¿Cómo queda el reparto de gastos hipotecarios tras el fallo del Supremo?

La sentencia establece una nueva distribución de los costes de constitución del crédito

Sede del Tribunal Supremo, en Madrid.
Sede del Tribunal Supremo, en Madrid.

El Tribunal Supremo ha aclarado definitivamente esta semana cómo deberían repartirse los distintos gastos de constitución de una hipoteca atendiendo a la norma que rige cada uno. El asunto había sido objeto de una fuerte litigiosidad desde que, en diciembre de 2015, este mismo tribunal declarara nulas por abusivas las cláusulas generales que introducía la banca cargando todos los gastos al cliente.

La relevancia del fallo es incontable habida cuenta del enorme volumen de reclamaciones y demandas judiciales que ha suscitado aquel fallo, si bien su efecto es desigual en función de las condiciones del crédito. Estas son las principales claves:

  • ¿Cuáles son los gastos de constitución de la hipoteca?

Los principales costes que acompañan la firma de un crédito hipotecario son los de notaría, registro, asesoría, tasación y el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  • ¿A cuánto asciende cada uno?

Para una hipoteca media de 150.000 euros, corresponden unos gastos de 5.335 euros. El principal coste es el del impuesto, de 3.600 euros. Le sigue la notaría, con 978 euros, el registro, con 443 euros más y la gestoría, con 314 euros.

  • ¿Qué dice la nueva sentencia del Supremo?

El fallo viene a repartir de forma casi salomónica entre entidades financieras y consumidores el conjunto de los gastos, con algunas excepciones.

  • ¿Quién debe pagar al notario?

El fallo establece que bancos y clientes deberán compartir el pago de los aranceles notariales de la escritura del préstamo así como la de modificación. En el caso de ser una escritura de cancelación corresponde al cliente. Cada copia de estos documentos debe pagarla quien la pida.

  • ¿A quién corresponden los aranceles del registro?

El tribunal asume aquí que el único interesado en registrar el crédito es el prestamista, por lo que carga el coste al banco. En el caso de que se inscriba la cancelación, sin embargo, será el cliente quien la abone

  • ¿Qué parte abonará a la asesoría?

Los gastos de gestoría tienen que ser abonados al 50% por las partes firmantes del contrato.

  • ¿Cambia el criterio en el caso del impuesto hipotecario?

No. El Supremo ratifica que la única doctrina válida es la que el pasado mes de noviembre cuando, tras corregir un fallo anterior, dictaminó que el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) lo deben pagar los clientes.

  • ¿No pagaba la banca ahora ese tributo?

La decisión del Supremo en noviembre llevó al Gobierno a impulsar decreto ley, del 8 de noviembre de 2018 ratificado por el Congreso de los Diputados el día 22, que impone a la banca el pago del impuesto hipotecario. Sin embargo, este cambio solo opera desde su entrada en vigor y la interpretación del Supremo afecta a las hipotecas firmadas con la legislación anterior.

  • ¿Qué ocurría hasta ahora?

Hasta el año 2016 la banca solía incluir por sistema en sus créditos una cláusula de reparto de gastos de constitución que cargaba al cliente todos los costes. Al difundirse la sentencia del Supremo, de diciembre de 2015, que la declaraba nula, por abusiva, el asunto comenzó a judicializarse. Para limitar el número de demandas, las entidades financieras acabaron asumiendo parcialmente los costes en los nuevos créditos.

  • ¿Qué gastos venían pagando las entidades?

A partir de primavera de 2017, la gran banca española comenzó a aceptar el 100% de los gastos de registro y las copias de la escritura notarial. A partir de ahí, algunas entidades aceptaron también asumir parte de los gastos de gestoría o incluso todos los de notaría, si bien siempre se negaron a asumir los costes del impuesto o de la tasación.

  • ¿Qué decían los jueces hasta ahora?

Al declarar nulas, por abusivas, las cláusulas que obligan al cliente a pagar todos los costes, el grueso de los jueces venía optando por pasar la factura completa a sus entidades financieras.

  • ¿Qué pasará tras el fallo?

Las sentencias que se emitan a partir de ahora deberán tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo y repartir los gastos entre las partes cuando anulen la cláusula de gastos. Asociaciones de consumidores y despachos de litigación aseveran, sin embargo, que si el asunto llega al Tribunal de Justicia de la UE, este anulará completamente la cláusula liberando al consumidor de todo coste. Solo un juez, en todo caso, puede elevar una consulta judicial sobre la materia a la Corte de Luxemburgo

  • ¿A quién beneficia la sentencia del Supremo?

Fundamentalmente a la banca, que eludirá los fallos en contra que hasta ahora le hacían correr con todos los gastos y podrá ver cómo se reparten.

  • ¿Qué cambia para los consumidores?

Quien vaya a firmar una hipoteca podrá tratar de solicitar un reparto de gastos similar al del Supremo, a sabiendas de que un juez lo impondrá si demanda. Algo parecido ocurre con quien ya firmara una hipoteca con un reparto de gastos diferente, pues la sentencia le da alas para pedir a su banco que iguale estas condiciones. El fallo puede ser una palanca especialmente valiosa para quien se hipotecara antes de 2017 y no demandara a su banco, pues le permite presionar a su entidad para que sufrague parte de los costes que le cargó íntegramente. Aunque conviene revisar la letra pequeña de cada crédito, muchos de los que firmaron después obtuvieron un reparto parecido al que fija el fallo.

  • ¿Cómo cambiarán las reglas del juego con la reforma hipotecaria?

La reforma hipotecaria en ciernes, pendiente de pasar por el Senado donde podría ser modificada, prevé que todos los gastos se carguen a la banca a excepción de la factura de la tasación. Esta se deja en manos del cliente para garantizar que pueda elegir con cierta libertad la firma que valora el inmueble que busca comprar, evitando que sea el banco quien la designe.

  • ¿Afectará el fallo del Supremo a la nueva norma?

Si el Parlamento aprueba el texto de la reforma hipotecaria actual y mantiene que la banca cargue con todos los gastos, la doctrina del Supremo solo tendrá efecto sobre las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva norma. Los nuevos créditos, basados en esta nueva legislación, no estarán sujetos al reparto que el tribunal considera legítimo bajo la normativa que todavía sigue vigente. 

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