Los bancos contra las cuerdas: oleada de archivos de desahucios

Los tribunales frenan la ejecución de hipotecas que vencen por un impago

Las hipotecas comercializadas durante el boom inmobiliario se les están atragantando a las entidades financieras. Devolución de intereses indebidamente cobrados por las cláusulas suelo, gastos hipotecarios, y, ahora, las cláusulas de vencimiento anticipado, que están paralizando la ejecución de miles de desahucios.

Como su nombre indica, estas estipulaciones se incorporan al contrato de préstamo para posibilitar que el prestamista recupere el total del capital concedido si ve peligrar su cobro por el impago de algunas letras. Pero, ¿cuántas?

Una gran cantidad de las hipotecas concedidas en esos años de intensa actividad inmobiliaria preveían que el banco pudiera resolver el contrato y recuperar todo su dinero si el deudor dejaba de pagar cualquiera de los plazos. Una cláusula que era legal hasta el año 2013, cuando se exigió que se dejara de pagar al menos tres cuotas (artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Pues bien, la mera existencia de este tipo de estipulaciones en el contrato, que suponen una garantía desproporcionada respecto al riesgo asumido, está motivando que los juzgados rechacen de plano cientos de desahucios solicitados por los bancos.

Una oleada de autos está archivando las actuaciones iniciadas por aplicación de la cláusula de vencimiento declarada nula. Hospitalet de Llobregat, Barcelona, Almería…, los juzgados se están pronunciando y dando la razón a los consumidores. En este sentido, hay Audiencias Provinciales, como la de Castellón que ya han anunciado su intención de rechazar, con el visto bueno de los deudores, todas las ejecuciones que estaban pendientes por este motivo en los próximos meses.

La última palabra es del consumidor

El propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) tuvo que pronunciarse sobre las consecuencias que debía tener la existencia de esta cláusula en los desahucios ya iniciados. La cuestión no estaba clara, y mientras los juzgados se inclinaban por archivar las actuaciones tras declarar su nulidad, el Tribunal Supremo consideraba que esta era una solución más perjudicial para el propio consumidor. En este sentido, el Alto Tribunal preguntó sobre la posibilidad de mantener, a pesar de todo, el contrato, y continuar con la ejecución al tratarse de un proceso más garantista y económico para los deudores. En sentido contrario, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona consultó al tribunal europeo la inviabilidad de dicho cauce una vez detectado el abuso.

El TJUE, cuya línea jurisprudencial ha sido la de dejar sin aplicación las cláusulas consideradas abusivas, no se mojó del todo en su respuesta. En su sentencia, de 26 de marzo de 2019, dejó la decisión final a los tribunales nacionales, pero, puntualizó, la última palabra la tendría el consumidor. Y esto es así porque el tribunal europeo admitió la posibilidad de conservar parcialmente el contrato aquejado por la cláusula abusiva si esta opción fuese más beneficiosa para el deudor.

Después de la resolución del TJUE se han ido sucediendo los autos de juzgados y Audiencias que habían paralizado los procedimientos, levantando las suspensiones y archivando los desahucios con distintas fórmulas: sobreseimiento, denegación de actuaciones, o improcedencia de la ejecución despachada. El Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado.

Efecto disuasorio

Uno de los autos más fundamentados hasta ahora es, precisamente, el del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Barcelona. En su resolución , de 15 de mayo (cuyo texto puede consultar aquí), el juez declara la abusividad y nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato de préstamo aportado como título ejecutivo y deniega el desahucio. El juzgado, que aplica la jurisprudencia del TJUE, rechaza las dos "novedosas alternativas" abiertas por el Tribunal Supremo "para evitarle al acreedor hipotecario el cierre de la vía especial hipotecaria y las molestias y retrasos de tener que dirigirse a un juicio ordinario".

La primera de estas vías, la denominada "técnica del blue pencil test", en la que el juzgador elimina por sí mismo las concretas palabras del redactado de la cláusula que la convierten en abusiva, es, para el juzgado de Barcelona, inviable, porque, entre otras cuestiones, deshace el efecto disuasorio respecto de los profesionales de los créditos inmobiliarios.

Por otro lado, la segunda vía, que consiste en no archivar la ejecución hipotecaria pese a la abusividad de la cláusula aplicando supletoriamente el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil si se hubiera solicitado la ejecución tras el impago de tres plazos, tampoco es viable, según el juzgado catalán. Si bien el préstamo puede subsistir sin el vencimiento anticipado el juzgado interpreta (con una visión global) que la nulidad de todo el contrato no perjudica al consumidor. Más bien, al contrario, le beneficia porque "asumido que nadie quiere verse expulsado de su vivienda, parece evidente que cuanto más tarde se produzca este evento mejor".

Ganar tiempo

Se abre así un nuevo frente para las entidades financieras, que ven cómo se les cierra la vía específica que la ley procesal contempla para hacer efectiva la hipoteca. Más gastos y trámites y vuelta a la casilla de partida. Los jueces sugieren en sus escritos que inicien un procedimiento ordinario e, incluso, como el auto de 3 de mayo de 2019, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 7 de San Javier, la ejecución limitada a los plazos no satisfechos. En todo caso, deberán iniciar de nuevo los trámites, un tiempo que los consumidores pueden ganar para consignar las cuantías adeudadas y volver a respirar.

Más protección

La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en vigor el próximo 16 de junio, aumenta la protección de los consumidores que, puntualmente, no puedan hacer frente al pago de las letras de la hipoteca.

Los bancos no podrán iniciar el proceso de desahucio y ejecutar el total del préstamo mientras que las cuantías adeudadas no superen unos márgenes, que varían según el momento de vida del crédito. Así, durante la primera mitad de duración del préstamo, la cuantía adeudada debe ser igual o mayor al 3 % del capital concedido (y que, además, supongan el impago de doce meses); en cambio, si la hipoteca ya está en la segunda mitad de su vida, será necesario que, al menos, esa deuda sea del 7 % del dinero prestado (y que impliquen incumplimiento de quince meses).

Este precepto es, además, de aplicación retroactiva. Los bancos lo tendrán que tener en cuenta para todos los créditos firmados. Solo se excepciona el caso de que, antes de su entrada en vigor, la hipoteca ya hubiera vencido conforme al plazo legal actual (impago de tres meses).