La reforma hipotecaria entrará en vigor en tres meses

El Congreso da su aprobación definitiva al texto que traspone la directiva europea en defensa del consumidor con tres años de retraso

nuevas hipotecas
La ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, durante su intervención en el pleno del Congreso. EFE

El Congreso de los Diputados aprobó este jueves definitivamente la nueva ley de crédito inmobiliario, una reforma hipotecaria que incluye una docena de cambios de gran calado en favor de los clientes bancarios. La norma, eso sí, tardará aún tres meses en entrar en vigor, desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), al prosperar este jueves la enmienda que el PP introdujo en el Senado alegando que el mes de plazo que recogía el texto original no daba tiempo a la banca para adaptarse a los cambios y causaría un bloqueo en la concesión de créditos.

España traspone así finalmente la directiva europea en defensa del consumidor financiero con más de tres años de retraso. Una demora por la que se juega una multa comunitaria de 100.000 euros diarios. Pero la norma, que parte del proyecto impulsado por el exministro de Economía Luis de Guindos en noviembre de 2017, va mucho más allá que este texto o que el europeo. Modifica sustancialmente el sistema de concesión de estos préstamos para tratar de prevenir los abusos bancarios que vienen colapsando los juzgados españoles en los últimos años.

Los continuos varapalos que han recibido el sistema español de desahucios, las cláusulas suelo o el reparto de gastos hipotecarios en los altos tribunales patrios y europeos han despertado una fuerte contestación social que, en el clima electoral en que vive sumido el país desde hace meses, han propiciado un inédito consenso político a favor del consumidor. La norma salió del Congreso de los Diputados con el visto bueno de PSOE, PP, Cs, PNV y PDeCAT. Este jueves volvió a la Cámara Baja, donde solo generaron contestación algunas de las enmiendas que el PP incluyó en el Senado aprovechando su mayoría. Todos los grandes grupos celebraron el acuerdo alcanzado, a excepción de Podemos, que echaba de menos ir más lejos y felicitó a la banca por su victoria.

Así, el Congreso rechazó las enmiendas del PP que buscaban eliminar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de primera vivienda, tributo que ahora debe abonar la banca; eximir de este gravamen los inmuebles que sean energéticamente sostenibles; duplicar la nueva comisión por amortización anticipada de préstamos a tipo fijo o vincular a un desarrollo reglamentario posterior el que ahora se carguen todos los gastos de constitución del crédito  (notaría, registro, gestoría y AJD) a los bancos, a excepción del los de tasación.

A su vez, la Cámara Baja aceptó las enmiendas destinadas a retrasar su entrada en vigor o que los afectados por una ejecución hipotecaria puedan decidir si regirse por la nueva legislación o la anterior en función de la que les sea más favorable.

Este es uno de los principales cambios que conlleva la reforma, pues actualmente la banca puede iniciar un desahucio tras solo tres cuotas impagadas. Cuando la ley entre en vigor, solo podrá ejecutarse la hipoteca tras 12 cuotas impagadas, o el 3% del total de la deuda, durante la primera mitad del crédito; y tras 15 cuotas, o el 7% del crédito, en la segunda. Como el articulado actual ha sido anulado en los tribunales, por abusivo, la enmienda antes mencionada permitirá al consumidor decidir si se acoge al nuevo sistema, más garantista, o si pelea la nulidad de su cláusula original ante la justicia.

“Las restricciones en torno a la ejecución hipotecaria afectarán negativamente a las titulizaciones de hipotecas” de la banca española, advertía este jueves la agencia de calificación de riesgos Moody´s. La firma admitía, en todo caso, que “la mayor transparencia de los contratos hipotecarios” reducirá el riesgo de litigios del sector. La banca, por su parte, viene advirtiendo de que la reforma encarecerá el crédito.

“Vamos a hacer todo lo posible en lo que queda de legislatura para poder terminar la trasposición de la ley pues aún faltan una serie de actos jurídicos y vamos a tratar de hacerlo antes de que termine la legislatura”, avanzó la ministra de Economía, Nadia Calviño, sobre el desarrollo reglamentario pendiente. El objetivo es que la nueva ley de crédito esté plenamente operativa a finales del próximo mes de mayo. Quedarán abolidas entonces las cláusulas suelo, entre otras medidas (ver despiece) que prometen transformar con fuerza el sistema hipotecario español.

¿Qué cambia?

Demora. El interés de demora se limitará al interés remuneratorio más tres puntos.

Amortización. El pago anticipado tendrá una comisión del 2% en la primera década y el 1,5% luego, en las hipotecas fijas, y del 0,25% en los tres primeros años, y el 0,15%, en el primer lustro, en las variables. En caso de subrogación, las entidades se repartirán el coste.

Notarios. La banca deberá entregar al cliente toda la información de la hipoteca, y advertencias de sus riesgos, 10 días antes de la firma del contrato El consumidor podrá consultar sus dudas al notario, que deberá revisar que no haya cláusulas abusivas.

Límite a la banca. La ley acota la venta de productos vinculados a la hipoteca; regula seguros bancarios de renovación anual; permite una única comisión de apertura e impide ligar el salario de los banqueros al volumen de créditos concedidos.

Multidivisa. Las hipotecas en moneda extranjera podrán cambiarse a euros si el cliente lo desea.

Conversión a fija. La ley permite convertir hipotecas variables en fijas con un coste del 0,15% los tres primeros años y gratis, luego.

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