Alberto Prieto: “Van a volver los viejos promotores”
El nuevo responsable de la consultora señala que los fondos protagonizan la reactivación de la promoción residencial buscando altas rentabilidades
Aficionado a las motos, hace un año protagonizaba las crónicas en numerosos medios de comunicación por ser el primer participante en el rally Dakar con un solo brazo útil, ya que del otro perdió la movilidad en un accidente. Alberto Prieto (Madrid, 1971), además de motero, es uno de los grandes expertos del sector inmobiliario en España. Tras muchos años como director general de Knight Frank, cambia de empresa para relanzar el negocio de la consultora BDO ligado a las transacciones de suelo y residencial.
Pregunta. ¿Qué objetivos se marca en esta etapa en BDO?
respuesta. A corto plazo posicionarnos fuertemente en el mercado de transacciones, buscando nuestro propio nicho, que son las operaciones de compraventa de suelo.
P. ¿En qué tipo de operaciones?
r. Yo vengo de esa especialización del mercado inmobiliario y ahora no existe un asesor de referencia en la parte transaccional. Además hay bastante interés en el mercado del suelo y en la promoción. Huimos de otros segmentos donde la competencia entre los asesores es feroz.
P. ¿Qué perspectiva ve para el sector de la promoción residencial tras años duros de crisis?
r. En primer lugar, ya hay bastantes zonas en España donde existe una demanda y casi una necesidad de producir vivienda. Si hace dos años era en áreas muy concretas, ahora se puede hablar de generalizar la oferta promotora en toda España y recuperar ritmos de producción anual no como los años del boom, pero sí velocidades de crucero de 200.000 o 250.000 viviendas al año.
P. ¿Esa es la cifra para un sector sano y sostenible?
“Si los ayuntamientos fueran ágiles en aprobar proyectos, hubiera habido menos corrupción”
r. La cifra más aceptada comúnmente para un sector sano en España son 400.000 viviendas, pero en cualquier caso creo que esa cifra es elevada. Yo lo sitúo entre 300.000 y 350.000 viviendas.
P. Y para 2017, ¿cuáles son las perspectivas?
r. Ahora mismo en producción ya podremos llegar a las 250.000 viviendas.
P. ¿Por qué ese impulso?
r. El primer elemento que influye es que hay buenas perspectivas y baja el paro. Además, los bancos están volviendo a financiar la obra residencial al promotor, lo que facilita que haya nueva construcción. Por tanto, se plantean las operaciones porque hay demanda y se vuelve a vender otra vez sobre plano.
P. ¿Cómo ha cambiado el papel de la banca?
r. Financia la promoción pero incluso también suelo finalista en algún caso. El negocio de la banca ha sido tradicionalmente la hipoteca, por lo que están deseosos de volver a prestar dinero a deudores solventes.
P. ¿Dónde hay recuperación?
r. Madrid, donde la primera y segunda corona son el motor de la promoción y recuperación. Además de Málaga, Córdoba, Valencia, Pamplona y País Vasco.
P. ¿Por qué interesa tanto ahora la promoción residencial a los fondos internacionales?
“Se plantean operaciones de vivienda nueva, ya que hay demanda. Se vuelve a vender sobre plano”
r. Muchos de estos fondos llegaron a España queriendo hacer operaciones de las que se califican como distress (empresas con problemas), de las que realmente ha habido poquísimas. Después se pasó a la fase de inversión de activos en renta a buen precio, pero no ha habido tantas operaciones y el efecto llamada fue tan fuerte que llegaron muchas firmas que se quedaron sin comprar por la competencia tan fuerte. Al final, inevitablemente, después de estar dos o tres años en España, se han dado cuenta de que existe una necesidad de producto residencial y han llegado a la conclusión de que las rentabilidades en actividades de promoción son bastante más altas que en cualquier activo en patrimonio. Obviamente, también es de más riesgo, pero en zonas como en Madrid, en los últimos dos años se ha comprobado que el riesgo comercial es mínimo, incluso con precios potentes, porque se está vendiendo todo.
P. Se vende todo porque hay poco.
r. Claro, porque no se ha producido nada en los últimos ocho años. La siguiente fase para los fondos, ya que el mercado está complicado en la compra de suelo finalista, es que se están planeando operaciones puramente de suelo, de comprar terreno en planeamiento para posteriormente hacer promoción o venderlo como finalista. Esa es la siguiente etapa que vamos a vivir en los próximos dos o tres años.
P. ¿Veremos también más socimis residenciales?
r. Vamos a ver más, y también de familias con dinero que constituirán este tipo de sociedades para abordar inversiones inmobiliarias con ventajas fiscales. También ayuda que el mercado se está adaptando a nuevas necesidades como el alquiler de viviendas.
“Van a volver los viejos promotores”
P. ¿Cómo veremos trabajar a los fondos que apuestan por la promoción residencial?
R. Veremos un formato que es el de la alianza con una operador local reconocido y también el de operaciones directas con equipos propios.
P. ¿Hasta cuándo los veremos?
R. Alguno se quedará, pero de aquí a seis u ocho años veremos a muchos irse. Siempre existe un efecto llamada internacional muy grande, tanto de entrada como de salida.
P. ¿Quién más está promoviendo?
R. Además de los fondos, los promotores que han sobrevivido a la crisis y también viejos promotores que desaparecieron y que volverán a aparecer.
P. Como es el caso de Manuel Jove junto a BBVA.
R. En su caso vendió antes de la crisis. Pero otros se arruinaron y volverán, aunque sea a pequeña escala, porque saben del mercado.
P. Los promotores lamentan que en algunas ciudades es muy difícil sacar nuevo suelo finalista, porque no se aprueba, por lo que hay un riesgo en la inversión.
R. El riesgo político se traduce en que no se dan las aprobaciones de los ámbitos. En el sistema urbanístico español, la incertidumbre está en los plazos, que viene condicionado por la situación política de las comunidades autónomas y de los consistorios. Pero por otro lado, existe bastante seguridad jurídica. El problema es que prime la ideología y la inacción, que lleva a la incertidumbre. Los ayuntamientos deberían ser ágiles simplemente en aplicar la ley, en verificar que los proyectos cumplen la normativa y dar su conformidad. Eso agilizaría el mercado y si eso funcionara así, habría habido menos corrupción en España y evidentemente redundaría en la actividad económica.
P. Fuera del residencial, ¿cómo ve el mercado?
R. Sigue existiendo una demanda brutal de activos en renta. Los fondos entrarán en mercados menos tradicionales buscando más rentabilidad.
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