“Estudiamos fusionar nuestra Socimi con Entrecampos”
Mazabi, gestionada por Juan Antonio Gutiérrez, rentabiliza el patrimonio inmobiliario de unas 35 familias que agrupan unos 650 millones de euros y que ha cerrado en lo que va de año varias operaciones; una de las últimas ha sido la compra del hotel Riu Olivina en Lanzarote. Para dar liquidez a algunas de estos patrimonios, la multi-family office trabaja en crear una Socimi, que podría salir a Bolsa a comienzos de 2015. También baraja fusionarla con Entrecampos o dar entrada a fondos.
Pregunta. ¿En qué consiste la estrategia de inversión de Mazabi?
Respuesta. Gestionamos patrimonio a largo plazo con bajo riesgo, casi todas nuestras inversiones son conservadoras y estamos presentes en 14 países. En 2004, cuando no estaba aún creada Mazabi como tal, salimos fuera porque los precios estaban muy caros. No tenía sentido que Madrid fuera más cara que París. Y compramos viviendas en París, Bélgica, Holanda, Alemania, Polonia, Bulgaria y Reino Unido, junto a algunos países de Latinoamérica. A partir de 2013 volvimos y hemos hecho algunas operaciones oportunistas que han generado liquidez. Y en este momento, apostamos por inversiones en patrimonio a largo plazo, en Holanda y España, y luego transacciones oportunistas.
P. ¿Qué papel juega España en su cartera?
R. España está ahora ponderando el 80% de nuestras inversiones, porque es un país interesante. En 2014 estamos centrados principalmente en España y Holanda. Además, estamos desinvirtiendo en varios países, lo que está generando caja en nuestras sociedades.
P. ¿Qué son inversiones oportunistas?
R. En España, el turismo. Somos el tercer país más visitado y el segundo por gasto. Eso es muy importante. Canarias está al 100% de ocupación, la Costa del Sol está recuperando precios desde hace un año, gracias a los turistas que en otro momento irían a Egipto. Además, contamos con buenas comunicaciones y los turoperadores necesitan comunicaciones, lo que ha beneficiado a ciudades como Barcelona, que recibe a un gran número de turistas los fines de semana.
P. ¿Qué zonas turísticas son interesantes para Mazabi?
R. Marbella. El turista que va a Marbella es de los que gasta y se queda. Por eso tenemos proyectos nuevos en la ciudad, pero vinculados al desarrollo de promociones para extranjeros. Es bastante difícil que vayamos Valencia o al Levante en general, porque son zonas que están muy vinculadas al nacional o al internacional de bajos recursos. Nos interesa el turismo, pero en Canarias, Costa del Sol y Baleares. Creemos que hay que aprovechar 2014 y 2015 para invertir.
P. ¿Por qué Marbella?
R. En Marbella no hay que hacer vivienda para españoles, sino para extranjeros. Es la ciudad con el metro cuadrado más caro de España y donde las viviendas tienen de media unos 300 metros cuadrados: la vivienda media vale tres millones de euros.
P. ¿Cómo avanza la creación de la Socimi?
R. La Socimi es una consecuencia. Tenemos muchas Socimi, con la diferencia de que no cotizan, porque no están bajo ese régimen, pues no nos interesa. Para ser Socimi hay que solicitar el régimen fiscal y hacer las gestiones para cotizar y, salvo que se tenga un masa crítica, cuesta más el collar que el galgo. En nuestro caso, lo que gestionamos es patrimonio de familias, que en tiempos de alegría no venden y en tiempos malos, tampoco. Esta Socimi nacerá para acoger patrimonios que por separado no tienen sentido, pero juntos sí. Pero al menos debe tener 300 millones para que tenga liquidez en Bolsa.
P. ¿Cuándo estará lista?
R. Ahora mismo tenemos entre 150 y 170 millones, pero o alcanzamos esos 300 millones o no tiene sentido. Buscamos patrimonios a partir de 15 millones para que sea un proceso manejable. El proceso está llevando tiempo, pero esperamos que a final de año ya esté en marcha, aunque los tiempos son difícilmente controlables.
Confiamos en que también haya algún inversor que ponga equity [dinero] solamente, que le pueda resultar atractivo. A diferencia de las que han salido solo con liquidez, Hispania o Lar, nosotros tenemos carteras de activos que se han ido comprando desde hace por ejemplo 30 años. Tenemos dos opciones: preparar la Socimi y salir a cotizar o fusionarnos con alguna de las cotizadas.
P. ¿Con cuáles han tenido conversaciones?
R. Hemos hablado con Entrecampos, que tiene alrededor de 100 millones de euros, y que está claro que ha salido a Bolsa para crecer. Además estamos en conversaciones con varios fondos. También existe la posibilidad de no hacerlo todo de una vez, sino de ir aportando patrimonios según llegan. Si a partir de septiembre hay muchos que necesitan liquidez, es posible que lo hagamos así.
P. ¿Con una ampliación de capital?
R. Sí, una ampliación con las mismas reglas de juego. Después habría que ver quién gestiona.
“El español volverá a invertir en ladrillo”
El consejero delegado de Mazabi tiene claro el futuro del sector inmobiliario. “El español antes de invertir en Bolsa siempre invierte en ladrillo”, apunta al mismo tiempo que reconoce que “cuando vuelva a llegar la liquidez, el español volverá a invertir en ladrillo, porque considerará que está barato tras las caídas”.
Gutiérrez considera que todos los españoles deberían vivir en alquiler, dado que “las rentas son muy bajas y los precios son altos” y considera que “cuando suben los precios habría que vender e irse de alquiler. Pero a ver quién hace esto…”
El ejecutivo mantiene que “comprar para uso propio o para alquiler, financieramente es un desastre y que el caso de la segunda residencia es aún más sangrante” por el IBI, los seguros y los gastos de comunidad. En su opinión, los españoles “hemos sido unos osados y unos prepotentes” tanto en la compra de vivienda como en la de automóviles.
Sobre el interés del multi-family office en el mercado inmobilario español, Gutiérrez explica que el segmento residencial no es una prioridad para Mazabi. “Nosotros no confiamos en el residencial hasta que no se cree empleo y crezca la economía, algo que creemos que hará a partir de 2016”, opina. Si bien, reconoce que ya se están observando necesidades de vivienda nueva en el norte de España, en ciudades como Bilbao, Santander y Oviedo, donde apunta que no se han realizado nuevas promociones desde hace seis años, o en zonas como el barrio de Salamanca en Madrid o en el centro de Barcelona.
Mientras, Gutiérrez se muestra a favor de realizar inversiones en locales comerciales, para después alquilarlos (Comercial real estate): “Creemos en Madrid y Barcelona para oficinas y locales comerciales. Si la ubicación es buena, ofrece rentabilidades interesantes, de entre el 5% y el 7%, y compite con los depósitos”. El experto, que trabajó en el fondo inmobiliario de Santander, considera que “el español antes de invertir en Bolsa siempre apuesta por el ladrillo”. Calcula que el español destina el 80% de su riqueza a su casa, mientras que solo destina un 5% a las inversiones en Bolsa. Una circunstancia que difiere de la situación que se ve en otros países, donde se destina un 30% al inmobiliario y el resto está mucho más diversificado.