Dónde están, cuántas y cómo son las casas nuevas que se venden en Madrid
El estudio concluye que una de cada cuatro casas nuevas de la comunidad sigue sin vender El 9% de la oferta se encuentra en manos de la banca
¿Dónde están, cuántas y cómo son las viviendas nuevas que siguen sin vender en España? Son las preguntas que lleva haciéndose el mercado inmobiliario desde hace más de seis años y para las que, por ahora, no ha encontrado respuestas 100% fiables. Solo aproximaciones. El Ministerio de Fomento es el único organismo que con gran retraso publica los datos de stock acumulado. La última cifra oficial estima el excedente de casas nuevas en venta en 583.453 en todo el país, números que datan de finales de 2012. La metodología que utiliza es sencilla y lógica: viviendas terminadas menos casas vendidas.
Sin embargo, muy pocos en el sector creen que esa cifra de casi 600.000 viviendas se ajuste a la realidad y, lo más importante, más que el número total, los expertos recuerdan que lo más valioso sería saber dónde se encuentra ese excedente, si se trata de viviendas plurifamiliares o unifamiliares (chalets) y cuál es su tamaño y equipamiento medio.
Pues bien, una de las tasadoras líderes, Sociedad de Tasación, presentó esta mañana en el marco del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) el primer censo que se realiza para tratar de cuantificar cuántas casas nuevas permanecen sin vender, circunscrito, eso sí, solo al ámbito de Madrid. Analiza 20 municipios de la región y 19 distritos de la capital.
El 9%, en poder de la banca
La primera ventaja que ofrece este estudio es que se trata de un censo, es decir, que se ha recorrido una muestra suficiente de promociones de pisos nuevos en venta como para que sea representativa de toda la oferta de la región. El resultado tiene, por tanto, más valor porque se han localizado en el mapa esas casas y no solo porque se hayan hecho distintas operaciones matemáticas.
Así, los técnicos acudieron a un total de 472 promociones comercializadas a partir del 1 de enero de 2008 (inicio de la crisis), con un total de 33.887 casas. Más de seis años después, permanecen en venta 8.898, el 26,25% o lo que es lo mismo, una de cada cuatro.
¿Por qué es significativa esta muestra escogida por Sociedad de Tasación? Porque el ámbito del estudio incluye a más del 82% del parque de viviendas, lo que a su vez equivale a más del 83% de la población. De esas 33.887 viviendas que componen la muestra del censo, el 58% se encontraban terminadas, el 23% en construcción y el 19%, sin iniciar. Y otro dato curioso: el 9% de esa oferta total (unos 3.050 inmuebles) se encuentra en manos de la banca que es quien vende, lo que da idea del peso que puede tener el sector financiero a corto y medio plazo en la absorción del stock.
Por lo tanto, este estudio pionero que nace con vocación de poder extenderse a todo el país ya ha determinado cuántas casas nuevas en stock hay en Madrid, pero ¿contesta a las otras dos preguntas?: cómo son y dónde están. Sí.
Se trata de viviendas mayoritariamente plurifamiliares (pisos), que cuentan con una superficie media de 101 metros cuadrados, tienen entre dos y tres dormitorios y se venden por 213.000 euros. La mayoría se encuentran fuera de la capital y se concentran en Aranjuez, Valdemoro, Móstoles, Coslada, Torrejón, Pozuelo, Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.
La cifra de Fomento es 4,8 veces superior
Los resultados de este primer censo del stock de vivienda no van a dejar indiferentes a casi nadie. Basta comparar las cifras de Sociedad de Tasación, esas 8.898 viviendas de nueva construcción que continúan en venta en la Comunidad de Madrid, con el volumen que otorga el Ministerio de Fomento a la región: nada menos que 42.821 pisos (4,8 veces más); eso sí, los del Gobierno son datos para 2012, cuando los números de la tasadora hacen referencia a la actualidad.
¿Cómo es posible tanta disparidad? Preguntado por esta circunstancia, el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, señaló que las divergencias pueden explicarse por las fechas desde las que realiza Fomento su recuento del excedente, que podrían remontarse a 2004-2005, cuatro años más que su análisis. En este sentido, apeló a que la Administración realice una depuración de sus números y se mostró convencido de que esas viviendas solo existen a “efectos estadísticos, pero no en la realidad.” Precisamente por este motivo, porque se carece de un verdadero censo del stock a fecha de hoy, Fernández-Aceytuno puso en valor el estudio de la tasadora, que esperan repetir para Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza.
Por último, aseguró que es “vergonzoso” que no exista un registro de libre acceso sobre el volumen de transacciones inmobiliarias que se producen en tiempo real, lo que aportaría una información muy valiosa a la demanda, necesaria para poder casar con la oferta.
Así son los inmuebles
Precio: El 56% son de renta libre, frente a un 44% de VPO. Cuestan 213.000 euros de media.
Tamaño: El 72% cuenta entre dos y tres dormitorios, el 13% cuatro y el 12% era de una habitación. Unos 101 metros cuadrados de media.
Equipamiento: Ascensor en casi todas, más de la mitad con jardín y piscina y el 30% con dotaciones deportivas.
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