Radiografía del sector inmobiliario ibérico
En los próximos tres años la rentabilidad en Portugal puede superar a la de España, por el bajo rendimiento que se espera del área del retail
El crecimiento económico se debilitó a lo largo de 2019 como consecuencia de la guerra comercial y al aumento de los aranceles entre China y EE UU. El anuncio de la firma de la primera fase del acuerdo entre ambas potencias ha reducido la incertidumbre, que había tenido un importante impacto en la inversión empresarial, aunque aún queda muchas incógnitas por resolver en las relaciones comerciales entre Pekín y Whasington. Con el fin de garantizar unas previsiones de crecimiento similares a las anunciadas, los bancos centrales están aplicando estrategias acomodaticias. Estados Unidos, Australia, Corea del Sur y otros países ya han aplicado recortes de los tipos de interés. El BCE, por su parte, no sólo redujo los tipos de interés, sino que ha reiniciado el programa de compra de activos.
Esta situación ha tenido un impacto sobre las previsiones a medio plazo del sector inmobiliario. Una prima de riesgo más amplia significa que hay menos presión al alza sobre los rendimientos y, por lo tanto, existe potencial de nuevas revalorizaciones. Por el contrario, las previsiones de los alquileres se redujeron modestamente debido a un perfil de demanda más débil. Si nos fijamos más concretamente en el mercado inmobiliario ibérico, durante los próximos tres años (2020-22) esperamos que Portugal pueda ofrecer un rendimiento total en todos los segmentos a la par de la media de la eurozona (4,8% anual), mientras que España puede tener un rendimiento ligeramente inferior (4,7% anual). La principal razón del bajo rendimiento de España es el bajo rendimiento esperado del sector retail (3,4% anual).
En lo que respecta al mercado de oficinas, dado que el mercado portugués ha ido a la zaga del español, esperamos que el mercado portugués supere (6,3% anual) al de la eurozona, mientras que el mercado de oficinas español puede experimentar sólo una modesta rentabilidad del 4,6% anual.
Es probable que la baja actividad de nuevos desarrollos y la gran demanda de espacio de oficinas de alta calidad por parte de los inquilinos impulsen aún más los alquileres de oficinas. En todos los principales mercados de oficinas de la Península Ibérica, esperamos que los alquileres de los activos prime y core superen la media nacional, ya que los ocupantes centran su demanda en activos de alta calidad.
Además, los principales mercados ibéricos de oficinas se han convertido en el centro de atención de las empresas tecnológicas, que impulsan la demanda y los alquileres. La demanda de oficinas, especialmente por parte de las empresas tecnológicas, busca cada vez más emplazamientos que estén muy bien conectados por transporte público y en un entorno de uso mixto, lo que significa que los emplazamientos que se encuentran muy cerca de las próximas zonas residenciales probablemente obtendrán mejores resultados incluso en un entorno de menor crecimiento económico. También la ESG, en particular los costes energéticos, desempeñan un papel cada vez más importante a la hora de elegir emplazamiento. Esto favorece a los edificios nuevos sobre los antiguos.
Por su parte, el sector logístico español se ha recuperado bien. Dado que la penetración del comercio electrónico se sitúa entre el 3% y el 4% del total de las ventas al por menor, se espera que crezca hasta el 5,6% en 2023 (fuente: PMA), por lo que la demanda está aumentando. Portugal está ligeramente por detrás de España en este segmento y, como la economía está más centralizada en torno a Lisboa, es posible que el auge de la logística urbana haya surgido antes en Portugal. El sector logístico debe seguir ofreciendo oportunidades. Sin embargo, son especialmente interesantes los mercados con restricciones de oferta. Por ejemplo, la topografía de Barcelona y Lisboa es mucho más restrictiva que la de Madrid, lo que limita la disponibilidad del suelo y proteger el valor de los activos. En todos los mercados el comercio electrónico está creciendo y pensamos que los tres grandes centros ibéricos ofrecen oportunidades a medio plazo en la logística urbana porque los consumidores esperan plazos de entrega más cortos.
Por otra parte, el turismo juega un papel cada vez más importante en el mercado inmobiliario ibérico. Sin embargo, la liquidez se ha centrado principalmente en las grandes ciudades más que en los centros turísticos. La razón principal es que el sector de los resorts sigue estando muy fragmentado en Europa en general, pero también en la Península Ibérica, lo que dificulta las suscripciones para los inversores institucionales. Así, las grandes ciudades se están beneficiando del aumento del turismo urbano procedente de Europa, pero también desde fuera de Europa. Podríamos prever que ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla y Bilbao, además de los tres grandes núcleos urbanos, también podrían atraer más inversores institucionales, ya que el turismo urbano está creciendo y los operadores hoteleros internacionales se están expandiendo en esos mercados.
Por último, si consideramos el sector retail, volvemos a señalar que el comercio electrónico está aún en sus inicios en España (3-4% de penetración frente al 18% en el Reino Unido y el 16% en Alemania), la presión del comercio electrónico se siente un poco menos aún. Pero se espera que la penetración del comercio electrónico se duplique en los próximos años y que ejerza más presión sobre el segmento retail. Pero como muchos actores españoles en este sector tienen una actividad importante en otros mercados europeos con una alta penetración del comercio online, ya tienen experiencia en la gestión de esta tendencia.
También es importante destacar que la prolongada crisis económica de hace diez años ya ha supuesto una importante racionalización de la red de tiendas retail en España y Portugal, mientras que en otros países (Alemania, Francia, Países Nórdicos y Europa Central), que han experimentado una rápida recuperación tras la crisis económica mundial, no lo han hecho. Muchas localizaciones secundarias en la Península Ibérica ya desaparecieron durante la crisis económica, pero estos centros son los que más sufren el comercio electrónico en otros países. Pero aún esperamos una mayor consolidación en el sector de retail en España y Portugal; particularmente para aquellos centros y activos que se centran en la moda rápida. Es probable que el segmento del lujo se vea menos afectado y como las principales calles de Barcelona, Madrid y Lisboa también están atrayendo a muchos turistas, estas calles también podrían verse afectadas por la digitalización. En resumen, los mercados Península Ibérica se encuentran en posiciones avanzadas del ciclo inmobiliario, lo que significa que las valoraciones en sectores como el de oficinas han superado en 2019 los niveles máximos anteriores. Con todo, el aumento de la valoración del capital se ha visto impulsado de manera significativa por la caída de la rentabilidad derivada de una política monetaria laxa.
Jean-Luc Seidenberg es Responsable de UBS AM para Europa de UBS Multi-Managers Real Estate