Hipotecas baratas que acaban saliendo caras
Comparar hipotecas parece un ejercicio relativamente sencillo, si nos fijamos solo en su tipo de interés. Una hipoteca variable a euríbor + 0,90% se supone que es más barata, mejor, que otra a euríbor + 0,99%, ambas a devolver en 25 años.
¿Es cierto que una hipoteca a un tipo de interés menor, es más barata?
No necesariamente. En materia de tipos de interés hipotecarios, el primer obstáculo informativo a vencer tiene que ver con saber diferenciar el tipo de interés nominal, el que se aplica sin tener en cuenta otros gastos relacionados con la hipoteca, del tipo de interés TAE o tasa anual equivalente, porcentaje más cercano al verdadero coste financiero del endeudamiento.
Así la hipoteca a un tipo nominal de euríbor + 0,90% supone aceptar un coste financiero del 1,44% TAE. Su competencia a euríbor + 0,99% comunica una TAE variable del 1,75%. Teniendo en cuenta que la primera ofrece un tipo nominal y TAE inferiores, ¿podemos concluir que es más barata? Aún no.
El cliente debe acudir a la letra pequeña y averiguar bajo que hipótesis se ha calculado el tipo de interés TAE. Así el banco que comercializa la hipoteca con un diferencial del 0,90% explica que la TAE del 1,44% se ha calculado teniendo en cuenta las siguientes magnitudes:
- Importe del préstamo: 150.000 euros.
- Plazo: 25 años.
- Valor del Euribor tomado: -0,069% (octubre 2016).
- Gastos iniciales: 1.724,89 euros.
- Comisión de apertura: 375 euros
- Prima anual de un seguro hogar: 234,34 euros.
- Prima anual de un seguro de vida: 155,30 euros.
- Tasación: 273,46 euros.
- Gestoría: 272,25 euros.
- Registro de la propiedad: 414,54 euros.
La TAE del 1,75% de la hipoteca a euríbor + 0,99% toma los siguientes datos:
- Importe del préstamo: 150.000 euros.
- Plazo: 25 años.
- Valor del euríbor tomado: -0,069%.
- Gastos iniciales: 0 euros.
- Comisión de apertura: 0 euros.
- Prima anual de un seguro hogar: 229,56 euros.
- Prima anual de un seguro de vida: 202,33 euros.
- Tasación: 329 euros.
- Impuestos (AJD): 2.235 euros.
- Gestoría: 378,41 euros.
- Registro de la propiedad: 622,52 euros.
Habría que analizar cada una de las partidas para calibrar los diferentes gastos incluidos. Así la hipoteca con una TAE más baja computa menos impuestos al basarse en la tributación del País Vasco. Si la hipoteca tributara en otra CC.AA., habría que rehacer los cálculos.
Por otro lado, las primas anuales de seguros no son directamente interpretables para ver el banco que vende los mejores seguros, ya que habría que leer las coberturas y riesgos cubiertos de cada uno. Pensemos que un incendio de una sola habitación, por ejemplo, no siempre lo cubre el seguro de incendio, ya que hay pólizas que no responden si se quema menos del 85% del valor asegurado. El seguro “barato” le costaría decenas o cientos de miles de euros a la familia que sufriera la desgracia “menor”, en definitiva.
La otra barrera informativa se relaciona con la forma de calcular la TAE, que puede no incluir determinados productos vinculados obligatorios. Así la hipoteca a euríbor + 0,90% está condicionada a nóminas superiores a los 3.000 euros mensuales, consumo en comercios con tarjetas por un importe igual o superior a los 3.600 euros anuales y una aportación a un determinado plan de pensiones igual o superior a 2.000 euros anuales. Estos condicionantes no se tienen en cuenta en la TAE del 1,44%, pero claramente implican costes o desembolsos mayores que la hipoteca de TAE 1,75% no tiene. Eso sin contar que solo los que cobran más de 3.000 euros pueden acceder a la primera oferta hipotecaria.
Ambos préstamos exigen contratar sendos seguros de hogar y vida, costes que si han sido tenidos en cuenta en los cálculos de la TAE.
¿Es más barata la hipoteca a euríbor + 0,90% o la de euríbor + 0,99%?
Me temo que sigue dependiendo, de las características de la familia que compra, de sus necesidades, de sus preferencias y del análisis pormenorizado de la hipoteca que necesita y los productos vinculados que contrata.En definitiva, se puede hacer una comparativa previa de las hipotecas para saber a qué bancos acudir, pero el análisis en detalle de las ofertas es clave para acabar contratando la mejor.