El nuevo plan de negocio recoge saldar 7.528 pisos de unos 124.000 euros en 2013

Sareb prevé vender este año 933 millones en viviendas

- La sociedad prevé ganar 5.650 millones en 15 años, 200 menos que en el plan original.

- El dividendo de los accionistas se revisa a la baja.

- Sareb espera alcanzar la velocidad de crucero en ventas de pisos ya este año.

- El programa prevé revalorizaciones del suelo a ritmos del 6% anual desde 2023.

La presidente de Sareb, Belén Romana.
La presidente de Sareb, Belén Romana.

La venta de vivienda terminada es el principal motor de negocio al que el banco malo ha confiado su arranque inicial, y la expectativa es que el ritmo de estas ventas alcance su velocidad de crucero ya este mismo año. Así lo recoge el nuevo plan de negocio de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb), una versión revisada por la consultora KPMG del que el FROB elaborara inicialmente para tratar de captar inversores. En concreto, el programa estima que en este primer año de andadura la sociedad cerrará 7.528 operaciones de venta a un precio medio de 124.000 euros, lo que indica que las transacciones se centrarán en los inmuebles de menor valor, puesto que las entidades con ayudas solo traspasaron a Sareb los inmuebles a partir de 100.000 euros. El objetivo es ingresar 933 millones por esta vía.

Cifras apenas inferiores a las 8.829 operaciones y 1.074 millones a ingresar en 2014, ritmo aproximado al que prevé continuar vendiendo la sociedad hasta 2020, desde cuando las transacciones de vivienda terminada comenzarán a caer en favor de la comercialización de otros activos. Es el caso del suelo, un mercado apenas inexistente hoy en día del que se espera sacar su máximo rendimiento la próxima década. La previsión, no obstante, es que ya este mismo año comiencen a cerrarse operaciones sobre los suelos mejor posicionados, por valor de 81 millones.

Paradójicamente, la estimación es que la comercialización inicial de solares supere los ingresos previstos para promociones ya en curso, de las que apenas se espera obtener 15 millones en 2013. Lo cierto es que se espera sacar mayor partida a este bloque de activos más adelante, especialmente desde 2016, gracias a la finalización de algunas obras y a la demolición de otras.

Las transacciones previstas para el primer año se centran en los pisos de menor valor

De hecho, en sus 15 años de vida, Sareb prevé invertir 1.548 millones en el mantenimiento de inmuebles y 798 millones en el desarrollo de promociones. Una partida más importante, sin embargo, es la destinada a la comercialización de sus activos inmobiliarios, lo que se espera que genere un coste de 2.065 millones.

Aunque lo previsto es que sea la propia sociedad quien termine encargándose de esta labor, de momento son las propias entidades cedentes, las nacionalizadas Bankia, Novagalicia, Catalunya Banc y Banco de Valencia, y las asistidas BMN, Liberbank, Ceiss y Caja3, quienes perciban estos ingresos por comercializar los inmuebles. De hecho, Catalunya Banc informaba este viernes de que en las primeras semanas de actividad ha cerrado la venta de 85 viviendas de Sareb. La entidad gestiona 29.000 activos financieros e inmobiliarios por valor de 6.600 millones de euros.

Sareb ya adelantó hace unos días que espera vender unas 42.500 viviendas, la mitad de su cartera, en sus primeros cinco años de vida. El nuevo plan de negocio, de hecho, ha elevado del 9,44% al 15,05% la cartera total de activos a la que espera dar salida en este periodo, frente a la estimación que se hacía en el programa original. Un cambio, no obstante, que no responde a una mejora en las previsiones macroeconómicas a corto plazo.

De hecho, el nuevo plan calca las previsiones del original hasta 2023. Recoge una depreciación de entre el 2,8% y el 7,7% para inmuebles y del 12,5% para suelos este año; nuevas caídas el próximo ejercicio; una congelación de precios entre 2015 y 2016, y subidas cercanas al 3% anual hasta 2022. La sorpresa llega ahí, cuando el nuevo estudio augura revalorizaciones del 6% anual no solo para vivienda sino también en suelo.

Los cálculos de ritmo de ventas citados –no así los de costes– se basan todavía solamente en el stock de las nacionalizadas, aunque no deberían cambiar dado que la carga del grupo 2 añadirá oferta pero no incide en la demanda. La falta de mayor concreción obedece a que Sareb continúa inmersa en la ardua tarea de catalogar pormenorizádamente los 197.474 activos inmobiliarios y financieros que compró. Labor que de momento está impidiendo alcanzar la deseada velocidad de crucero prevista para este mismo año.

Romana rebaja beneficios y dividendo

Lo hipotético y “optimista como poco”, en opinión de alguno de los inversores que lo hojearon en su día, del plan de negocio original de Sareb, elaborado por el FROB para captar socios, hizo que tanto la Comisión Europea como el Fondo Monetario Internacional reclamaran a la sociedad un nuevo programa más creíble y actualizado. Ya bajo la presidencia de Belén Romana, Sareb encargó a la consultora KPMG_la ejecución de un nuevo plan que fue aprobado por el consejo de la sociedad el 21 de marzo. La revisión, efectivamente, ha derivado en una corrección a la baja tanto de los beneficios como del dividendo previsto para sus socios. Pero la diferencia dista de ser dramática. En concreto, el nuevo documento prevé unos beneficios quinquenales de 714 millones entre 2013 y 2017, de 757 millones entre 2018 y 2022 y de 4.179 en sus cinco últimos años de andadura. El resultado neto acumulado es un saldo positivo de 5.650 millones, apenas 200 millones menos que los beneficios esperados en el plan inicial para el conjunto de los 15 años de negocio. La modificación más sustancial es que mientras en el programa del FROB_se esperaba un ritmo de beneficios prácticamente homogéneo en toda su vida, el nuevo plan apuesta por una primera década de resultados moderados y grandes rendimientos en el último lustro. Así, el beneficio que antes se preveía obtener en dos años se considera ahora posible en un plazo de cinco ejercicios. Como consecuencia, el plan también rebaja las previsiones de dividendo para sus socios. Del 13,99% que se prometió a los titulares de capital puro se pasa ahora al 13%. Junto al cupón del 8% anual de la renta subordinada, los poseedores de ambos instrumentos ingresarán un 9,67% en lugar del 10,15% que se había anticipado.

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