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Las lecciones de Berlín a Londres

Berlín se está volviendo un poco más londinense. Aunque los autobuses en la capital de Alemania siguen siendo amarillos, no rojos, y los lugareños siguen siendo cascarrabias, el comportamiento de los precios de la vivienda tiene un acento británico. Según una encuesta del sitio web ImmoWelt.de, los precios de los apartamentos de un dormitorio se han incrementado un 53% en tres años. El Bundesbank ha advertido de que los precios de la propiedad son aproximadamente un 25% más altos de lo que los fundamentos justifican. Pero es mucho menos probable que el auge de Berlín dure tanto como el de Londres.

La principal diferencia es la actitud. Los políticos británicos ven en el encarecimiento de la vivienda una ganancia de votos. En Alemania, este fenómeno se considera socialmente perjudicial y un peligro electoral, ya que conduce a unos alquileres más altos. Solo el 42% de los alemanes son propietarios de sus viviendas, muy por debajo de las dos terceras partes de británicos.

El sesgo nacional en contra de la especulación inmobiliaria se refleja en la ley y en las prácticas empresariales. Los bancos alemanes están legalmente obligados a restringir los préstamos al 60-80% del valor de la casa. Las tasas hipotecarias se fijan para un máximo de 15 años y los costes de transacción de hasta el 10% del precio de compra desalientan los cambios.

Si bien la respuesta del mercado ha sido saludable, el banco central alemán ha advertido sobre las valoraciones excesivas. Si las intervenciones verbales no funcionan, el banco central puede recurrir a sus herramientas de medidas macroprudenciales.

El Bundesbank no ha dejado ninguna duda de que está dispuesto a utilizar estos instrumentos. Se trata de una actitud muy diferente a la del Banco de Inglaterra, donde Mark Carney, que habla de forma condescendiente de los riesgos de la propiedad. En el mercado de la vivienda, Londres debería tomar algunas clases de alemán.