por las empresas caen por primera vez en seis años

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La pandemia sacudió el pasado año no solo la actividad económica, sino también el modo de trabajar en las oficinas, ya que debido al confinamiento y las restricciones sociales las empresas primaron el teletrabajo. La consecuencia directa sobre el mercado inmobiliario es la reducción de la contratación de espacios de oficinas, que en el conjunto de Madrid y Barcelona cayó un 51%, un descenso hasta los 470.000 m², según un informe de la consultora JLL.

La contratación de espacios se produjo fundamentalmente gracias al tirón de las empresas financieras y tecnológicas. En Madrid, el sector financiero (20,3% del total) encabezó la demanda (ver gráfico), seguido de las compañías tecnológicas (16,5%) y de la distribución y el consumo (13,6%). En el caso de Barcelona, el tirón se produjo básicamente por las tecnológicas (37,4%), donde el distrito 22@ se ha constituido en los últimos años como un polo de atracción. Les siguen las entidades financieras (15,6%) y las inmobiliarias (5,8%). El informe no explica si existe contratación neta de oficinas (más espacios contratados que desocupados).

JLL espera una recuperación gradual de la actividad según avance el año 2021 y considera que tras el boom inicial, la influencia del teletrabajo en la demanda de oficinas será limitada en el medio y largo plazo. “Es previsible una reducción de los puestos fijos, pero al mismo tiempo se dedicará más superficie a servicios, espacios comunes, colaborativos y creativos”, se explica en el informe.

El 71% de los empleados trabajó en casa

Durante el peor momento de la pandemia, en el confinamiento de la primavera pasada, el 71% de los empleados que habitualmente trabajan en oficinas lo hicieron desde casa, según JLL. El 58% de los empleados echa en falta acudir a la oficina, un 44% añora socializar con sus compañeros y el 26% su rutina diaria.

El 52% de los consultados por JLL indica que no se siente muy productivo trabajando en el hogar, aunque valoran positivamente como beneficio del teletrabajo tanto la flexibilidad como la conciliación.

En JLL consideran “demasiado simplista” la afirmación de que el incremento del teletrabajo se traducirá de forma directa en una disminución de la demanda de oficinas, ya que se debe considerar otros factores de interés para las empresas.

La consultora explica que se tenderá a un cambio en el uso de las oficinas, con más superficie dedicada a espacios colaborativos y servicios. "Desde la perspectiva de la empresa, las oficinas proporcionan un espacio físico para reunir a la gente, coordinar el trabajo, impulsar el rendimiento, y favorecer la creatividad y las sinergias a nivel interno. Igualmente, la cultura corporativa juega un papel clave en la atracción y retención del talento", destaca el informe de JLL.

"Desde el punto de vista del empleado, la oficina representa un lugar que promueve la interacción social. Incluso después del auge del teletrabajo tras el brote de Covid-19, la mayoría de los empleados declaran que les gustaría trabajar desde la oficina", recuerda la consultora.

La contratación de oficinas en Madrid se concentró, fundamentalmente, en el área financiera del centro, por ejemplo en la zona de Azca, predominando las transacciones de superficies inferiores a 500 m². En Barcelona, el mercado del 22@ junto con el área metropolitana de la ciudad han concentrado el 60% de la demanda.

El estudio recalca que para los próximos años, se espera que en Europa un 50% de las empresas buscará aumentar su inversión en espacios de alta calidad, mientras solo un 7% espera reducir oficinas en esos edificios prime.

Sobre los motivos para contratar oficinas, la mayor parte se debe a traslados de sedes, no a la creación de nuevas empresas. En el caso de Madrid, el 81% se justifica por una mudanza, aunque el 36% de todos los movimientos son traslados con ampliación de espacios para empleados. Únicamente el 2% corresponde a creación de nuevas compañías.

En Barcelona, las cifras son similares, ya que el 79% de los espacios contratados se deben a traslados (el 42% con ampliación de oficinas) y un 13% llega por la creación de nuevas compañías, probablemente justificado por el interés de firmas tecnológicas por la capital catalana.

Reducción de precios

El informe de la consultora inmobiliaria destaca que ciudades como Londres, Lyon o Madrid, entre otras, registraron una ligera disminución de las rentas prime –lo que pagan los inquilinos por edificios mejor ubicados–. “Sin embargo, estos ajustes a la baja fueron marginales e indican la resistencia del segmento prime en esta época sin precedentes”, según JLL.

La tendencia alcista de las rentas en Madrid durante los últimos seis años se rompió en 2020 por los efectos de la pandemia. El ajuste fue residual, según JLL, con una ligera bajada en torno al 1% en las rentas prime, que se sitúan alrededor de los 36 euros por metro cuadrado al mes. En la capital catalana, igualmente la tendencia alcista del último sexenio se paralizó con el brote de Covid-19 y cayeron entre un 1% y un 2%. De esta forma, los precios máximos se sitúan cercanos a los 27 euros al mes por m2.

Respecto a la inversión en compras de edificios de oficinas, también fue un mal año en España. La cifra se quedó en 1.700 millones de euros transaccionados, con un descenso significativo del 78% interanual (o caída del 63% si se excluye la operación de la sede del Santander en Boadilla del Monte en 2019, por un valor de unos 3.200 millones).

El volumen de inversión en oficinas representó un 22% del conjunto de las transacciones inmobiliarias en España (excluyendo hoteles), tras los volúmenes récord alcanzados en 2019. “Para 2021 se espera un repunte de la inversión, con un volumen previsto de superar los niveles del pasado año”, vaticinan desde JLL.

La mayor operación del mercado fue la venta del Edificio Helios en Campo de las Naciones por parte de Blackstone, por más de 180 millones, que alberga la nueva sede de ING en la capital. En Barcelona, destacó la venta de Actual Capital Advisors a DWS de un complejo de oficinas llave en mano en el 22@.

Respecto al perfil del inversor, los fondos continúan mostrándose muy activos en el mercado, siendo protagonistas del 61% de la inversión en 2020. Las socimis han ido reduciendo su exposición en los últimos años, representando menos de un 6% del volumen, cayendo desde casi un 30% en 2017.

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