Los españoles aún necesitan 6,2 años de su renta para poder comprar casa
El ajuste de precios de la vivienda continúa. Es verdad que en algunos casos ha llegado a registrar cuantiosos descuentos, pero en términos de esfuerzo, los hogares españoles siguen necesitando 6,2 años completos de su renta para poder adquirir una casa, un 19,4% menos que en pleno boom, pero todavía demasiados, según advierten los expertos.
A la hora de hablar de lo difícil o fácil que es comprar una vivienda hay distintas formas de medirlo. El Banco de España lo hace de dos maneras. Una es cuantificando qué porcentaje de renta destina un hogar español cada mes al pago de su hipoteca. Y en esa cifra tiene en cuenta también las deducciones fiscales, que desde enero pasado vuelven a ser por igual para todos los adquirentes de vivienda habitual, independientemente de su nivel de ingresos.
Los detractores de esta forma de calcular la llamada accesibilidad a la vivienda argumentan que no tiene en cuenta el porcentaje del coste de la casa que no se financia (entrada, o gastos fiscales entre otros). Sus defensores recuerdan que es la ratio que suelen tener en cuenta bancos y cajas a la hora de medir la solvencia de sus clientes (que en puridad no debería representar más de un tercio de los ingresos de la familia).
Nivel previo al boom
La otra forma de medir el nivel de esfuerzo de los hogares a la hora de adquirir su casa es comprobar cuántos años de salario íntegro deben destinar a su financiación. Esta segunda fórmula es la que, a tenor de muchos expertos consultados, refleja más fielmente si es o no complicado comprar vivienda en España, ya que incluye el coste total de los inmuebles, tengan hipoteca o no.
La serie histórica que elabora el Banco de España sobre esta última variable arranca en 1995 y constata los cambios que se han producido en los últimos doce años. Así, en aquellos momentos en los que el mercado inmobiliario estaba equilibrado porque no existía ninguna burbuja de precios ni de oferta, la proporción entre los años íntegros de renta que necesita un hogar para comprar casa y el precio de las viviendas se mantuvo bastante estable, entre los 3,6 y cuatro ejercicios de salario.
A partir de comienzos de los años 2000 comienza la escalada imparable hasta alcanzar un máximo de 7,7 años de renta en junio 2007. A partir de 2008 y con el estallido de la crisis financiera internacional, esta variable ha vuelto a moderarse, aunque de manera lenta, primero descendiendo por debajo de los siete años y ahora a punto de situarse por debajo de los seis. El último dato publicado por el supervisor, que data de diciembre de 2011, sitúa la ratio en 6,2 ejercicios, idéntico valor que en 2004, cuando se creó el ya extinto Ministerio de Vivienda y el Ejecutivo de entonces consideró como máxima prioridad frenar la escalada alcista de los precios de los pisos.
Obviamente, estos cálculos se efectúan tomando como base el hogar promedio y el precio de las casas tipo para España. Al analizar lo ocurrido en otros países que como España vivieron en el pasado un importante boom inmobiliario, parece que lo "razonable" es que esta proporción volviera a esos niveles previos a la burbuja de poco más de cuatro años de salario. Así ha pasado en el Reino Unido y Estados Unidos, donde el ajuste del precio de las casas fue más rápido que el acontecido en España.
Otros conocedores de cómo funciona el mercado advierten que "por mucho que baje el precio, la mayor accesibilidad solo se consigue si vuelve a haber crédito".
Las rebajas seguirán, pero irán por barrios
Nadie duda que los precios de la vivienda seguirán cayendo después de aprobarse la reforma financiera decretada por el Ejecutivo del PP. Sin embargo, aventurarse a dar una cifra sobre a cuánto ascenderán esos descuentos adicionales a los que ya acumula (del 19% o 25%, según las fuentes) es harto difícil.Además, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, advirtió ayer que más importante que la reducción de precios es saber si a esas rebajas le acompañará el crédito. "Por más que tengamos más de un 22% de paro, existe todavía demanda solvente que lo que necesita es que la banca vuelva a prestar dinero", aseguró. En este sentido, auguró que cada entidad financiera actuará de forma distinta con sus activos inmobiliarios. "Siempre aplicarán la política que tenga para ellos menos coste. Algunos bancos se decantarán por provisionar con las nuevas normas y otros, en cambio, preferirán sacar al mercado sus casas con nuevos descuentos", explicó en rueda de prensa. Los promotores valoraron positivamente la reforma emprendida, pero advirtieron de que "por si sola puede que no sea suficiente para resolver la crisis del mercado inmobiliario y del sistema financiero".Por ello, reclamaron ampliar las ayudas fiscales para estimular la demanda de pisos, tanto de españoles como de extranjeros; y también que el Gobierno obligue que parte del crédito que debe volver a fluir a empresas y familias lo haga hacia el sector promotor.Por último, el presidente de APCE advirtió contra los efectos de un "ajuste demasiado brusco". "Solo un descenso del 10% adicional de los precios de las casas, haría caer la riqueza inmobiliaria de las familias en medio billón de euros", dijo.
Las cifras
12,2% de las nuevas hipotecas concedidas por la banca superan el 80% del valor de tasación de la casa.57,2% de media del valor de tasa-ción suelen financiar quie-nes compran piso. El plazo medio sigue en 24 años.