La mayor inversión que realiza el consumidor a lo largo de su vida

¿Qué mirar con lupa para ahorrar al comprar una casa?

¿Qué mirar con lupa para ahorrar al comprar una casa?

La correcta decisión en la elección de una casa puede ayudar a economizar de forma considerable la economía doméstica, ya que se trata de la inversión principal, la más costosa y a más largo plazo que realiza el consumidor.

Antes de comprar una casa es muy importante tener en cuenta el presupuesto a invertir, que no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales de la economía personal y que servirá para pagar los gastos iniciales de compra, alrededor del 10% del precio de la vivienda, la cuota del préstamo hipotecario en el caso de necesitar financiación y los gastos mensuales inherentes a la posesión de un inmueble.

Lo primero que se debe decidir es la zona donde se quiere vivir. La proximidad a padres, familiares o amigos es un factor importante para elegir el lugar donde vivir, aunque la relación de servicios próximos a la zona como la cercanía de accesos a medios de transporte, centros de salud, establecimientos comerciales, centros de ocio, centros educativos, plazas de aparcamiento, instalaciones deportivas, zonas al aire libre y los planes urbanísticos previstos en la zona son factores determinantes que fijan al alza o a la baja el precio de un inmueble.

La búsqueda de la vivienda y la vía por la que se va a realizar esta búsqueda es el segundo aspecto que puede simplificar las gestiones, visitas y ahorro de tiempo. Una alternativa puede ser el acudir a un agente inmobiliario que dispone de toda la información y oferta disponible para la compra útil de la vivienda. Así como de los servicios complementarios para la tramitación de la hipoteca. Además, normalmente es el vendedor el que contrata sus servicios y paga los honorarios.

El tercer factor a valorar son las características de la vivienda, detalles que hay que revisar con detenimiento en la compra de una casa y que afectan considerablemente en el precio final a pagar:

  1. La superficie de la vivienda influye en el importe del inmueble y define la cuota de participación en los gastos de comunidad y como base para la tasación de la vivienda.

    La superficie útil de la vivienda suele suponer aproximadamente un 15% menos que la superficie construida, esta última incluye aparte de la superficie útil del inmueble los metros correspondientes a grosor de muros, vigas, tabiques, terrazas. Y la superficie total computable es el resultado de la superficie construida más la parte proporcional de los elementos comunes.
  2. El espacio y la distribución general de la casa como la disposición de la cocina y los electrodomésticos incluidos, el número de habitaciones y de baños, las ventanas exteriores en las habitaciones, los pasillos, los recibidores, las zonas de paso, el número de armarios empotrados, los trasteros y otros espacios de almacenamiento; son elementos que suman a la valoración del inmueble a la hora de venderlo.
  3. La orientación de la vivienda es otro elemento que se valora a la hora de comprar una casa, ya que las viviendas exteriores normalmente reciben más luz natural que las interiores, aunque estas últimas son normalmente más tranquilas que los inmuebles exteriores. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de luz natural.
  4. Las calidades y los acabados de la construcción. Es importante revisar la calidad de los elementos interiores de la vivienda como la pintura, el parqué, los azulejos de suelos y paredes, los zócalos y molduras por el gasto derivado de las posibles mejoras y reparaciones. Pero también el estado de conservación de los elementos propios y comunes por las posibles gastos extras y derramas que pueden derivarse de su mejora.
  5. La revisión de los suministros energéticos es fundamental por las posibles desviaciones del precio de la vivienda. Respecto al circuito de agua hay que ver que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que se pierda caudal de agua y que el sistema de agua caliente se adapte a las necesidades requeridas. Revisar el tipo de instalación de gas es otro elemento del suministro a tener en cuenta y el cumplimiento de la normativa oficial por su posible repercusión económica. Comprobar el sistema eléctrico asegurándose de que tiene toma de tierra y en el caso de vivienda de segunda mano, la potencia que necesita la vivienda en función del gasto energético.

    Revisar el tipo de calefacción de gas natural, eléctrica, individual o comunitaria; la instalación de acumuladores que permitan la discriminación horaria eléctrica.

    Y no olvidar de verificar si el sistema de refrigeración está preinstalado, si es autónomo o centralizado. Y la potencia que se necesita tener contratada para una climatización óptima de la vivienda.
  6. Puertas y ventanas, ya que una correcta instalación de los cerramientos proporciona luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para un ahorro energético.

En cuarto lugar, la plaza de garaje es otro aspecto importante que puede condicionar la elección de la vivienda. Teniendo en cuenta la facilidad de acceso al garaje, las dimensiones de la plaza y facilidades de uso, el acceso directo desde el garaje a la vivienda y la situación jurídica de la plaza de garaje. Al tratarse de un inmueble más, a efectos del Registro de la Propiedad, puede ser un anexo inseparable de la vivienda y constar en la escritura como una parte indivisa dentro de la misma inscripción que la vivienda o bien una finca registral independiente cuya compra es por separado, aunque para ahorrar gastos se puede utilizar el mismo documento notarial de compra de la vivienda haciendo constar la compra independiente de ambos inmuebles.

Por último, dependiendo de si la vivienda es de protección oficial (VPO) o libre, existen restricciones a tener en cuenta como en el caso de VPO con precios más ajustados, ventajas en la financiación y donde la normativa limita el tamaño de la vivienda, el precio máximo de venta, los derechos de tanteo y retracto. El incumplimiento de estos límites puede conllevar sanciones administrativas y devolución de ayudas otorgadas.

DOCUMENTACIÓN A REVISAR ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRA

Para viviendas de segunda mano:

1. Título de propiedad del transmitente.

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc.

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, que regula la conservación de los inmuebles. Es obligatoria en algunas Comunidades Autónomas en las viviendas con más de veinte años.

Para viviendas nuevas:

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.

2. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

4. Memoria de calidades.

5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega).

Una vez valorados los aspectos anteriores, es necesario verificar la situación de la vivienda, conocer cuáles son las gestiones necesarias y la documentación a aportar.

Una de las informaciones previas a la compra es la situación de la vivienda en términos urbanísticos a través del ayuntamiento correspondiente. Si futuros planes urbanísticos pueden afectar a la vivienda o a su entorno. Así como consultar en el Registro de la Propiedad, el titular actual del inmueble y si la finca está libre de cargas como hipotecas, anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra. Si existieran, en el momento de la compra el vendedor deberá cancelarlas económica y registralmente.

Si la vivienda está sujeta a un régimen de comunidad de propietarios, se debe solicitar al administrador de la finca el certificado que acredite que la vivienda está al corriente de los pagos y en caso de deuda, cancelarse antes de la compra. También es necesario verificar si hay prevista derrama que conlleve futuros gastos y conocer la cuota mensual del pago de la comunidad de vecinos.

Por último, no hay que olvidar comprobar si la vivienda está al corriente del pago de impuestos como IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), ya que en el caso de impago la vivienda responde de las dos últimas anualidades.

En el momento de formalizar la compra, si la vivienda se paga al contado no es necesario acudir a la notaría, basta con un contrato privado entre las partes que sirva de comprobante de la operación. Aunque es conveniente registrar la vivienda a efectos de justificar los derechos sobre la propiedad y por tanto, es necesario hacerlo a través de un notario. En el caso de compraventa, la elección del notario la suele elegir quien paga los gastos.

Cuando se compra una vivienda hay que tener en cuenta los impuesto a pagar, ya que suponen un incremento alrededor del 7-10% sobre el precio de la casa. Si es un inmueble nuevo, se paga el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). En el caso de una vivienda usada hay que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).