Finanzas

La nueva normativa encarecerá las hipotecas

"Creo y espero que no suban", dice el presidente del Gobierno

Los expertos prevén que el mercado se reactive una vez aclarada la incertidumbre

Imagen de una oficina bancaria.
Imagen de una oficina bancaria.

Continúa el caos en torno al impuesto vinculado a las hipotecas. Después de que el Tribunal Supremo diera marcha atrás y decidiera que es el cliente y no el banco el que debe asumir el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado un cambio normativo para que sean las entidades las que corran definitivamente con este gasto. El Ejecutivo aprobará un real decreto ley para regular el IAJD y que los consumidores se libren del tributo a partir de ahora. Sin embargo, los expertos y los anuncios de las entidades días atrás apuntan a que se acabará repercutiendo el coste en los clientes a través de un encarecimiento de las hipotecas.

Rubén Gimeno, director de estudios del REAF del Consejo General de Economistas, asegura que "es un gasto más para el banco y a la hora de dar el préstamo subirá el tipo de interés". En su opinión, el banco aumentará los intereses de las hipotecas y no las comisiones porque "quizás entonces los tribunales digan que son cláusulas abusivas y tengan que acabar pagando la mitad".

En respuesta a las preguntas de los periodistas, Pedro Sánchez ha dicho, en su comparecencia en La Moncloa, que confía en que la banca no suba las hipotecas. "Creo y espero que no porque el mercado hipotecario es bastante competitivo porque hay bastante oferta, y no solo en España sino también en la UE". El presidente del Gobierno reconoce que "es evidente que se abre un debate en torno a si hay cláusulas abusivas" en los contratos hipotecarios, pero ha apelado a la responsabilidad de la banca.

Antes de conocerse la resolución definitiva del alto tribunal, la banca ya había advertido de que en el escenario de tener que asumir el pago del tribuno repercutiría ese coste en el cliente encareciendo las hipotecas. El día que saltó la sentencia del Supremo a favor de los clientes, (y que ahora ha rectificado), varias entidades reaccionaron eliminando sus ofertas de sus páginas web y paralizando la firma de hipotecas hasta que se disipara la incertidumbre. Además, entidades como BBVA, Santander y Bankinter admitieron que probablemente transmitiesen el sobrecoste a los clientes, dado que supone un duro golpe para sus cuentas de resultados.

La consejera delegada de Bankinter, María Dolores Dancausa, aseguró en rueda de prensa que se tomarían medidas para seguir siendo competitivos y no perder dinero. “No podemos dar hipotecas que no sean rentables, no se puede vender por debajo del coste”, precisó.

Algunos expertos sostienen que con la nueva sentencia del Supremo las hipotecas no tendrían por qué sufrir cambios al menos como consecuencia del impuesto, pero con la modificación de la ley anunciada por Sánchez es la banca la que deberá pagar y las entidades ya han dejado clara su postura. De hecho, Ibercaja ha subido el precio de sus hipotecas y Bankinter, que suele hacer revisiones tanto al alza como a la baja periódicamente, elevó a mediados de octubre ligeramente los intereses de su hipoteca a tipo fijo: los tipos pasaron al 2,82% TAE a 10 años, al 3,05% TAE a 15 años, al 3,18% TAE a 20 años, al 3,23% TAE a 25 años y al  3,24% a 30 años. También ha aumentado los tipos fijos de la hipoteca Coinc desde el 2,30% al 2,56% a 10 años, del 2,50% al 2,80% a 15 años y del 2,58% al 2,94% a 20 años. Fuentes de Bankinter explican que esta subida "responde al swap del euribor".

Por su parte, el actual consejero delegado de BBVA, Carlos Torres, ya dijo que “respecto a las dinámicas de precio, bueno, habrá que esperar a qué pasa el día 5 y si cambia o no el criterio, y a partir de ahí ver las dinámicas competitivas”. El directivo insistió en que la banca ha cumplido con la legislación vigente desde hace 23 años. “Lo que no se puede hacer es aplicar un cambio a hechos pasados”, añadió.

De efectuarse una subida en las hipotecas de, por ejemplo, 0,10 puntos, los consumidores que contraten una hipoteca tendrán que pagar más intereses a lo largo de la vida del préstamo hipotecario, de manera que, aunque se libren del impuesto, la financiación les saldrá más cara.

Tomando como referencia una hipoteca media de 150.000 euros con un diferencial más euríbor del 1% a un plazo de amortización de 25 años, la cuota mensual asciende a 565,31 euros al mes. Al final del periodo habrán abonado 19.593 euros en concepto de intereses. Si el tipo sube al 1,1%, la letra sería de 572,12 euros al mes. Son 6,81 euros más por mensualidad que al cabo de 25 años equivalen a 21.636 euros en intereses. Es decir, 0,10 puntos porcentuales más suponen 2.043 euros más en intereses.

Teniendo en cuenta que el IAJD se sitúa entre el 0,5% y 1,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria (entendiendo como el principal del préstamo, los intereses ordinarios, los intereses de demora y propios gastos) según la comunidad autónoma, para 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), un impuesto del 1% por ejemplo sumará otros 1.500 euros. Es decir, en este caso, sale más económico apoquinar el impuesto.

Desde el portal de ahorro Kelisto.es estiman que un eventual encarecimiento de las hipotecas puede suponer un gasto mucho mayor para el cliente que el propio impuesto de AJD. "Un encarecimiento del interés de las hipotecas de solo 0,10 puntos supone gastar un 10% más que lo que el consumidor desembolsa cuando paga el impuesto de AJD", señala en un estudio.

Manuel Gonzalvez, director de Hipotecas de iAhorro.com, indica que "hasta ahora hemos visto subidas de tipos, discretas la mayoría, y en algunos casos de comisiones”. Afirma que "tras la sentencia es previsible que se empiecen a agilizar los trámites de firma de las hipotecas", y añade que “lo previsible es que pongan su foco en recuperar el parón de la firma de hipotecas para para cumplir sus objetivos anuales”. Apunta además que "ahora las opciones pasan por conservar la oferta actual, volver a la de antes de la crisis o seguir la tendencia de subir tipos y comisiones".

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, dice que “no parece muy razonable que el presidente del Gobierno se meta a enmendar decisiones judiciales. Aún así, cualquier medida encaminada a aumentar la seguridad jurídica es una buena noticia para el sector inmobiliario". De todos modos, no cree que "sea una buena noticia para los consumidores, que seguirán pagando el impuesto de forma indirecta a través de las muy probables subidas en los diferenciales, a lo que habría que sumar un sobrecoste que aplicará la banca por la gestión del mismo". A su juicio, "provocará que los ciudadanos tengan diferentes condiciones hipotecarias en función de la comunidad en la que residan, ya que el importe que deberá pagar la banca será distinto en cada caso”.

700 millones de impacto para la banca

La decisión del Ejecutivo de que sea la banca quien asuma a partir de ahora el coste del impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas tendrá un impacto para los bancos de 700 millones de euros al año según cálculos de DBRS y de 640 millones de euros anuales según estimaciones de Moody’s, que también contemplan que el sector repercuta sin más ese nuevo coste al precio de los créditos a los clientes.

La banca ha salvado en cualquier caso el escenario más adverso que se manejaba tras la sentencia del Supremo del pasado 18 de octubre. De haberse abierto la puerta a una retroactividad del pago del impuesto a cargo de la banca para los últimos cuatro años, el plazo en el que se pueden reclamar los tributos, el impacto para los bancos podría haber sido de 5.000 millones de euros, según había calculado ya el Ministerio de Hacienda.

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