Guía para la gestión empresarial de la crisis (9): el sector inmobiliario, una esperanza para la inversión
Las alternativas de inversión al sector inmobiliario siguen sin presentarse muy atractivas
En los últimos años hemos vivido un fuerte crecimiento de la inversión profesional en el sector inmobiliario español, si bien su ritmo empezaba a ralentizarse por la fuerte competencia y la subida progresiva de precios. El motor de la expansión era triple: la alta liquidez existente, la falta de alternativas de inversión atractivas y nuestro diferencial de crecimiento con respecto al resto de Europa. Para aproximarnos a lo que puede pasar en el sector en el futuro, es interesante examinar la potencial evolución de estos factores después del Covid-19. Con todas las cautelas que aconseja la situación, las conclusiones de ese análisis nos permiten ser relativamente optimistas.
En primer lugar, porque la liquidez parece que continuará en el corto plazo, si tenemos en cuenta los nuevos fondos inmobiliarios levantados en los últimos años y los anuncios de políticas monetarias expansivas de los principales bancos centrales.
Por otra parte, las alternativas de inversión al sector inmobiliario siguen sin presentarse muy atractivas. La alta volatilidad del mercado y la reducción de los tipos de interés está haciendo que la tendencia general sea mantener la asignación de fondos al sector inmobiliario.
En lo que se refiere al crecimiento, nuestra capacidad de recuperación comparada con otros países ha mejorado con respecto a la anterior crisis, gracias a medidas de flexibilización del mercado laboral como los ERTE, que presuponen el mantenimiento del empleo en los siguientes seis meses.
A todos estos elementos hay que unir el hecho de que en el contexto actual habrá vendedores dispuestos a reducir sus expectativas de precio, lo que nos hace ser optimistas y pensar que la inversión volverá al sector inmobiliario, salvo que se evolucione hacia un escenario de crisis estructural. Eso sí, la naturaleza y duración de la crisis será distinta en función del subsector.
Hoteles y comercios
Salvo que se descubra pronto una cura o una vacuna para el virus, los comercios (excepto los de alimentación) y los hoteles son los que más sufrirán. Probablemente, estaremos varios meses con restricciones en la movilidad entre países para evitar rebrotes, y el miedo a viajar de los turistas no desaparecerá en poco tiempo. Los hoteles urbanos ya han perdido su trimestre de mayor facturación. Los hoteles vacacionales probablemente también perderán gran parte de la temporada de verano.
Los hoteles turísticos se recuperarán el próximo año a niveles similares previos a la crisis, por su menor dependencia en la economía española y dado el constante crecimiento del número de turistas a nivel mundial. En el sector comercial, la recuperación puede ser más rápida, puesto que después de una temporada de confinamiento se volverá a valorar la experiencia de la compra presencial.
Promoción residencial
Las promotoras tienen ante sí varios retos. Por el lado de los ingresos, la disminución de la demanda vendrá determinada por la profundidad de la destrucción de empleo que se produzca y la incertidumbre económica que se genere en los compradores. Si, como apuntamos en un artículo anterior, la recuperación dibuja una evolución en forma de 'U' y la destrucción de empleo es temporal, nos enfrentaremos a un escenario de seis a doce meses, adicionales a la duración de la crisis, de bajas ventas y reducciones en los precios hasta que se recupere la confianza y los ahorros perdidos.
Por el lado de los costes, su evolución dependerá del retraso en los procesos de obtención de licencias urbanísticas y de la adopción de medidas de prevención en las obras, que habrán de negociarse con las constructoras. Todo esto supone pérdidas para la industria constructora, que ya tiene de por sí unos márgenes muy estrechos. La paralización de las obras y la posibilidad de hacer ERTE dentro del estado de alarma puede suavizar los daños.
Oficinas, logística y alquiler residencial
Las oficinas probablemente se enfrenten a ciertas tensiones de precios y valores durante el periodo que dure la crisis y su ocupación no disminuirá de forma significativa, salvo en el caso de grandes empresas que empiecen a plantearse el teletrabajo para ciertos departamentos después de esta experiencia forzada.
En cuanto a los activos logísticos podría pensarse que serían los únicos ganadores en esta crisis por el crecimiento del comercio electrónico, pero no será del todo así, ya que también aquí hay una parte del negocio de la distribución que está sufriendo por la falta de actividad en puertos y aeropuertos. El alquiler residencial probablemente sea el sector más resiliente a la crisis, como consecuencia de la fuerte demanda y de la falta de oferta. Esta tensión se incrementará por la falta de apetito en la compra de vivienda.
¿Cómo podemos minimizar el impacto de la crisis sanitaria?
En aquellos sectores cuyos inquilinos han sido más directa y rápidamente afectados, como los hoteles y comercios, será extremadamente importante hacer una evaluación y control de su salud financiera para determinar la mejor estrategia de negociación de las rentas o de cambio de inquilino.
En retail, operadores y propietarios deberán fortalecer los canales de ventas online para no ser tan dependientes de la apertura de la tienda en futuras crisis.
La promoción residencial tendrá que adaptarse al nuevo contexto de mercado con estrategias de negocio que den salida a los suelos en cartera, como son el desarrollo para alquiler o proyectos llave en mano para fondos. También habrá de flexibilizar y optimizar los costes fijos para prepararse ante los cambios de demanda y operativos.
En todos los casos, mientras dure la crisis se debe estar preparado para el peor de los escenarios. Si queremos evitar las ejecuciones hipotecarias, es crítico preservar la caja, refinanciar la deuda con los bancos y utilizar las ayudas del gobierno. En caso de no conseguir nueva financiación, una alternativa es aprovechar la alta liquidez que actualmente tiene el mercado para proceder a la venta parcial de activos o la entrada de socios financieros.
Estas medidas, junto a los factores de crecimiento antes comentados, permitirán probablemente que se reanude pronto la actividad inversora en España, aunque a unos precios inferiores a los existentes hace dos semanas, a la espera de la normalización de la situación.
Rafael Bou, socio responsable de Real Estate en PwC