La banca dice ‘no’ a las hipotecas para alquilar vivienda

En Reino Unido funcionan desde hace años y se otorgan según los ingresos que puede obtener el casero con el piso La Asociación Hipotecaria recuerda que la banca ha de primar la solvencia del hipotecado y no la renta que obtendría

La propuesta lanzada en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) por algunos expertos sobre la necesidad de crear un préstamo hipotecario específico para aquellos inversores que quieran comprar casa para alquilar ha recibido ya una respuesta por parte de la banca. Las entidades españolas creen que “ahora no es el momento”. Ven estos créditos con demasiado riesgo y al mercado de arrendamiento muy poco maduro.

La sugerencia fue lanzada como una posible solución a dos de los problemas que acucian en la actualidad al sector inmobiliario español. Por un lado, si se incentivaba con una hipoteca ad hoc la compra de vivienda para alquilar, los expertos creen que la banca podría deshacerse con más rapidez de su todavía abultada cartera de casas. Y, por otro, a mayor oferta de inmuebles para arrendar, menores tensiones alcistas sobre las rentas, “algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad”, explica uno de los promotores de la idea.

No se trata de nada nuevo. Las conocidas como hipotecas para alquilar funcionan como un producto financiero más desde hace décadas en el Reino Unido y algunos países nórdicos, se trata en inglés de las mortgages buy to let.

¿Cuáles son las peculiaridades de estos préstamos?

Estos créditos se caracterizan por ir destinados a inversores de clase media, media-alta que tienen un importante ahorro previo y deciden destinar parte o todos esos recursos a la adquisición de un inmueble con la intención de sacarlo de inmediato en régimen de alquiler. Por ello, las hipotecas británicas para alquilar suelen conceder menos valor de tasación que un préstamo tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, en inglés loan to value.

“Como allí está considerado un producto financiero más, es decir, que el inversor en lugar de destinar su dinero a la compra de acciones en Bolsa o a un fondo de inversión, opta por comprar y alquilar, los bancos entienden que debe arriesgar parte de su dinero y de ahí que se concedan loan to value más bajos que cuando un ciudadano se hipoteca para adquirir la casa donde va a vivir”, explican fuentes del sector bancario.

En cuanto a los plazos de amortización, no hay ninguna diferencia con las hipotecas tradicionales, por lo que son préstamos que se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos. “La explicación hay que buscarla de nuevo en que se trata de créditos con más riesgo”, explican fuentes de otra de las entidades consultadas por CincoDías. Si son préstamos que como máximo solo conceden por el equivalente a la mitad de lo que cuesta el piso y además se paga un poco más de intereses que en un crédito hipotecario tradicional, ¿dónde está la ventaja entonces de contratar estas hipotecas para esos inversores mayoritariamente británicos?

Precisamente en este punto es donde radica la diferencia entre el sistema financiero británico y el español ante este producto específico. Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la renta que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo, en España hoy por hoy esa posibilidad no se contempla. Fuentes de la Asociación Hipotecaria de España (AHE) recuerdan que el supervisor apela a las entidades a realizar la concesión de hipotecas siempre priorizanzo el análisis exhaustivo de su solvencia. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa”, asegura Lorena Mullor, de la AHE.

Desde esta asociación, admiten que las hipotecas buy to let tienen todo el sentido en el Reino Unido, donde existe más tradición de esta clase de producto financiero y, sobre todo, donde su mercado de arrendamiento es muy ágil y está mucho más profesionalizado que el español. “En las principales ciudades del Reino Unido es muy fácil lograr ingresos estables con el alquiler de una vivienda, dada la elevada demanda; y una vez que se queda el inmueble vacío, también es bastante sencillo y rápido que éste vuelva a ocuparse”, subrayan las mismas fuentes.

Sin embargo, en España el mercado de alquiler se encuentra todavía a años luz del grado de profesionalización de los principales países europeos. Las entidades financieras consultadas admiten que aquí esa clase de créditos, basados casi en exclusiva en las rentas que se obtendrían estarían fuertemente penalizados para los bancos desde el punto de vista contable, ya que deberían provisionarlos de forma diferente a las hipotecas clásicas “y eso es algo que la banca actual no se puede permitir aún”.

Además, recuerdan que el alquiler debe sofisticarse más y arreglar los problemas que persisten en los todavía largos procesos de desahucio. Todo indica, por lo tanto, que estas hipotecas tendrán que esperar.