Blackstone y Santander traspasarán 21.000 viviendas de Popular a varias socimis

El fondo estadounidense calcará la estrategia seguida con otras carteras y llevará los inmuebles a Bolsa

Ambas entidades también prevén sacar a la venta otros 9.000 pisos, los de peor calidad

Promoción de viviendas en Sanchinarro.
Promoción de viviendas en Sanchinarro.

La venta de activos inmobiliarios procedentes de Popular a Blackstone no está concluida, pero la estrategia de la operación está muy clara y reforzará al fondo estadounidense como el gran propietario de vivienda en España. El plan de la firma americana pasa por replicar a gran escala sus anteriores compras de carteras bancarias vinculadas al ladrillo. En concreto, el fondo llevará gran parte estas casas a varias socimis con el fin de destinarlas al alquiler. Una pequeña parte, la de peor calidad, se pondrá a la venta.

Santander vendió el pasado agosto a Blackstone el 51% del ladrillo de Popular además de la plataforma de gestión inmobiliaria Aliseda, que previamente había recomprado a Värde y Kennedy Wilson. Estos activos (tanto viviendas, suelos, oficinas y créditos dudosos) se valoraron en alrededor de 10.000 millones de euros, por lo que Blackstone pagará cerca de 5.100 millones cuando se cierre la operación a inicios de 2018.

De esa transacción, Blackstone y Santander gestionarán alrededor de 80.000 activos a través de Aliseda. De esos, 30.000 corresponden a viviendas procedentes de crédito promotor, según informan fuentes del mercado. La estrategia de ambos socios pasa por traspasar aproximadamente un 70%, es decir, cerca de 21.000 pisos, a varias socimis propias con la intención de ponerlos en alquiler, explican estas fuentes del sector.

Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) cuentan con ventajas fiscales como no tributar por el impuesto de Sociedades a cambio de repartir dividendo anualmente (que sí pagan impuestos), sus activos tienen que estar dedicados al alquiler y deben salir a Bolsa. Esta tipología de compañías permiten a Blackstone y Santander contar un vehículo fiscalmente interesante y a medio plazo también hace más sencillo una desinversión en el mercado bursátil.

Blackstone ya ha seguido esta estrategia anteriormente. Su primera gran operación en España fue la compra de 40.000 hipotecas a la extinta Catalunya Caixa por 4.123 millones en 2015. Después creó la plataforma Anticipa Real Estate para gestionar esos activos. Previamente a la compra del ladrillo de Popular, había adquirido alrededor de 7.000 millones de euros en este tipo de activos, de los que 12.000 eran viviendas.

Para crear el gigante residencial, la firma estadounidense comenzó a crear socimis a las que traspasar los inmuebles destinados al alquiler. La primera de estas sociedades es Albirana Properties, que comenzó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil en marzo, con una valoración bursátil de 170 millones, y con 5.000 viviendas de alquiler en gestión.

Pero solo es la primera. Blackstone hay ido creando otras socimis como Tourmalet, Torbel, Albirana II y Pegarena, según se recoge en la herramienta Insight View de Iberinform. Blackstone identificará cuáles son las mejores viviendas, las pondrá en alquiler y las empaquetará en varias socimis.

Actualmente Blackstone se encuentra en un proceso detallado de evaluación de los inmuebles para proceder a una tasación, según fuentes del sector, que concluirá con el cierre de la operación en el primer trimestre del próximo año. El resto de viviendas, las que no irán a las socimis, suman alrededor de 9.000 unidades. Se trata de las de peor calidad y se pondrán a la venta previsiblemente en el mercado minorista.

El fondo entró en el mercado del alquiler con la compra de pisos de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid en 2013, que posteriormente agrupó en la socimi Fidere, que también cotiza en el MAB y que dispone de una capitalización de 268 millones.

Blackstone, que cuenta con Claudio Boada como principal directivo en España, sigue especialmente activo en el inmobiliario en el país. La pasada semana compró a Sabadell la compañía HI Partners, propietaria de 14 hoteles vacacionales, por 630 millones.

¿Qué es Blackstone?

El fondo fue creado por Stephen Schwarzman, presidente y consejero delegado, en 1985. En estos más de 30 años se ha convertido en un gigante de la inversión que gestiona activos por valor de 328.000 millones de euros, a cierre del tercer trimestre del año.

Las inversiones de esta gestora de fondos se dividen en cuatro divisiones: capital riesgo, hedge funds, deuda e inmobiliario. Emplea a 2.300 personas en 25 oficinas y sus empresas dan trabajo a 480.000 personas en el mundo.

Se ha convertido en el mayor fondo inmobiliario, con una cartera invertida de 94.245 millones. Entre sus últimas grandes operaciones se encuentra la venta del propietario logístico Logicor, por 10.585 millones a China Investment Corporation.

Controla, por ejemplo, Hilton y SCPG (centros comerciales en China). El pasado agosto anunció junto a Starwood la creación de Invitation Homes, el gigante del alquiler en EEUU con 82.000 viviendas.

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