Las promotoras afrontan la primera caída de precios de la vivienda en la era posburbuja

Los ritmos de venta se ralentizan y comienzan los descuentos La Costa del Sol y el sur de Madrid sufren la alta competencia

Construcción de viviendas en El Cañaveral, en Madrid. Pablo Monge

Desde hace cinco años, el precio de la vivienda de obra nueva no ha parado de crecer con fuerza. Pero las empresas promotoras comienzan a ver signos de desconfianza y, por primera vez en este nuevo ciclo posburbuja, ven cómo caen los precios en algunas ubicaciones por la fuerte competencia, las incertidumbres y la falta de acceso a la financiación bancaria.

En la periferia sur de Madrid, la Costa del Sol y Alicante comienzan a verse bajadas de precios en promociones, según señalan algunos de los expertos consultados. Varios de los grandes intermediarios que comercializan las nuevas viviendas avisan de que los precios han alcanzado topes en algunos mercados y se empiezan a ver ajustes de los importes de los pisos proyectados. También aplican descuentos en las últimas unidades y lanzan ganchos comerciales como regalar la cocina amueblada.

Para elaborar esta información, este diario ha hablado con una decena de empresas consultoras y grandes promotoras, aunque algunas de ellas lo han hecho bajo el anonimato por no perjudicar sus expectativas de negocio. Gran parte destacan que estos abaratamientos no se están produciendo de forma generalizada y que, por el momento, hay una demanda sólida que absorbe todo lo que se construye.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, una de las principales comercializadoras de vivienda, recuerda que en las grandes urbes que tiran de la actividad económica en España los precios han crecido rápidamente porque el suelo se ha encarecido y han subido enormemente los costes de construcción. Eso ha provocado que se estén llegando a máximos en los importes en determinadas ubicaciones y que la demanda se resienta. “La gente quiere comprar, pero no puede. No llega con su salario o no es capaz de obtener financiación bancaria”, explica.

“Nosotros aún no estamos notando el efecto en precios”, ejemplifican desde una de las grandes promotoras, pero sí saben “que la competencia en algunos sitios” sí lo sufren, sobre todo en zonas donde hay gran oferta de proyectos “porque si no se ha trabajado bien el mercado o el cliente, cuesta cada vez más vender”, por lo que es necesario “acertar más” en todos los factores de la obra para no fallar.

“Nosotros no conocemos la estrategia de precios de las compañías, porque no son públicas. Aunque parece razonable que después de tres o cuatro años de subidas de precios pueda haber algún ajuste si hay un recalentamiento. Todo tiene un tope”, opina Daniel Cuervo, secretario general de APCE, la patronal de los promotores, quien destaca que en cualquier caso se trata de casos puntuales ya que no detectan una sobreoferta. En España, el ritmo de construcción de vivienda está a años luz de la época del boom de la pasada década. Si en 2006 se iniciaron 865.000 casas, el pasado año se quedó en las 100.733 unidades, según los datos del Ministerio de Fomento.

Punto negro en Estepona y parón en Barcelona

Costa del Sol. Los expertos coinciden en señalar al litoral malagueño, concretamente a Estepona, como el punto negro en la sobreoferta. “Hay más de 500 promociones activas y que además son de gran tamaño, de más de 100 viviendas”, señalan desde una de las grandes consultoras, que es reacia por esta razón a entrar en ese mercado.

Barcelona. El caso de la capital catalana es especial porque según las empresas consultadas hay un claro parón en el inicio de nuevos proyectos debido a la decisión del Ayuntamiento liderado por Ada Colau de que todas las obras nuevas cuenten con un 30% reservado a vivienda protegida. Por eso, los expertos destacan que las escasas casas que salgan a la venta en los próximos meses en la ciudad habrán encarecido su precio ante la falta de oferta.

“Los ritmos de venta son más largos, porque los precios están tocando techo en algunas ubicaciones”, reconoce Cuervo, de la patronal APCE. “El comprador ha llegado a un tope, quien se salga de ahí tendrá que ajustar”, añade.

El directivo de Foro Consultores avanza también que se están dando casos en que los promotores calculan rango de precios altos en sus desarrollos, y sin embargo no consiguen ventas sobre plano suficientes para que los bancos presten a las empresas los recursos con los que comenzar las obras: “Hay proyectos que se retiran del mercado. Se han comprado solares con la base de recorridos de precio al alza y después han constatado que no se producen”.

Otra de las novedades que está ocurriendo, según el ejecutivo de Foro Consultores es que los promotores se han dado cuenta de que los precios han tocado techo y empiezan a reconfigurar los proyectos para mantener la rentabilidad, “haciendo viviendas más pequeñas y ajustando las calidades” para llegar al potencial comprador.

En el segundo trimestre del año, los precios de venta de obra nueva han caído a nivel nacional (-0,4%), igualmente que en las tres comunidades donde más ha crecido en los últimos años, Baleares (descenso del 1,3%), Cataluña (-1,8%) y Madrid (-2,3%), según el Instituto Nacional de Estadística. Aunque a ritmos anuales desde 2014 en España se ha encarecido, con un fuerte incremento del 6,4% en 2018. Las cifras de las grandes inmobiliarias también recogen en todos los casos mejoras en los precios de venta.

Una de las prácticas comerciales que han dejado de practicarse es lo que Corral denomina como “los bloqueos”, es decir, que las promotoras están dejando de guardarse viviendas para venderlas en el último momento esperando que se hayan revalorizado en los meses de obra. “Es un señal de que el sector piensa de que el precio ha tocado techo”.

“Los descuentos no son una práctica al uso actualmente, pero si las promotoras llegan al final de la obra con algunas unidades pendientes de venta, es viable que puedan aplicar algún ajuste en precio para dar salida a las últimas viviendas”, coincide Samuel Población, director de residencial de CBRE. Este experto señala que una de las nuevas circunstancias que se dan es el agotamiento de la demanda embalsada de reposición ante los precios actuales. Aun así, afirma que el sector está sano: “El mercado de promoción está capitalizado y es solvente. Las promociones van a terminarse”. Localiza también un exceso de oferta disponible, con precios a techo de mercado, en Costa del Sol, así como en ciertos municipios del sur de Madrid. Destaca igualmente que en los últimos meses “la incertidumbre política” y la nueva ley hipotecaria no ha ayudado a mantener los ritmos de venta.

“Desde la segunda mitad del año pasado hasta mayo ha habido un parón en la comercialización y también en los precios. Creemos que por la inestabilidad política. Pero en los últimos meses ha recuperado un ritmo de ventas razonable”, asevera, por su parte, Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank, quien señala que los descuentos en las últimas viviendas o en algunas ubicaciones es algo puntual.