¿Qué ocurre con el IVA e IRPF de los alquileres rebajados o perdonados por el Covid?

La Dirección General de Tributos ha despejado las dudas fiscales de arrendadores e inquilinos

¿Qué ocurre con el IVA e IRPF de los alquileres rebajados o perdonados por el Covid?

El cierre al público de muchos negocios durante el estado de alarma, y las posteriores restricciones impuestas en la segunda ola de la pandemia, ha provocado una gran conflictividad en el sector inmobiliario. Algunos arrendatarios han conseguido, vía pacto o a través de los tribunales, reducciones, aplazamientos, e incluso, condonaciones de renta.

En Cataluña, se ha impuesto por ley una rebaja del 50 % del alquiler de los negocios afectados por la suspensión de actividad. Se trata de la primera regulación ad hoc sobre la “onerosidad excesiva y sobrevenida” en las prestaciones contractuales por motivo de la pandemia.

La renegociación de los alquileres también ha afectado a los contratos de arrendamientos de viviendas, en ocasiones amparadas por la normativa aprobada para paliar la situación.

Pero, ¿qué consecuencias fiscales tienen estos acuerdos?

Lo cierto es que estas renegociaciones impactan en los impuestos de los alquileres. Sin embargo, la legislación del IVA y del IRPF no ofrece una respuesta concreta a estas situaciones, sumiendo en multitud de dudas fiscales a los inquilinos y arrendatarios. Alguna de estas cuestiones ha llegado en forma de consulta a la Dirección General de Tributos (DGT), que ha ido fijando una serie de criterios. De la mano de Pilar Jaquete, experta en asesoramiento fiscal de Alier Abogados, respondemos los problemas más habituales que pueden surgir a la hora de pagar el IVA (impuesto que afecta al inquilino de los locales de negocios) o declarar el alquiler en el IRPF. En todo caso, para evitar problemas, la letrada recomienda redactar correctamente los acuerdos y documentarlos siempre.

Las mensualidades perdonadas, ¿siguen devengando IVA?

En principio, sí. Solo en caso de que se cancele temporalmente el contrato de alquiler dejará de devengarse el IVA. Ahora bien, el impuesto tampoco se genera respecto de las rentas no cobradas de un local que no haya podido desarrollar su actividad económica debido a las restricciones covid.

Así lo establece la DGT en una consulta de 23 de junio (cuyo texto puede consultar aquí), en la que el propietario de un local comercial destinado a cafetería preguntaba si las mensualidades perdonadas a su inquilino durante el estado de alarma generaban IVA.

En primer lugar, la DGT afirma que “solo en el caso de que formal y expresamente se cancele temporalmente la relación contractual arrendaticia o se modifique el momento de su exigibilidad se dejará de devengar el impuesto”. Es decir, explica Jaquete, si no se produce esta cancelación o modificación, “el IVA sigue devengándose en las fechas acordadas contractualmente, aunque no se esté percibiendo la renta”.

Ahora bien, la DGT excluye el impuesto en determinados casos en los que el arrendador haya acordado con su inquilino no cobrar la renta durante un periodo de tiempo. En este supuesto, explica Jaquete, “lo que se produce es un autoconsumo de servicios, por lo que, a priori, debería devengarse el IVA”. En cambio, la DGT establece que, debido a la situación excepcional del confinamiento, “en el caso de locales de negocios cerrados al público como consecuencia del estado de alarma no se produce un autoconsumo y, por tanto, no se devenga IVA”.

Para ello se basa en el artículo 26 de la directiva armonizada del impuesto, que permite a los Estados miembros no gravar estos autoconsumos cuando no provoque “distorsión de la competencia”. “La DGT, con buen criterio, entiende que, en el caso del confinamiento, con restricción de movimientos y obligación legal de cierre de determinadas actividades, no se producía en ningún caso esta distorsión al no poder verse alterados los precios de mercado ni utilizar el local para otro fin”, afirma la letrada.

¿Qué pasa si lo que se acuerda es una rebaja?

Depende del momento en que se haya acordado la minoración temporal de la renta. Si se firmó después de que se hubiera devengado el IVA, el arrendador tendría que emitir una factura rectificativa, modificando la base imponible. Si en el momento del acuerdo aún no se había liquidado el impuesto, lo que procede es emitir la factura por el nuevo importe.

Este es un caso muy frecuente, sobre todo, en el sector turístico y hostelero, debido a las restricciones aprobadas para luchar contra el virus. En Cataluña, por ejemplo, desde este jueves, los negocios cerrados por el Covid-19 pueden solicitar pagar la mitad del alquiler a sus caseros.

Pilar Jaquete pone un ejemplo para entenderlo mejor. Si se trata de una renta de 2.000 euros exigible el día 1 de cada mes, y se ha acordado una rebaja del 50 % desde el 8 de abril hasta que finalice el estado de alarma, la primera factura (de 1 de abril) habrá que rectificarla a posteriori incluyendo el nuevo importe, esto es, 1.000 euros. “Sin embargo, la factura del mes de mayo ya se emitirá con una base imponible de 1.000 euros”, explica.

¿Cuándo se paga el IVA de las rentas aplazadas?

Según establece la DGT, si el impago de las rentas se produce por una moratoria, el devengo del IVA de esas mensualidades “se producirá con ocasión de la nueva exigibilidad pactada”. Es decir, el impuesto se genera en la fecha en que se acuerde el pago del dinero aplazado.

¿Cómo afectan estos pactos al IRPF?

Respecto a este impuesto, la DGT se pronuncia en una resolución de 21 de abril (cuyo texto puede consultar aquí), en respuesta a una consulta formulada por el arrendador de varios inmuebles que se plantea condonar total o parcialmente la renta a varios de sus inquilinos durante la crisis. Se trata de alquiler entre particulares, es decir, el contribuyente no se dedica profesionalmente a esta actividad económica.

El propietario en cuestión pregunta cómo le afectarían estos acuerdos en su declaración de la Renta. ¿Qué suma debe incluir como rendimiento de capital inmobiliario? ¿Puede deducirse los gastos de los inmuebles originados en ese periodo?

La DGT da respuestas a estas cuestiones. En primer lugar, explica Jaquete, para el cálculo del rendimiento neto “el arrendador solo debe tener en cuenta como ingresos los nuevos importes de alquiler acordados por las partes”. Además, podrá deducirse los gastos necesarios del alquiler, “incluso en los meses en los que no se haya percibido renta por este motivo”.

En el supuesto de que se negocie un aplazamiento de renta, su importe se tiene que declarar en el momento en que sea exigible según lo pactado. Es decir, si el mes de noviembre se acuerda una moratoria hasta enero de 2021, estas cantidades deberán incluirse en la declaración de la Renta de este año, a presentar en 2022.

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