Patrimonio inmobiliario del Estado, la joya de la corona
Cuando la crisis de los ochenta y los noventa arreciaba, el Gobierno de Felipe González tomó una decisión: vender empresas públicas. Tuvo el arrojo de comprender que a los sacrificios de los españoles debía sumarse el del propio Estado. Las joyas de la corona, las principales empresas públicas, fueron vendidas.
El Gobierno posterior del PP concluyó la labor y la estrategia resultó tan adecuada que hizo que ningún Gobierno, ni del PSOE ni del PP, enfocara su análisis un poco más allá. Ya no era necesario ajustar más.
Pero la crisis ha vuelto y hay que actuar. Ya no quedan apenas empresas públicas y la mayor parte son escasamente atractivas, así que hay que buscar otras alternativas.
Cuando una familia pasa estrecheces, pide un crédito. Cuando no es suficiente, vende el coche. En último término, cuando las cosas se ponen realmente feas, vende la casa y se va de alquiler. ¿Podría hacer algo parecido el Estado para reducir deuda?
Esa pregunta nos hemos hecho en Aguirre Newman. Asesoramos cada año a cientos de clientes, y estamos convencidos de que el patrimonio inmobiliario estatal, gestionado adecuadamente, es la nueva joya de la corona. Por eso, hemos realizado un análisis de la situación inmobiliaria de la Administración general del Estado en Madrid, con sorprendentes resultados. El estudio comprende 208 edificios, de los cuales 147 tienen propiedad estatal y 61 los ocupa en régimen de alquiler. En ellos hay dependencias administrativas fundamentalmente.
Lo primero que llama la atención es que hay mucha superficie infrautilizada, con lo que ello supone en gastos de luz, climatización, limpieza Una empresa optimizada en cuestiones de espacio mantiene un ratio de unos 15 metros cuadrados por empleado. En el caso de la Administración, por tratarse en algunos casos de edificios históricos poco funcionales, podríamos subir a 20 metros por trabajador. En los 147 edificios del Estado el ratio es de 31 metros por empleado.
Primera conclusión: el 34% del espacio sería prescindible. Dado que los 147 edificios suman 2,27 millones de metros cuadrados, obtenemos que unos 776.000 metros son espacio infrautilizado. Un esfuerzo de planificación liberaría esta superficie para un mejor uso y, si se hace profesionalmente, mejoraría la eficiencia de la Administración.
Empresas punteras, como Banco Santander, Telefónica, BBVA, Endesa, Iberdrola y tantos otros han acometido procesos de este tipo, porque no es productiva la disgregación. No estamos descubriendo nada.
¿Qué hacer con esa superficie? Los 776.000 metros cuadrados, alquilados a un precio medio de 20 euros por metro cuadrado/mes supondrían 186 millones de euros anuales. Su venta, manteniendo el precio de alquiler en 20 euros por metros cuadrado/mes y exigiendo una rentabilidad del 6,5%, produciría un ingreso único de unos 2.865 millones de euros.
¿Y si lo vendemos todo? Por esos 147 edificios se podrían obtener unos 8.400 millones de euros. Existen fórmulas para vender los edificios y alquilarlos a largo plazo. Incluso podrían articularse fórmulas que permitan al Estado retomar la propiedad a largo plazo. El Estado pasaría de propietario a inquilino, con lo que ello conlleva. Pagaría alquiler pero dejaría de pagar gastos de mantenimiento.
Cada edificio es un mundo y no habrá una única solución, sino que será necesario combinar optimización, venta, sale and lease back y otras opciones de cesión temporal de la propiedad.
Por poner un ejemplo, el Banco Santander optimizó, concentrando sus servicios centrales en la Ciudad Financiera; luego vendió los edificios que antes ocupaba y, por fin, vendió la Ciudad Financiera y se quedó como inquilino.
Los números son clarificadores. De 147 edificios se pueden obtener potencialmente 8.400 millones. ¿Cuánto valdrían todos los activos inmobiliarios de las Administraciones?
Francia lleva cinco años vendiendo edificios. La experiencia ha resultado tan positiva que quiere ahora vender 1.700 edificios y conseguir 5.000 millones de euros. ¿Dónde han ido a parar los primeros 3.000 millones y dónde irán los siguientes 5.000? A reducir deuda pública.
En Italia están en ello. Han inventariado 11.000 edificios y se proponen venderlos. La recaudación se destinará también a reducir deuda. Grecia vende sus islas ¿qué vamos a hacer nosotros?
Santiago Aguirre. Presidente de Aguirre Newman