El sector inmobiliario, motor económico tras el Covid-19
Cuenta con un banco de suelo saneado, resiliencia financiera, alta demanda y potencial de crecimiento
Estamos ante una situación sin precedentes. Una pandemia global que ha cambiado por completo nuestro estilo de vida, y que ha tenido un efecto muy negativo tanto en el sector sanitario como en el económico. Lamentablemente, todavía no podemos hablar de una situación pasada, pues sigue existiendo una enorme incertidumbre y aún es muy difícil hacer estimaciones sobre cómo puede evolucionar el sector económico, no solo en lo que resta de 2020, sino también en 2021. Pero sí que podemos extraer algunas conclusiones de lo sucedido y cómo condicionarán estos hechos el mercado inmobiliario una vez superada la pandemia global del Covid-19.
En primer lugar, aunque se ha comparado la crisis sanitaria generada por el coronavirus con la financiera de 2008, es necesario señalar que son dos situaciones muy diferentes. Las circunstancias que vivimos hoy se deben a un factor exógeno a la economía, de naturaleza temporal y no a razones estructurales de desequilibrio en las magnitudes macroeconómicas. Las consecuencias de incremento del desempleo y de quiebra masiva de compañías que está experimentando nuestra economía son los efectos de las restricciones sociales y económicas tomadas como medidas preventivas con el fin de evitar una mayor propagación de la pandemia. Antes del estallido de esta crisis, la economía marchaba con buenos ritmos trimestrales y éramos uno de los países del mundo desarrollado con mayores tasas de crecimiento. Por ello, en el sector inmobiliario se afrontan los próximos trimestres con un cauto optimismo, confiando en una paulatina recuperación económica. Es cierto que debemos ser prudentes con las previsiones económicas, ya que el futuro inmediato todavía es muy incierto y dinámico, pero a pesar de ello, la situación actual apunta a que el sector inmobiliario ha sido uno de los que mejor ha resistido el impacto de la pandemia, en el que apenas se han producido ERTE o ERE y que ha mantenido, dentro de las excepcionales circunstancias, un nivel de actividad más que aceptable. Esto nos conduce a pensar que, en las circunstancias adecuadas y contando con la voluntad combinada de compañías, gobiernos e instituciones, el inmobiliario puede convertirse en un motor clave de la recuperación económica y de la creación de empleo a lo largo del año 2021.
A diferencia de lo ocurrido en 2008, esta crisis la afronta un sector inmobiliario completamente renovado. La llegada de inversores financieros sofisticados y fondos institucionales ha servido a las compañías para acometer una renovación de sus esquemas corporativos. Tenemos ahora empresas más modernas y, sobre todo, con una gestión financiera más compleja, profesional y disciplinada que en momentos anteriores. Esto nos ha llevado a afrontar las restricciones de la pandemia con una buena situación de caja, un bajo apalancamiento y fuentes de financiación diversificadas, lo que nos aporta una gran solidez en estos momentos de dificultad.
Pero la mayor disciplina financiera no es la única razón. El Covid-19 ha puesto en pausa una tendencia clara de crecimiento y despegue de nuestra actividad. Por la propia naturaleza de nuestro negocio, estamos en este 2020 entregando muchas de las promociones que arrancaron en 2017 y 2018, por lo que esta crisis pilla al sector inmobiliario en plena tendencia ascendente.
En cuanto a los precios, si bien se ha especulado mucho con una posible bajada, no creemos que esta se vaya a producir, especialmente en aquellos mercados en los que antes de la pandemia la demanda de vivienda no se encontraba debidamente atendida por la oferta que éramos capaces de poner en mercado. Debemos tener en cuenta que, al margen de la buena situación financiera del sector y de las perspectivas de crecimiento, las promotoras tenemos una amplia visión de los ingresos que vamos a tener en los próximos años a través del porcentaje de preventas. Estas cifras nos indican que, en este punto, ya tenemos vendidas la práctica totalidad de las viviendas a entregar en 2020 y más de dos tercios de las de 2021. De hecho, nuestro foco actual son las ventas de las viviendas de 2022, un momento en el que la economía, incluso con las previsiones más pesimistas, ya habrá recuperado un ritmo de crecimiento similar al registrado con anterioridad a la pandemia.
Analizando conjuntamente todos estos factores, la conclusión a la que llegamos es que el sector inmobiliario actual, y más concretamente las promotoras residenciales, cuentan con una gran fortaleza para resistir las dificultades causadas por esta crisis y las perspectivas para un futuro más inmediato son las de ir recuperando poco a poco la senda del crecimiento en los próximos meses. Esto nos hace pensar que la promoción residencial va a ser clave en esa reactivación económica, y en la creación de empleo a corto, medio y largo plazo.
Por supuesto, la situación del sector no es homogénea en toda España y es necesario realizar precisiones al respecto. Las promotoras más grandes, como la nuestra, contamos con una mayor fortaleza financiera para hacer frente a esta crisis temporal, mientras que compañías más pequeñas, enfocadas sus actividades en ámbitos más locales, pueden atravesar mayores dificultades, tanto en la comercialización de sus promociones, como en el acceso a la financiación.
Lo mismo ocurre cuando hacemos un análisis por zonas geográficas. Ante esta situación, los grandes núcleos urbanos y sus cinturones metropolitanos serán los que mejor resistan el impacto. En cambio, las ciudades medianas y pequeñas que tengan una menor demanda, y las zonas de costa, con una mayor dependencia de la demanda internacional, estarán más expuestas ante la pandemia.
A pesar de ello, el sector residencial, en su conjunto, va a jugar un papel fundamental en la recuperación, especialmente en lo que respecta al empleo. La promoción y construcción de viviendas tienen la capacidad de generar entre tres y cuatro empleos directos e indirectos por cada vivienda que entregan. Ante estas cifras, muchas comunidades autónomas y corporaciones locales se han dado cuenta del potencial de nuestro sector y van a fomentarlo todavía más como método de reducción de las cifras del paro.
En definitiva, el sector inmobiliario tiene todos los ingredientes para convertirse en la punta de lanza de la economía española durante la reactivación económica pos-Covid. Contamos con inmejorables equipos, un banco de suelo muy saneado y atractivo, resiliencia financiera, alta demanda de producto y gran potencial de crecimiento. Esto, sumado a la capacidad de generación de empleo y el creciente apoyo de las instituciones, convertirá nuestro sector en el motor económico de nuestro país para los próximos trimestres. Que así sea.
José Ignacio Morales Plaza es consejero delegado de Vía Célere