Suben las casas por primera vez en seis años: ¿hemos tocado fondo?

¿Cuánto ha caído la vivienda desde máximos?

Según los datos del ministerio de vivienda, un 38% para el total nacional sobre el pico de la burbuja, que con datos del INE se marcó en septiembre de 2007. La subida del 0,8% interanual es la señal más positiva desde 2008, pero para recuperar el nivel de la burbuja tendría que subir más de un 60%.

¿Hay algún condicionante en este dato?

El final de la deducción por vivienda convirtió 2013 en el peor año del mercado inmobiliario en España. El Gobierno eliminó esta deducción para las casas compradas a partir del 1 de enero de 2013, y los compradores adelantaron las compras al ejercicio 2012, provocando una caída del número de viviendas vendidas en los primeros meses de 2013 y un descenso de los precios. El primer trimestre de 2013 es uno de los peores de toda la crisis para el precio de la vivienda. No obstante, los precios en términos trimestrales también han crecido, y en este componente no influye el fin de la deducción

¿Es un indicador sólido o una gota de agua?

Además de la subida de los precios sobre el trimestre anterior, otras cifras han dado cuenta de la estabilización, o una leve mejora, del mercado inmobiliario. Las ventas de viviendas han acumulado cuatro meses de subidas, crecieron el 8,8% en junio y están al nivel de antes del fin de la deducción (26.000 al mes). En algunas comunidades autónomas los visados para construir vivienda han aumentado respecto al año pasado (en términos nacionales aún bajan) y el mercado hipotecario ha revivido: la concesión de hipotecas aumentó un 19% en junio sobre el mismo mes del año pasado. Además, la banca ha empezado a comercializar hipotecas más activamente, lo que sugiere la reactivación del crédito. 

¿Dónde se recupera el mercado?

No hay una tendencia clara, si bien hay que tener en cuenta que la recuperación está en una fase demasiado incipiente como para sacar conclusiones. En Madrid es donde más ha crecido el precio de la vivienda en términos anuales: un 2,2%, después de haber caído un 41% desde máximos, más que la media. La Comunidad Valenciana, no obstante, marca subidas pero los precios han corregido menos desde máximos (un 32%). Y Cataluña, que marca las caídas más abultadas durante la crisis (45%) todavía no repunta. Las cifras de ventas, en todo caso, apuntan a que las zonas más turísticas (Baleares y Canarias) han recuperado el pulso antes que otras.

¿Quiénes son los compradores?

El principal factor en el mercado inmobiliario español es la compra de viviendas por parte de personas que no la necesitan para vivir: en 2013 el 39% de las casas que se compran en España se adquieren a tocateja, es decir, sin que medie una hipoteca. Inversores extranjeros o personas con capacidad de ahorro han movido el mercado durante estos años aprovechando pecios bajos y la necesidad de algunos vendedores. Además, hay muchos compradores extranjeros: el 13% de las casas adquiridas en el primer semestre fueron a manos de extranjeros. Sobre todo británicos, franceses y rusos.

¿Quedan muchas casas por vender?

Sí, aunque el parón en la construcción ayudará a que se absorba este excedente. Según datos oficiales, en 2013 quedaban casi 600.000 viviendas de segunda mano pendientes de venta. La tasadora Tinsa ha calculado que el stock procedente de la burbuja (que esta empresa cifra en 400.000 unidades) se absorberá en 2017, asumiendo un ritmo de construcción de casas de entre 45.000 y 50.000, frente a las 36.000 actuales. Gran parte de las viviendas pendientes de venta están en manos de la banca: en sus balances, la banca tiene 22.000 millones de euros.

¿Qué opinan los expertos?

La mayor parte de ellos apela a la cautela, por dos motivos. Uno, que la estabilización del mercado no implica necesariamente que empiece un ciclo alcista. Los elevadísimos niveles de paro, la estrechez (aunque ha mejorado últimamente) en la concesión de crédito y el stock pendiente de absorber hace poco esperable una recuperación acelerada. Expertos como Fernando Encinar, fundador de Idealista, advierten a los vendedores del riesgo de crearse falsas expectativas. Ahora bien, es cierto que en un mercado estable los vendedores no tienen por qué acelerar las operaciones y los compradores tienen menos poder de negociación que hasta ahora.