Una de cada cuatro casas se declaraba en el boom a la mitad del valor al que se tasaba
En 2006, apenas el 4% de las viviendas se registraban al mismo precio que aparecía en la hipoteca, según el Banco de España
En 2006, en pleno boom inmobiliario y apenas dos años antes de que pinchara la burbuja del ladrillo en España, una de cada cuatro casas se declaraba por la mitad o menos del valor al que había sido tasada. Y en tan solo uno de cada 25 casos (4%), el precio de la vivienda declarado ante el Registro de la Propiedad coincidía con el valor de tasación que aparecía en la escritura de la hipoteca.
Diez años después, en 2016, apenas se daban ya casos en los que el precio y el valor difirieran por un margen tan acusado. En cambio, aquellos casos en los que ambas cifras coincidieron se elevaron del 4% al 25%, según el estudio La ratio préstamo-valor de la vivienda en España durante el período 2004-2016, publicado este martes por el Banco de España.
De forma más amplia, el informe, elaborado por las economistas Olympia Bover, María Torrado y Ernesto Villanueva, destaca que, durante el llamado "ciclo de expansión" (2004-2008), el valor por el que se tasaban las casas en España llegó a situarse más de un 30% por encima del precio de transmisión. O, dicho de otra manera, comprador y vendedor solo declaraban el 70% de lo que la tasadora había dicho que valía la casa, unas diferencias "sustanciales", según el estudio.
El pinchazo y de la burbuja y el inicio de la recuperación hizo que el valor de tasación registrado cayera en mayor medida que el precio de transmisión, lo que ayudó a estrechar la importante brecha que se daba entre una y otra cifra. De esta forma, entre 2009 y 2016, esa diferencia se redujo notablemente, pero pese a todo, el valor estipulado por la tasadora seguía situándose un 10% por encima del precio, un porcentaje aún así "importante", en opinión de los expertos.
Estos desajustes se explican por varias razones. Según los economistas del Banco de España, la información disponible acerca del precio de compraventa de una vivienda difiere mucho en función de la fuente de información a la que se acuda.
Una de ellas es el valor de tasación, es decir, la estimación del valor de mercado que un profesional hace de una casa, a efectos de que un particular pueda pedir una hipoteca al banco sobre parte de ese importe.
Otra, es el precio de transmisión, es decir la cantidad que tanto comprador como vendedor acuerdan declarar ante el Registro de la Propiedad, y que constituye la base imponible sobre la que Hacienda cobrará ya sea el IVA, si se trata de una casa de obra nueva, o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es de segunda mano.
El problema es que, según detalla el estudio, ninguna de esas dos fuentes tiene por qué recoger necesariamente el precio real de la compraventa de una casa. Y añade que, en general, "el precio de transmisión declarado en el registro es ligeramente inferior al de compraventa" y éste, a su vez, es "sensiblemente inferior al valor de tasación".
¿Por qué? El informe no detalla las razones concretas, pero una de las explicaciones de que el precio de transmisión sea más bajo puede deberse a que las partes declaren menos de lo que realmente han pagado, con el fin de ahorrarse parte de los impuestos de la compraventa y defraudar a Hacienda. Por otro lado, la falta de independencia de las sociedades tasadoras a las entidades financieras durante el boom pudo incentivar que se tasaran las casas algo por encima de su valor para poder conceder préstamos hipotecarios por un importe mayor.
Esfuerzo hipotecario
Teniendo en cuenta estas diferencias, el informe del Banco de España evalúa, por último, el esfuerzo realizado por los hogares para pagar una hipoteca entre 2004 y 2016. Como ya se ha dicho, el valor de tasación prácticamente siempre se sitúa por encima del precio de transmisión. Por tanto,si se tiene en cuenta esa magnitud más grande, el resultado de compararlo con el importe del préstamo dará un porcentaje más pequeño, lo que se traducirá en un esfuerzo hipotecario menor. Y, al contrario, si se coge el precio de transmisión, más pequeño, dará como resultado una proporción y un esfuerzo mayor.
Así, si se tiene en cuenta el valor de tasación, entre 2004 y 2007, los hogares españoles se endeudaban hasta el 70% de lo que valían sus casas, un porcentaje que entra dentro de los límites que suelen establecer las entidades bancarias, que recomiendan no superar el tope del 80%. En cambio, si lo que se toma como cifra de base es el precio de transmisión, entonces el esfuerzo se disparaba hasta el 107%, muy por encima de lo aconsejado.
A pesar de que el estudio revela que, en el caso del valor de tasación, la ratio de esfuerzo del 70% se ha mantenido a lo largo del periodo analizado, también señala, no obstante, que cerca del 15% de las hipotecas concedidas cada año por los bancos han excedido la recomendación del 80% del valor de tasación, y el 5% de los préstamos han sobrepasado el 100% del importe.
Por otro lado, si se analiza la situación tomando como referencia el precio de transmisión, el informe detalla que en 2006, la mitad de las hipotecas en España se concedían por un importe superior al precio que se había declarado pagar por la casa ante los registradores. En 2016, sin embargo, el esfuerzo de los hogares habían pasado del 107% al 80%. Ese año, solo un 10% de los préstamos excedieron el precio declarado, frente al 50% de 2006.