Cómo rescatar un crédito hipotecario de un 'fondo buitre'
La dieta de adelgazamiento del sector financiero español para librarse del sobrepeso inmobiliario está funcionando de imán para especialistas en sacar provecho precisamente de ese exceso que a otro le sobra. Los fondos de capital riesgo, también conocidos como oportunistas o fondos buitres, están aprovechando la urgencia del sector bancario por limpiar sus balances de ladrillo. Llevan tiempo comprando con fuertes descuentos tanto inmuebles como carteras de crédito. Estos movimientos alivian a los bancos pero también tienen efectos para los deudores. Con la ley en la mano, tienen derecho a recomprar ese crédito a su nuevo acreedor por el precio que este pagó por él.
Los créditos morosos de la banca española a cierre del año pasado rondan los 200.000 millones de euros, descontadas ya las transferencias efectuadas al ‘banco malo’ (Sareb). Las exigencias regulatorias, que obligan a provisionar el 100% de este tipo de créditos pasados los 12 meses, han estimulado la salida de estos activos de las carteras de los bancos. Santander, CaixaBank o Bankia han sido de las más activas a la hora de vender paquetes hipotecarios a firmas internacionales. Entre los compradores con más apetito se sitúan fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star.
Pelear por recuperar ese crédito que el banco ha vendido un tercero no es fácil. El derecho de retracto, recogido en el Código Civil, tiene un plazo de reclamación corto, nueve días, y está sujeto a una serie de requisitos. En primer lugar, tiene que tratarse de un crédito litigioso. “En el caso de un deudor hipotecario, el acreedor tiene que haber instado en un procedimiento judicial la garantía”, explica Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal. El deudor, además, tiene que oponerse a la demanda. Es decir, responder a por medio de abogado y procurador. “Las causas de oposición son tasadas” recuerda Caral, pero el margen de alegación se ha flexibilizado considerablemente tras la transposición del fallo del Tribunal de Justicia de la UE sobre cláusulas abusivas que incluye la reforma de la ley hipotecaria.
La siguiente dificultad consiste en conocer la identidad del nuevo acreedor. “El problema es que generalmente los deudores desconocen que su crédito ha sido vendido”, apunta el abogado y profesor de Derecho Bancario Fernando Zunzunegui.
El momento en que el nuevo acreedor pasa a exigir el pago de la deuda es clave. A partir de ahí empieza a correr el plazo de nueve días para reclamar. La ley, además, no establece tajantemente la obligación de comunicar quién es el nuevo acreedor. “Ycuando se notifica no se detalla la cantidad que ha pagado el fondo. Además, suele hacerse por medio de un correo sin certificar, lo que dificulta demostrar el plazo”, advierte Antonio Valenciano, abogado y director de asociación de defensa del consumidor Andet. “Lo más aconsejable es reclamar al banco mediante un burofax para saber a quién ha vendido el crédito y por qué precio”, recomienda el notario Fernando Gomá.
Andet, que ya ha logrado un puñado de resoluciones a favor, es más directo en sus métodos: “presentamos una demanda o una papeleta de conciliación civil previa, que no tiene coste alguno. Esta es la manera de parar el plazo de nueve días y poder ejercitar el derecho de retracto”. Los operaciones de venta de carteras de crédito más recientes se han saldado con descuentos de hasta el 80%. Por ejemplo, por un crédito con el banco de 100.000 euros, el fondo buitre habría pagado 20.000. El deudor, ya sea empresa o persona física, liberaría su carga por esta cantidad a expensas de sumar los intereses y las costas que establecerá el fallo del juez.
Quién es quién entre los nuevos propietarios
Sareb: las entidades financieras han traspasado al conocido como banco malo 90.618 millones de euros en créditos y prestamos inmobiliarios a grandes empresas. Se trata en todos los casos de grandes operaciones que tienen un valor contable de más de 250.000 euros.
Cerberus: creada en 1992 es una de las mayores firmas de capital riesgo del mundo. Gestiona una cartera de activos de más de 18.600 millones de euros. Una de sus estrategias de negocio es la compra de activos fallidos. Adquirió la cartera que vendió Liberbank.
Fortress: fundada en 1998, cuenta con unos activos bajo gestión de casi 45.000 millones de euros. Una parte de su negocio consiste en la gestión de carteras de deuda fallida. El año pasado compró a Santander una cartera de 1.000 millones de euros ligados a crédtios al consumo.
Lone Star: cuenta con unos activos bajo gestión por más de 32.000 millones de euros. También dispone de un área de negocio especializada en compra de deuda impagada. Esta firma también ha adquirido una cartera a Santander por un volumen de 140 millones de euros.
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