A falta de bonos rentables en Europa, daiquiri y hamacas en el Caribe
La estadounidense Apple Leisure Group busca inversores en España para seguir aumentando su cartera de hoteles en Cancún, Punta Cana y otras playas del Caribe.
Los bonos alemanes están cotizando a tipo de interés negativo, el mercado inmobiliario todavía tardará en recuperarse y los precios de las obras de arte en España son bajísimos comparados con los que suelen alcanzarse en las subastas de Londres o Nueva York. ¿Qué le queda a las familias ricas? Las playas del Caribe.
Es la respuesta que sin pensarlo dos veces daría Apple Leisure Group (ALG), empresa turística con sede en Pensilvania que opera hoteles en las islas del Caribe. El grupo está tratando de captar socios en España que le ayuden a seguir aumentando su cartera de complejos vacacionales.
El argumento de venta es simple: la recuperación de la economía estadounidense y el abaratamiento de los préstamos hacen que este sea el momento idóneo para invertir en la región.
En entrevista telefónica desde Miami, Javier Coll, vicepresidente ejecutivo y director de estrategia de ALG, sostiene que, a diferencia de Europa, donde la debilidad de los mercados obliga a los inversores a proceder con cautela, “hay una oportunidad importante en el Caribe”. Esta se sustenta en los 12 millones de estadounidenses que todos los años veranean en esta zona y de los que ALG lleva dos a través de su turoperador.
“El tiempo medio que tarda en recuperarse el capital es de seis años”, afirma Javier Coll, vicepresidente ejecutivo del grupo
“En los últimos 15 años, no ha habido uno solo en el que la llegada de americanos no haya crecido”, afirma Coll, quien destaca que esta tendencia no se resintió ni siquiera durante la recesión de 2008 y 2009. “La gente acortó sus vacaciones o redujo gastos, pero no dejó de viajar, lo que demuestra que es un negocio a prueba de crisis”, añade.
Ahora que lo peor en EEUU ya ha pasado, “estamos en un momento muy bueno”, insiste. Con una ventaja añadida: “El turista americano no solo está económicamente mejor que el europeo, sino que, además, paga tarifas más altas y gasta más en los destinos”.
AMResorts, la gestora hotelera del grupo, tiene 36 centros vacacionales que suman un total de 13.732 habitaciones y operan bajo el modelo de franquicia. Los resorts están repartidos en 19 playas de México, República Dominicana, Costa Rica, Jamaica, Panamá, Curasao, Saint Thomas y Aruba. En los últimos dos años, el grupo ha incrementado esta cartera un 20% anual.
Para mantener esta tasa de crecimiento, ALG está buscando inversores, “hoteleros o no”, que quieran construir, reformar o comprar hoteles de cuatro o cinco estrellas y explotarlos bajo la marca AMResorts. La compañía les ofrece sus contactos bancarios, conocimiento del negocio y base de clientes.
Los montos varían dependiendo del proyecto, pero Coll apunta que la inversión promedio en el Caribe se sitúa entre los 100.000 y los 250.000 dólares por habitación. “El tiempo medio que tarda en recuperarse es de seis años, pero depende de la calidad del destino. En Cancún, el más grande del Caribe, hemos tenido un cliente que amortizó su inversión en tres años, pero es un caso excepcional”, aclara.
En cuanto a la rentabilidad, indica que, si no se tiene en cuenta la financiación, puede obtenerse un cash on cash (retorno de efectivo en caja) del 15% o 16%, y si se considera el coste del préstamo, un 22% o 23%. “Normalmente, los bancos en esta parte del mundo financian el 50% del importe del proyecto”, apunta.
Pero expertos en el sector inmobiliario creen que la compañía no lo tendrá fácil para convencer a los grandes patrimonios españoles. “Hay muy pocos inversores dispuestos a firmar contratos de gestión hotelera. La mayoría prefiere el modelo de arrendamiento”, señala Etienne Brocas, director de CBRE Wealth Management.
En los contratos de gestión, es el propietario quien asume el riesgo de la cuenta de resultados y los gastos de personal. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento, el riesgo lo asume el operador.
Brocas sugiere que es muy difícil que un family office español esté dispuesto a asumir los riesgos políticos y climatológicos (huracanes) que entraña una inversión en México o el Caribe, cuando en Canarias o la Costa del Sol puede obtener una rentabilidad anual del 6,5% o 7%.
Integración vertical
Apple Leisure Group empezó hace 45 años como turoperador. En junio de 2013 vendió una participación no precisada al fondo de inversión estadounidense Bain Capital. Tras esa inyección, compró Travel Impressions (agencia de viajes mayorista) y CheapCaribbean.com (agencia online), con las que sumó seis empresas que abarcan toda la cadena de valor del sector.
“Controlamos la experiencia del huésped desde que hace la reserva hasta que regresa a su casa”, dice Javier Coll.
Las otras cuatro empresas del grupo son Apple Vacations (el turoperador), AMResorts (la gestora de hoteles), Amstar (traslados) y Unlimited Vacation Club (club de fidelización).
Los bancos españoles financian el 90% de las operaciones en la zona
Javier Coll, vicepresidente ejecutivo de Apple Leisure Group, explica que el grupo ha decidido buscar inversores en España porque su sector hotelero está familiarizado con el Caribe. “Si uno suma todas las habitaciones de hoteleros españoles en la zona, no hay ningún otro país que tenga más”, resalta.
En efecto, cadenas como NH, Meliá, Riu e Iberostar tienen establecimientos en destinos caribeños. En el caso concreto de los hoteles de AMResorts, desde el grupo informan que el 30% del total de propietarios son españoles.
El ejecutivo destaca, por otra parte, que los bancos más activos en la región también son españoles. Entidades como Santander, BBVA y Sabadell financian el 90% de las operaciones.
Pese a la cercanía, “los bancos estadounidenses siempre han sido reacios a invertir en el Caribe porque en EEUU tienen negocio suficiente y el riesgo país supone para ellos un coste adicional”, mantiene. La ocupación media de los hoteles del grupo es del 80%.