La moderación del precio de la vivienda llega antes en la compraventa que en el alquiler
11 provincias verán el precio de venta bajar o estancarse frente a solo tres en el caso del alquiler, según prevé urbanData Analytics
El sector residencial se encamina hacia una fase de moderación de precios tras cerca de cuatro años de fuertes repuntes a los que no han seguido en igual medida los salarios, lo que ha restado accesibilidad a un mercado que se encuentra especialmente tensionado en las grandes ciudades. Pero esta ralentización no será homogénea, sino que se dará en mayor medida en la compraventa de vivienda que en el alquiler. Ello a pesar de que el precio de los arrendamientos ha superado a nivel nacional los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria, algo que todavía no se ha registrado en el segmento de la propiedad, y que, en general, al alquiler recurren las personas con menos ingresos, lo que agudiza el problema de acceso a la vivienda.
El año 2019 cerró con el precio medio del alquiler más caro, por encima del boom inmobiliario. En concreto, en diciembre pasado los arrendamientos alcanzaron los 10,18 euros el metro cuadrado, superando así el máximo histórico registrado en mayo de 2007 (10,12 euros), según un estudio reciente publicado por el portal inmobiliario Fotocasa en base a precios de oferta. En concreto, casi la mitad de las comunidades autónomas ha superado los niveles de la burbuja: País Vasco, Cataluña, Madrid, Baleares, Canarias y Castilla y León, detalla el director de Estudios y Formación del portal, Ismael Kardoudi.
La situación en la vivienda en propiedad, en cambio, es bien distinta. Según los datos de ese mismo portal, los precios de venta cerraron el último mes del pasado año con una ligera caída interanual del 1,3%, la primera tras más de tres años de subidas ininterrumpidas. Y pese a que la recuperación del sector ha sido muy dispar según el territorio, el precio medio de venta a nivel nacional se encuentra un 38% por debajo de los niveles más altos registrados en el boom, en los 1.846 euros el metro cuadrado. Únicamente Baleares se encuentra en máximos actualmente, explica Kardoudi.
Para este año se espera que esta tendencia continúe. Según las previsiones realizadas para este periódico por la empresa de análisis de datos urbanData Analytics (uDA), los alquileres seguirán encareciéndose prácticamente en todo el territorio nacional, excepto por tres provincias, mientras que en el caso de la vivienda en propiedad, se espera que los precios caigan o se estanquen en 11 de ellas. De hecho, según estas estimaciones, los arrendamientos seguirán encareciéndose casi el doble que las viviendas en venta: un 5,1% de media, frente a un 2,9%.
En concreto, el modelo de predicción de uDA, elaborado en base a cuatro millones de datos semanales que beben de una cuarentena fuentes públicas y privadas, calcula que los arrendamientos apenas se depreciarán muy ligeramente en Valladolid (-0,4%) y en Cáceres (-0,2%), mientras que se estancarán en Soria (0,1%). Regiones, todas ellas, con un mercado residencial poco dinámico por la escasa demanda. En cambio, estima que los precios de compraventa se contraerán este año en cinco provincias –Ourense, Jaén, Albacete, Pontevedra y Guipúzcoa– mientras que otras seis registrarían incrementos poco destacables por debajo del 1% –Álava, Melilla, Ciudad Real, Burgos, Sevilla y Zamora–.
Lo mismo se observa en las provincias con mayores repuntes. Únicamente en el mercado del alquiler se esperan incrementos de doble dígito este año: se trata de Castellón (15%), Lleida (13,1%), Guipúzcoa (10,4%) y Girona (10,2%), mientras que en el ámbito de la vivienda en propiedad, las alzas más importantes parece que serán notablemente más bajas: a la cabeza Girona con una subida del 9,6%, seguida de Málaga (8%), Ávila (7%) y La Rioja (6,9%).
La imposibilidad de muchos ciudadanos de acceder a una vivienda en propiedad por el endurecimiento de las condiciones para optar a una hipoteca así como por la incapacidad de ahorrar para dar la entrada de un piso ha hecho que la demanda de viviendas en alquiler repunte con fuerza en los últimos años, frente a una oferta de vivienda en alquiler insuficiente, recuerda Kardoudi. Una tendencia que seguirá profundizándose mientras los alquileres sigan encareciéndose más que las casas en propiedad y comiéndose el ahorro de los potenciales compradores de vivienda.
Los repuntes se mantendrán en Madrid pero perderán fuelle en Barcelona
Aún alzas del 6% en la capital. Según las estimaciones de urbanData Analytics, este 2020 todavía se esperan notables repuntes en la ciudad de Madrid por la alta demanda de vivienda en alquiler. Se prevé que los precios de los arrendamientos aumenten un 6,2%, sin prácticamente perder vigor respecto al incremento del año pasado (6,3%), pese a superar ya los máximos del boom. Al igual que en el resto del territorio nacional, las alzas previstas para el mercado de compraventa serán notablemente inferiores, del 1,8%, lo que supone una ligera moderación en comparación con un año antes (2,2%). Fotocasa, por su parte, no descarta que se produzcan los primeros descensos en la vivienda en propiedad.
Pérdida de vigor en la ciudad condal. Barcelona, que inició los repuntes de precios antes que Madrid, y que también ha sobrepasado los niveles máximos registrados en 2007, podría todavía registrar un encarecimiento de los arrendamientos del 1,55% este año, según los cálculos de uDA, si bien ya hay algunos distritos donde los precios se estancaron a finales del año pasado. Fotocasa prevé que puedan incluso darse caídas puntuales algunos meses. En lo que respecta la vivienda en propiedad, uDA espera que se deprecie un 1,9% después de caer en 2019 un 1,2%.
