Un periodo alcista demasiado prolongado
La longitud del ciclo, al margen de su intensidad, facilitó el crac inmobiliario.
Al contrario de la opinión más común, el último boom inmobiliario español no se caracterizó por un crecimiento de precios anormal, ni en términos históricos ni tampoco por comparación con los principales socios europeos. Según la OCDE; entre 1995 y 2007 los precios reales crecieron poco más que un 6%, un nivel muy similar al de Francia, Suecia u Holanda, y sensiblemente inferior al de Reino Unido e Irlanda.
La revalorización total experimentada por la vivienda en ese periodo (110%) es prácticamente idéntica a la registrada a partir de 1985, fecha de inicio de la anterior fase expansiva. La gran diferencia estriba en la duración de dichos ciclos: si el de los años 80 duró cinco años, el más reciente alcanzó los diez. Un estudio publicado ayer por Funcas y el IVIE (Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas) concluye que fue esa extraordinaria duración la que echó leña a la hoguera de la burbuja que estallaría hace ahora dos años: "un crecimiento de precios continuado durante tanto tiempo influyó en las expectativas alcistas de los agentes, que se cumplían constantemente, lo que potenciaba el crecimiento de la demanda especulativa y facilitó que la economía sobreinvirtiese en el sector".
Sea como fuere, lo cierto es que la evolución del precio de la vivienda fue también demasiado intensa respecto al resto de los precios. Así, entre 1995 y 2008 el de la vivienda libre se triplicó, mientras el IPC crecía en torno al 50%, y los costes de la mano de obra y los materiales lo hacían de modo similar.
Suelo y revalorización
El gran factor explicativo se sitúa, según el estudio, en el precio del suelo, que se multiplicó por ocho en el periodo mencionado. Este coste de producción pasó de representar el 29% de la vivienda, en 1990, a alcanzar el 46,2%, en 2008. Según los autores, las constructoras conseguían rentabilizar su actividad pese a este sobrecoste porque, "dada la duración y las expectativas en la etapa expansiva, compraron suelo y lo acumularon en los balances para, tiempo más tarde, construir en él y aprovecharse de las ganancias de capital asociadas a los fuertes incrementos del precio de la vivienda".
Una forma de actuar que califican de racional en su momento, pero no sostenible cuando las viviendas iniciadas llegaron a superar las 600.000 en 2007. Diversos estudios sitúan la demanda no especulativa en el entorno de 350.000 o 400.000 viviendas, quedando el resto como apuestas en un mercado alcista para el que no se vislumbraba el fin.
Otro de los factores en los que España destaca negativamente es en la accesibilidad de la compra de vivienda: el cociente entre precios nominales y la renta disponible llegó a ser en 2007 casi el doble de lo que suponía en 1996. Entre los países desarrollados, esa evolución sólo fue más acusada en Irlanda y Dinamarca.
El sector financiero tuvo un rol determinante en salvar ese escollo, al permitir que el esfuerzo inversor no aumentase al mismo ritmo que el cociente precio/renta, e incluso fuese menor al que alcanzó en el momento álgido del anterior ciclo. A los bajos tipos de interés de mercado se unieron ventajas como el alargamiento de los plazos hipotecarios para remar en la misma dirección: la alimentación de la burbuja. Su estallido, como se sabe, es el principal factor que explica la escalada diferencial del paro en España respecto a Europa.
El estudio de la fundación de las cajas de ahorros y el IVIE analiza además el perfil de las empresas inmobiliarias y constructoras que han entrado en suspensión de pagos en los últimos años a causa de la crisis. No sorprende observar que fueron las de perfil más arriesgado y las que tuvieron un crecimiento más rápido durante el ciclo expansivo (algo que sucede igualmente entre las empresas fracasadas de otros sectores), pero sí que, en los casos del análisis, se tratase de empresas de tamaño relativamente grande y más jóvenes que las que todavía sobreviven. Ese mayor tamaño ha sido uno de los detonantes del tremendo aumento del paro sufrido por España en los últimos dos años.
El estudio concluye que las empresas desaparecidas en el ámbito inmobiliario y constructor mostraron una menor prudencia durante su ciclo expansivo, acelerando su crecimiento a costa de la asunción de riesgos. Además, los beneficios obtenidos no se utilizaron para apuntalar la situación patrimonial del sector, sino que su crecimiento se financió totalmente con deuda. Así, entre 1997 y 2007 la ratio de endeudamiento pasó de 1,41 a 2,29 en el sector inmobiliario, y de 2,50 a 3,27 en el de la construcción. En el resto de sectores, la evolución fue del 1,48 al 1,71.
El suelo supone ya casi la mitad del coste