Nuevo frente jurídico
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La banca tiene un riesgo de 20.200 millones por gastos de hipoteca

“Las lecciones en otros litigios muestra que este tipo de riesgos deben tenerse en cuenta”, añade Kepler

Las cláusulas suelo han sido las protagonistas del cierre de ejercicio de la banca española y han pasado una costosa factura en los resultados anuales, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea reconociera que las cláusulas abusivas lo son desde el inicio de la hipoteca, dando paso a la devolución al cliente de todo lo cobrado de más. Pero este frente jurídico no es el único que pesa sobre los bancos a cuenta de sus hipotecas, el producto clave para el negocio tradicional de la banca española, el minorista, y punto de partida habitual con el que el cliente establece relación financiera con su entidad.

Los gastos asociados a la firma de la hipoteca también están en el punto de mira de los tribunales y pueden generar un coste para el sector que está siendo excesivamente infravalorado por el mercado y por las propias entidades financieras, según apunta un informe de Kepler Cheuvreux. La firma señala que la potencial devolución de los gastos hipotecarios puede llegar a tener un impacto sobre el sector de 20.193 millones de euros.

La estimación resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 por la que se consideraba abusiva una cláusula que establece que debe ser el cliente quien asuma la totalidad de los gastos hipotecarios. Kepler cita además otra sentencia del Supremo, la 550/2000, contra la inmobiliaria Playasur a la que condenó a reintegrar los gastos de formalización de la hipoteca a un total de 76 clientes. Así, el total de costes hipotecarios repercutidos a la banca desde 2000 ascendería a 34.100 millones de euros, una factura que se reduce a 20.193 millones si se excluye el coste del impuesto de actos jurídicos documentados, el gasto más relevante de todos. Si se excluyen las hipotecas que habrían sido ya pagadas entre 2000 y 2016, y sobre las que sus titulares podrían renunciar a reclamar, ese coste total se reduce a 19.565 millones de euros.

“En este momento, vemos una probabilidad entre media y baja de que este riesgo termine siendo un coste. Sin embargo, el riesgo latente es muy sustancial y tiene un claro impacto en nuestra visión del sector”, reconoce el analista de Kepler Chevreux, Carlos García. De hecho, la firma muestra su preferencia por Santander, que se beneficia del entorno alcista de tipos de interés en sus principales mercados y tiene “una sensibilidad limitada” tanto a las cláusulas suelo como a los gastos hipotecarios abusivos.

Impuestos, el mayor coste

En su estimación, Kepler asume una tasa de actos jurídicos documentados del 1%, que se mueve entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Es del 1,5% en Valencia, Andalucía, Cataluña, Cantabria o Murcia, del 0,4% en Madrid para hipotecas inferiores a 120.000 euros y del 0,5% en País Vasco. Los costes de notaría oscilan entre el 0,6% y el 0,8% –Kepler emplea el 0,6% en su ejemplo– a los que se suman los costes de registro, gestión y tasación del inmueble. Para una hipoteca de 117.000 euros, la firma calcula unos gastos totales de 2.878 euros, de los que 1.173 son impuestos. 

“Las lecciones aprendidas en otros casos de litigios en Estados Unidos, Reuno Unido y España (cláusulas suelo) muestra que este tipo de riesgos deben tenerse en cuenta”, añade Kepler. Su estimación de los riesgos por costes hipotecarios para la banca cotizada es de un total de 25.300 millones de euros en el peor de los casos y de 14.600 millones en un mejor escenario. Caixabank es la entidad que se lleva la peor parte, con un riesgo máximo estimado de 6.400 millones de euros, el equivalente al 23% de su valor tangible.

Para BBVA, Sabadell y Bankia el riesgo máximo estimado por Kepler Cheuverux es de 4.600 para el primero y 4.300 millones de euros para los otros dos bancos. La factura se reduciría a 3.000 euros en Santander, a 1.600 millones en Popular y de 1.000 millones en Bankinter.

En su defensa, los bancos argumentan que los costes aplicados son legales y que la probabilidad de reclamaciones es muy baja para las hipotecas ya pagadas. La sentencia del Supremo de diciembre de 2015 no especifica en todo caso qué gastos correspondería pagar al banco y cuáles al cliente. Estableció que el banco debía asumir al menos una parte, aunque no llegó precisar cuál.

“El cálculo está hecho pero no provisionado”, reconocen en una entidad, donde insisten que la provisión de fondos que se exige al cliente para la firma no es dinero que se queda el banco.
Tras conocerse la sentencia del Supremo, el pasado diciembre, algunas entidades como Sabadell, CaixaBank o Bankia han comenzado a asumir algunos de los gastos de la hipoteca: el gasto de registro y parte de los gastos de gestoría y notaría.

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