Los expertos no auguran cambios

La sobreoferta y la caída de las rentas definen al mercado

El mercado inmobiliario logístico en España sigue sufriendo los efectos, por un lado, del boom constructor de los últimos años y, por otro, de la crisis económica, que influyen en una caída del consumo y, por ende, de la demanda. Así se desprende de los datos aportados por las principales consultoras que trabajan en nuestro país con respecto a este año.

Las notas que caracterizan la actual marcha de este mercado son: una disponibilidad de la oferta muy elevada, una demanda débil y una caída de las rentas. En cuanto al primer punto, Antonio Montero, director del área de industrial-logístico de Aguirre Newman, habla claramente de una sobreoferta en el mercado, fundamentalmente en las dos plazas logísticas por excelencia en España, como son Madrid y Barcelona.

Montero dice que en la capital de España existen 960.000 metros cuadrados disponibles, lo que significa el 16% del stock total, mientras que en Barcelona hay libres 600.000 metros cuadrados, el 12% del stock total. "La mayoría de esta superficie disponible se concentra en las zonas de la tercera corona metropolitana o en cinturones industriales". En su opinión, se está absorbiendo 220.000 metros cuadrados al año, "lo que significa que si esta tendencia sigue igual, el mercado tardará tres o cuatro años en llenar la superficie disponible".

FEDEX CORPORATION 225,16 1,19%

Gustavo Rodríguez, director de la división de Industrial y Logística de Jones Lang Lasalle, cifra en el 13% la disponibilidad del parque logístico español. "Algo novedoso, porque España tiene un mercado muy joven y nunca había registrado tanta disponibilidad", explica.

En cuanto a la demanda de espacios logísticos, Rodríguez la califica de "débil". Asimismo, cree que "es una demanda oportunista, que busca sobre todo bajar los precios. La situación es complicada". El directivo indica que, hasta estos momentos, Madrid lleva absorbidos 295.000 metros cuadrados este año, mientras que Barcelona lleva 80.000 metros cuadrados.

Rodríguez da como puntos claves de esta situación el hecho de que se ha edificado sin inquilinos, "por ejemplo, en la zona del Corredor del Henares en Madrid"; y de que los fondos de inversión comprasen naves vacías. "Hubo un pequeño boom que tocó techo en 2006".

Por lo que respecta a la bajada de precios, Basilio González, director nacional de Industrial y Logística de CB Richard Ellis, aventura que la caída de las rentas podría oscilar entre un 30% y un 40% desde 2007. Además, habla de una rentabilidad del 8% para la inversión realizada en zonas prime y del 9% de rentabilidad para otras zonas secundarias. "La demanda no está en su mejor momento. Se muestra estable, pero a unos niveles bajos, de hecho, vemos menos de la mitad de la actividad de otros ejercicios".

Montero justifica la caída de la demanda en los espacios logísticos por el descenso importante del consumo y la bajada de la producción industrial. Rodríguez apunta, igualmente, que el sector del transporte se encuentra muy débil, "y el de la logística depende mucho del consumo. No vemos una recuperación del mismo, por eso se tardarán años en absorberse la superficie disponible, ya que no hay signos de fortalecimiento en las empresas".

González incide, por otro lado, en la buena calidad del parque logístico español. "Está a nivel europeo, aunque no quita que existan todavía naves obsoletas edificadas en los años ochenta".

Previsiones

Sobre cómo irá el próximo año, Rodríguez indica que falta visibilidad en el sector. "No vemos muy bien 2011. Será igual o peor que este año". González habla de un 2011 complicado. "No será peor que el actual, pero la mejora que se produzca no será sustancial".

El suelo sigue como problema

Los expertos piensan que el suelo sigue siendo un problema para el sector. Rodríguez así lo considera. "En Francia y Estados Unidos el suelo es casi gratis, a cambio de puestos de trabajo y de tecnología; aquí no. Las Administraciones deberían dar suelo gratis para que se instalen las empresas", afirma. Asimismo, añade que existen compañías con 300 trabajadores que no encuentran espacio para instalarse.

Montero expone que había escasez de suelo apropiado a la demanda antes de la crisis. Por su parte, González dice que el suelo sí está barato ahora mismo, "aunque no deja de ser un problema".

Respecto a los planes del Ministerio de Fomento para impulsar el transporte de mercancías por tren, Guillermo García-Almuzara, responsable del departamento de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle en Madrid, subraya que "potenciando el transporte por ferrocarril, se fomentará la creación de nuevas áreas de recepción de mercancías, y se producirá una renovación del stock de las naves más obsoletas. Además, se construirán nuevos parques logísticos con la infraestructura suficiente para ser compatible con el transporte por tren". Montero señala que el plan es "importantísimo". A su juicio, estas obras de infraestructura supondrán llevar a buen puerto la logística intermodal entre el ferrocarril y la carretera. "Los camiones verán descongestionadas las vías", añade.

Sostenibilidad y naves llave en mano

l Proyectos: González señala que existen pocos proyectos llave en mano en el mercado. "Quienes quieren hacerlos se encuentran con que han comprado el suelo a precios altos y no pueden bajarlos". Según Rodríguez, sí que hay posibilidades para las naves de 25.000 metros cuadrados.

l Sostenibilidad: para Rodríguez, la sostenibilidad ha tenido mucho empuje, "pero ahora hay otras prioridades".