La inversión en vivienda se complica para el comprador medio
Promoción de viviendas en oferta a las afueras de Madrid.
Promoción de viviendas en oferta a las afueras de Madrid.

Ladrillo a precio de ganga pero sin financiación

Pisos desde 30.000 euros suponen una oportunidad de comprar sin apalancarse.

El mercado de la vivienda vive tiempos de un dinamismo inusitado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Las rebajas de precio que la banca ha venido aplicando como consecuencia de las fuertes provisiones que se le han impuesto y el renovado interés despertado entre los grandes fondos internacionales por el ladrillo español revelan que las oportunidades empiezan a aflorar.

Desde el sector inmobiliario confían en que este progresivo incremento de actividad se consolide durante el próximo año en paralelo al paulatino abaratamiento de los activos. Sin embargo, la sequía crediticia, especialmente acusada en el caso de la financiación con fines inmobiliarios, podría dejar fuera de la fiesta al mediano inversor.

En cuestión de precios, el metro cuadrado de vivienda libre en España caía a 1.481 euros de media a cierre de junio de este año, el último dato disponible en las estadísticas del Ministerio de Fomento. Una cifra ya bien lejana de los 2.101 euros por metro cuadrado que alcanzó cinco años antes, en el pico del boom y que sitúa los precios en niveles de principios de 2004.

La rebaja acumulada supera ya el 30%. Con todo, algunos expertos consideran que el mercado no tocará suelo hasta rozar precios del año 2000 cuando el metro cuadrado se situaba por debajo de los 900 euros pero, como todo, la feria va por barrios. Mientras en zonas saturadas de ladrillo como el Levante aún no se vislumbra el final del ajuste de precios, emplazamientos más exclusivos, como es el caso de Baleares, comienzan a experimentar incluso repuntes de precios en comparación interanual, según revelaba un reciente estudio de la tasadora Tinsa.

De hecho, Paramount, la cartera de inmuebles de lujo de Sareb, reúne decenas de viviendas de alta gama en las islas que han despertado un fuerte interés pese a superar, en el algunos casos, los tres millones de euros.

Así las cosas, el número de transacciones trimestrales inmobiliarias repuntaba levemente en primavera, hasta las 80.722, tras caer a 54.835 en los primeros tres meses del año. Un desplome directamente relacionado con el fin de las deducciones fiscales y el IVA superreducido sobre la compra de vivienda, que acabaron en diciembre y aceleraron a finales de 2012 buena parte de las operaciones que podría haber en el aire para comienzos de este ejercicio. Nada que ver, en cualquier caso, con el ritmo de 250.000 transacciones trimestrales que se registraban en compraventa de vivienda durante los años dorados del ladrillo.

Aunque semejante cota quede lejos de las expectativas, recuperar cierta velocidad de crucero pasa por la vuelta de la financiación en un panorama en el que el grifo del crédito sigue cerrado y no tiene visos de abrirse. Los analistas financieros opinan que la banca española aún tiene trabajo pendiente a la hora de desapalancarse y desde el propio sector admiten que la inversión inmobiliaria sigue estando considerada como “radioactiva”, ya que las carteras de préstamos vivos al ladrillo continúan siendo un fuente creciente de morosidad.

Con todo, la necesidad de cada entidad de ir reduciendo la pesada carga de ladrillo de sus balances sí ha propiciado que, aunque en condiciones mucho más estrictas que las de antaño, los bancos y cajas oferten hipotecas especialmente atractivas para dar salida a sus propios inmuebles. Así mismo, Santander, CaixaBank, Sabadell, Popular, BBVA, Caja Rural, Kutxabank, ING y Bankinter han sellado acuerdos de financiación hipotecaria para las viviendas de Sareb.

Entre este escaparate, y aunque se trata de casos excepcionales, es posible encontrar apartamentos en zonas especialmente saturadas de ladrillo desde los 30.000 euros e hipotecas con cuotas de menos de 200 euros mensuales.

Desde una importante consultora financiera indican que, ante la falta de crédito, muchos particulares están aprovechando estas oportunidades de inversión en inmuebles de menos de 100.000 euros que permiten entrar pagando al contado, o gracias a una financiación mínima, con la expectativa de rentabilizar sus compras con facilidad en unos años o de empezar a cobrar rentas de alquiler en el corto plazo. Las inversiones de mayor calado, no obstante, siguen quedando en manos de grandes patrimonios y agentes con capacidad para traer financiación de fuera.

El atractivo de suelos y oficinas

Aunque el mercado residencial es el objetivo más claro de inversión, desde el mercado inmobiliario apuntan a otras posibilidades al alza. “Donde vemos oportunidades muy claras es en el suelo, que está muy barato”, avanza Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, que apunta a correcciones de más del 80%_en precio. “Aquellos inversores que consigan la financiación para ponerlos en valor van a hacer negocio”, expone indicando que en zonas “donde no hay exceso de stock y hay demanda, se empezarán a cerrar operaciones”. Desde la consultora inmobiliaria también apuntan al mercado de oficinas comerciales, que al ir más ligado a los fundamentales macroeconómicos que a los microeconómicos, podrían beneficiarse en el momento en que las condiciones del país comiencen a mejorar impulsando la actividad empresarial.

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