El supervisor detecta que las hipotecas se encarecen desde que la banca asume nuevos gastos

La banca, que paga el impuesto de AJD desde noviembre y asume nuevos costes tras la reforma legal, habría trasladado el coste al cliente elevándolo en 30 puntos básicos

Sede del Banco de España.
Sede del Banco de España.

La banca ha encarecido el coste de las hipotecas en el último medio año, coincidiendo con el decreto ley del Gobierno que forzó al sector a asumir el pago del impuesto asociado a estos créditos y con la aprobación de la reforma legal que eleva las obligaciones y costes que asumen las entidades, según ha detectado el Banco de España.

El Boletín Económico del segundo trimestre del año publicado por el supervisor financiero este jueves destaca que mientras que “en los últimos meses, los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones de crédito y al resto de la financiación han permanecido en niveles reducidos, muy próximos a sus mínimos históricos”, el coste de las hipotecas ha ido en aumento.

En concreto, reza el informe, “entre septiembre de 2018 y abril de este año, el coste para la adquisición de vivienda ha registrado un incremento de unos 20 puntos básicos”, cifra que se eleva hasta los 30 puntos básicos, matiza, si se tienen en cuenta también las comisiones bancarias que aplica el sector.

Esta evolución al alza “no se ha observado en el resto de segmentos ni en otros países de nuestro entorno” por lo que el Banco de España sostiene que “sería resultado de los cambios legislativos introducidos recientemente en el mercado de crédito inmobiliario”.

Aunque el supervisor no las cita en su informe, las principales novedades regulatorias en el campo hipotecario son dos. De un lado, el real decreto ley aprobado el pasado noviembre por el Gobierno obligando a la banca a asumir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) después de que el Tribunal Supremo desatara una sonada polémica al achacar su abono al consumidor.

Esta medida fue incluida luego en la reforma hipotecaria tramitada por entonces en el Parlamento, cuya aprobación definitiva llegó en febrero y que acaba de entrar en vigor a mediados de este mes. La nueva norma, que traspone con más de tres años de retraso la directiva europea en materia de protección del cliente hipotecario, establece además nuevas obligaciones de transparencia para el sector financiero y le impone asumir costes adicionales. 

En concreto, la banca debe correr ahora con todos los gastos de constitución del crédito para la compra de vivienda, incluyendo el impuesto, los costes de notaría, gestoría y registro (a excepción de las copias documentales que pida el cliente), excepto la factura de tasación. Esta se deja en manos el consumidor para tratar de evitar que sea el banco quien imponga a una tasadora de su confianza.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor del crédito, por lo que para un préstamo medio de 150.000 euros el tributo puede oscilar entre los 700 y los 2.000 euros en función de la comunidad autónoma.

Aunque el supervisor no apunta en esa dirección, hay que tener en cuenta un tercer factor que puede influir en el precio pues el boletín económico destaca que mientras la concesión de crédito al consumo -fuente de importantes rentabilidades para la banca en los últimos años- se está desacelerando, el sector está viendo compensada esta pérdida de ingresos por "el mayor crecimiento" de los préstamos destinados a la compra de vivienda. Es decir, la demanda ha crecido, lo que también puede ayudar a hacer repuntar los precios.

En concreto, la evolución registrada por el Banco de España en el coste de los tipos de interés, medido como TAE para recoger el impacto final para el cliente, detalla que los créditos para la compra de vivienda han pasado del 2,1% a cierre de septiembre de 2018 al 2,4% a finales del pasado abril.

Paradójicamente, el fenómeno detectado por el Banco de España en los últimos meses no termina de casar con los datos publicados también este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este indica que el tipo de interés medio para la adquisición de vivienda estaba en octubre en el 2,63%, bajó al 2,61% en noviembre, llegó al 2,57% en enero y, aunque ha vuelto a pasar por el 2,62% mientras, acabó abril en el 2,59%, lo que sitúa el coste medio por debajo del momento en que el Gobierno cargó el impuesto hipotecario a la banca por vía decreto. Las diferencias, en todo caso, pueden venir dadas por la diferencia de cálculo metodológico entre ambas autoridades.

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