Tres velocidades para la recuperación del ladrillo
La coyuntura económica, el endurecimiento del mercado laboral y la dificultad generalizada para acceder a financiación han venido provocando durante los últimos años un exceso de oferta de vivienda nueva en España. ¿Este contexto es igual de complejo en todos los rincones de España? Esta es la pregunta que muchos nos hacemos hoy en día.
La coyuntura actual ha afectado a la práctica totalidad de las regiones españolas, aunque no de la misma manera. Las diferencias provocadas por los principales indicadores macroeconómicos –demografía, desempleo, crecimiento de la población, etcétera– e inmobiliarios –precio de la vivienda, tasa de esfuerzo de los hogares, stock, etcétera– han producido una segmentación entre provincias mejor posicionadas y aquellas que afrontarán un próximo cambio de ciclo económico en condiciones más desfavorables.
Así, y según un análisis llevado a cabo desde el área de real estate de Deloitte, existen tres grupos de provincias cuya evolución en el ciclo de recuperación tendrá un ritmo diferenciado en función de sus fundamentales inmobiliarios y económicos.
En un primer estadio, hasta ocho provincias se encuentran en mejor posición de partida de recuperación de la actividad inmobiliaria: Cantabria, La Coruña, Madrid, Navarra, Valladolid y las provincias del País Vasco. Estas provincias muestran un mercado de trabajo algo más equilibrado, una población en cierto crecimiento, un stock de vivienda más o menos gestionable y un precio de vivienda no excesivamente sobrevalorado con respecto al resto del país.
Del mismo modo, un segundo grupo de 30 provincias, entre las que destacan Barcelona, Valencia, Sevilla o Islas Baleares, a pesar de no presentar una coyuntura tan favorable, estarían en condiciones de normalizar su actividad en un momento posterior y a un ritmo menor.
Por último, un grupo de 12 provincias (Almería, Cádiz, Castellón, Toledo o Salamanca, entre otras) necesitarán más tiempo para absorber el stock y dinamizar su mercado inmobiliario local. El análisis de Deloitte refleja para este ejercicio un contexto inmobiliario algo más positivo que el de los dos últimos años. La tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (el porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca de la vivienda), ha descendido progresivamente durante los últimos ejercicios hasta situarse en el 34%, nivel muy cercano ya a las cotas razonables de equilibrio. El motivo fundamental que explica dicho descenso no es otro que la caída acumulada del 22% en términos nominales del precio medio de la vivienda en España desde el inicio de la crisis.
A nivel provincial, Barcelona y Guipúzcoa, debido a su elevado precio de la vivienda, muestran las tasas de esfuerzo más elevadas de España, mientras que el acceso a vivienda en Murcia, La Rioja, Pontevedra o Lérida es más cómodo que en el resto de España, al registrar tasas de esfuerzo por debajo del umbral del 30%.
En este contexto, en casi el 70% de las provincias españolas el stock por cada mil habitantes ha descendido por tercer año consecutivo, llamando especial atención los casos de Badajoz o Navarra, con descensos en el volumen de viviendas sin vender del 58% y del 42% respectivamente.
Entre estas viviendas de obra nueva sin vender, gran parte de ellas se localizan, además de en Madrid y Barcelona, en las principales provincias del Levante español. Sin embargo, estas provincias costeras tendrán mayor facilidad para la absorción de vivienda debido a la inclusión de segunda residencia dentro de su stock.
Durante los últimos dos años hemos percibido señales de mejora para la reactivación del mercado inmobiliario. Sin embargo, la dinamización de la demanda de vivienda seguirá influenciada en los próximos meses por factores como la alta tasa de desempleo nacional y la dificultad para acceder a financiación (el volumen de hipotecas concedidas en España en 2012 respecto al año anterior decreció un 33%).
La forma en que cada región haga frente a la influencia de estos indicadores macroeconómicos, junto con los fundamentales inmobiliarios propios de cada mercado, marcará la reactivación o no de sus mercados inmobiliarios que, en estos momentos, va a tres velocidades. Veremos si sigue siendo así en los próximos años…
Javier García-Mateo es director del área de Real Estate de Deloitte