Cláusulas suelo
Viviendas a la venta.

Los jueces empiezan a cargar los impuestos de la hipoteca a la banca

Un juzgado de Sevilla carga a BBVA el impuesto de actos jurídicos documentados

Condena al banco a devolver 4.000 euros al cliente por todos los gastos

El frente judicial que se le ha abierto a la banca en el ámbito hipotecario no para de crecer y agravarse. En el caso de los gastos de constitución del crédito para la compra de vivienda, que ha suscitado un aluvión de reclamaciones desde que el Tribunal Supremo dictaminara que es abusivo obligar al cliente a correr con toda la factura, la batalla acaba de cobrar una dimensión superior.

Un juzgado de Sevilla ha condenado a una entidad financiera a correr con el 100% de los gastos hipotecarios, incluyendo, no solo gestoría, registro y notaría, como venía ocurriendo, sino imponiendo al banco también el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Se trata de la partida más abultada de estos costes y la que el sector financiero viene defendiendo que es la única claramente imputable al consumidor.

En concreto, la magistrada titular de un juzgado de primera instancia de la capital andaluza condena a BBVA a abonar a su cliente unos 4.000 euros, más los intereses legales generados, por el conjunto de gastos de constitución de la hipoteca al considerar nula, por abusiva, la cláusula del contrato en que se atribuían al consumidor todos los costes.

“Es una sentencia pionera y con muchísima trascendencia”, asevera Fernando Salmerón, responsable del bufete que ha logrado el fallo, argumentando que los casos sobre gastos hipotecarios pueden llegar a cobrar una importancia similar a los de las cláusulas suelo.

Expone que, aunque hay menos dinero en juego en el litigio de cada cláusula de gastos, el uso de estas condiciones es mucho más habitual y está presente prácticamente en todas los contratos hipotecarios.

La decisión de la jueza se basa en diversa jurisprudencia, entre la que se incluye el ya célebre fallo del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Aquella sentencia dejaba claro que incluir una cláusula “que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato” supone un desequilibrio abusivo que en algunos casos directamente contraviene las normas legales.

Los juristas sostienen en todo caso que aunque la cláusula sea nula, no queda del todo claro cuál es el reparto correcto de los gastos que debe aplicarse con lo que las expectativas están puestas en que el Supremo vuelva pronunciarse aclarando al detalle su criterio y sentando jurisprudencia.

En todo caso, la mayoría de las entidades financieras españolas han comenzado a aplicar un nuevo reparto de los gastos hipotecarios en la constitución de sus nuevas hipotecas para prevenir nuevos pulsos judiciales en el futuro. Aunque todas rechazan hacerse cargo del impuesto de actos jurídicos documentados, que suele suponer un 70% del total de la factura, algunos bancos asumen parte del resto.

Ante la falta de un modelo claro y definitivo para todos, cada entidad ha propuesto un reparto. La nacionalizada Bankia, por ejemplo, ha comenzado a cubrir el 100% de los gastos de registro, 50% de los gastos de gestoría y el 25% de los de notaría; BBVA o Santander, los de registro y parte de notaría, y Banco Popular aún está estudiando un nuevo reparto y de momento sigue cargando al cliente con toda la factura.

Para una hipoteca tipo, por unos 150.000 euros, el impuesto de actos jurídicos documentados puede suponer unos 3.600 euros, mientras que la tarifa del notario ascendería a 978 euros, los costes del registro ascenderían a 443 euros y los de gestoría sumarían 314,6 euros más, según cálculos del sector financiero, que apuntan a un desembolso total de 5.335 euros por hipoteca.

Más cláusulas nulas

Más allá de los gastos de formalización de la hipoteca, la sentencia del juzgado sevillano resulta especialmente demoledora –e ilustrativa de los tiempos que corren– porque anula también la cláusula suelo, la de intereses de demora y la de vencimiento anticipado. La juez solo considera válida la cláusula de comisiones de apertura de la hipoteca, que el cliente también había denunciado.

En el caso del límite establecido a la rebaja de las cuotas frente a la caída del euríbor, el fallo impone al banco la necesidad de devolver al cliente todo lo cobrado por este suelo con carácter retroactivo y sin límite de tiempo, haciéndose eco de la nueva doctrina del Supremo que se ha visto obligado a modificar su planteamiento anterior a raíz de la sentencia de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Como consecuencia de las cuatro cláusulas anuladas, BBVA tiene que devolver en total 15.000 euros al demandante.

El banco recurrirá el fallo al entender que no se ajusta a Derecho. Fuentes de la entidad recuerdan que no es habitual que los juzgados condenen a la banca a correr con todos los gastos hipotecarios y que la Sala Tercera del Tribunal Supremo se ha pronunciado declarando que el obligado al pago del impuesto es el prestatario.

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