La vía para que la banca se libre de las peores hipotecas
La mayoría de los españoles, pese a todo, continúa pagando religiosamente su hipoteca. La morosidad a cierre de 2013 se situaba en el 6,5%, frente al 13,6% de la cartera total de créditos de la banca. Pero el Ministerio de Economía quiere que las entidades financieras limpien al máximo sus balances del ladrillo. Y una fórmula es convertir esas hipotecas en deuda para después colocarlas en el mercado.
El anteproyecto de ley de fomento de financiación empresarial recoge la intención del Gobierno de revitalizar el mercado de titulizaciones. Con esta fórmula, las entidades financieras empaquetan créditos, ya sean hipotecarios o de otro tipo, después los venden a inversores y así transfieren el riesgo asociado a esos préstamos y, además, consiguen liquidez. El círculo virtuoso se cerraría al utilizar esa liquidez para dar nuevos préstamos.
Economía define en la futura norma una figura denominada “certificados de transmisión de hipotecas”, que permite titulizar préstamos sobre vivienda considerados de calidad inferior a la estándar. La posibilidad ya estaba legislada, pero el anteproyecto unifica las legislaciones en esta materia, que hasta ahora estaban muy dispersas.
"El objetivo es que esta futura nueva ley sea el marco en el que se regulen los certificados de transmisión hipotecaria", señala fuentes hipotecarias. A cierre del año pasado, el volumen en circulación de certificados de transmisión hipotecaria ascendía a 96.164 millones de euros, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
En este activo se pueden incluir, por regla general, hipotecas que hayan sido concedidas por más del 80% del valor de tasación de un inmueble, segundas hipotecas o aquellas concedidas por más de 30 años. Incluso pueden convertirse en certificados las hipotecas concedidas por más del 100%, como llegó a ocurrir de forma habitual en los momentos álgidos del boom inmobiliario. Además, las sucursales en España de entidades de crédito de otros países de la Unión Europea podrán emitir este tipo de deuda hipotecaria. Eso sí, hay límites a la flexibilidad de los certificados. A diferencia de los bonos hipotecarios clásicos, que pueden incluir hipotecas situadas sobre inmuebles en otros países de la Unión Europea, solo incluirán hipotecas constituidas sobre viviendas en España.
Colocarse directamente
Los certificados se pueden emitir para venderse directamente entre inversores cualificados. No tiene por qué haber un intermediario, como ocurre en las titulizaciones tradicionales, en las que es obligatorio ceder los activos a un fondo de titulización, para que después sea este el que emita la deuda. Es decir, los bancos pueden vender directamente los certificados a fondos de inversión, a otras entidades financieras o a pequeñas y medianas empresas.
Los certificados de hipoteca son, en resumen, un tipo de bono hipotecario; la diferencia radica en que sus activos son, de entrada, de menor calidad.
Mientras, como líderes de seguridad en el ranking de deuda bancaria ligada a hipotecas permanecen las cédulas hipotecarias. Este es el tipo de bono más seguro que puede emitir una entidad financiera. Está respaldada por el banco, por los titulares de las hipotecas y en última instancia por los propios activos sobre los que pesa la hipoteca, los inmuebles. Este tipo de deuda puede suponer hasta el 80% de la cartera de préstamos hipotecarios de una entidad.
De entrada, las cédulas tienen que cumplir con todos los requisitos de un bono hipotecario clásico;la diferencia principal radica en que las cédulas no salen del balance de las entidades financieras. Los compradores no están adquiriendo, por lo tanto, un paquete concreto de hipotecas, que en un momento dado pueden entrar en impago, sino que en este caso el aval es la cartera de los créditos destinado a la adquisición de vivienda que cumplen con las características fijadas.
El Gobierno mejora las armas para captar liquidez
Una de las misiones del Ejecutivo es conseguir que los mercados de capitales sirvan para financiar la economía. Así, ha creado el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), para que las empresas medianas puedan obtener liquidez al colocar deuda entre inversores para financiarse. De momento, el pasado diciembre la constructora gallega Copasa emitió deuda a cinco años por 50 millones de euros por la que paga el 7,5%. El Gobierno plantea que también las empresas de responsabilidad limitada puedan emitir deuda. Hasta ahora, solo las sociedades anónimas podían hacerlo. El jueves, también salieron el grupo de infraestructuras Isolux Corsán, que cerró la colocación de 600 millones de euros en bonos a 7 años, a un cupón del 6,625%. Grupo Antolín-Irausa, dedicado al diseño y producción de componentes de automoción, emitió 400 millones de euros, a un plazo de 7 años y a un tipo de interés del 4,75%.
Además, los bancos disponen de otra fórmula ultrasegura de deuda para conseguir liquidez. Además de las cédulas hipotecarias y territoriales, garantizadas con hipotecas y con créditos a las administraciones públicas, a finales del año pasado desarrolló la figura de las cédulas territoriales, respaldadas por créditos concedidos a las empresas con el fin de potenciar sus exportaciones o internacionalizarse.
El 45% de los bonos ligados al ladrillo, en manos de extranjeros
El 44,7% de las emisiones de bonos de titulización en circulación registradas en AIAF, el mercado español de renta fija privada propiedad de BME estaba a finales del año pasado en manos extranjeras. Son los mayores tenedores de este tipo de deuda, si bien el porcentaje ha bajado notablemente desde el 69,1% correspondiente a finales de 2007. Son los que quedan después de la paralización que ha sufrido el mercado en los últimos ejercicios.
El punto álgido de las emisiones de bonos de titulización, la mayor parte de ellos ligados al sector del ladrillo, tuvo lugar en 2007, cuando el importe rozó los 142.000 millones de euros, según los datos contenidos en los informes anuales de la CNMV.
La escalada desde los 7.308 millones que se emitieron en 2000 supone un crecimiento superior al 1.800%. Tras el estallido de la crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos se siguieron registrando emisiones, pero estas no acababan en manos de terceros inversores, sino en las arcas del BCE. El Banco Central, a cambio de un recorte sobre el valor nominal, entregaba dinero contante y sonante a los bancos.
El año pasado, el importe emitido de bonos y pagarés de titulización se quedó en unos 30.000 millones de euros.
El Gobierno ha incluido en su anteproyecto de ley de fomento de la financiación empresarial remodela por completo la legislación española de titulizaciones. El objetivo: posibilitar que vuelvan a venderse en el mercado y que favorezcan “el crecimiento de la financiación”, como ocurría hace siete años.