'Sin ayudar a las inmobiliarias no se saldrá de la crisis'
Pedro Pérez es, desde que se creó hace un año, la cara del G14, el grupo que reúne a las mayores inmobiliarias del país. Un año en el que la crisis se ha instalado en el sector después del virulento estallido de la burbuja
Dirige el G14, el lobby formado por las principales empresas inmobiliarias del país desde su fundación en septiembre de 2007. Y ahora, Pedro Pérez, tras reconocer los grandes excesos que el sector inmobiliario vivió durante toda la burbuja, pide mirar hacia delante, ponerse a trabajar y volver a crear las circunstancias, con apoyos fiscales y facilidades crediticias, que permitan una reactivación de la actividad inmobiliaria.
¿Hay alguna esperanza de que la situación económica se estabilice en algún plazo conocido?
El drama es que no se ve nada en el horizonte con lo que se pueda decir: allá a los lejos hay algo que apunta en la dirección correcta. Ahora, una de las cosas que me resulta chocante, es que ya parece que hay un convencimiento general, incluido en una parte del Gobierno, en que el rebote ya no se producirá en la segunda mitad del 2009. Será en el 2010. Y yo sigo en las mismas, en tanto no vea algo concreto me pregunto, ¿porque en el 2010?
¿Y qué soluciones serían las adecuadas?
Lo que hay que hacer es ponerse el casco y empezar a tomar medidas activas y no paliativas. Echarle un poco de imaginación a la cosa y coraje. Hace un año ya decíamos en el sector que el estrangulamiento crediticio era tremendamente grave y pernicioso para el país. No hay más remedio que recordar que hace un año desde el G14 hablábamos ya de los avales del ICO. Pedíamos medidas que aportaran garantías y permitieran volver a hacer líquidos activos de buena calidad que por aquel entonces eran ilíquidos y que lo han seguido siendo durante mucho tiempo.
Es cierto que ya no merece la pena lamentarse. Pero si se hubieran tomado algunas de las medidas que sugerimos hace nueves meses, es evidente que ahora no estaríamos como estamos. Lo importante ahora es saber qué cosas conviene hacer para que esto sea más suave. Estamos en recesión, no hay discusión, y hay que buscar la forma de actuar para que sea lo menos profunda y duradera de lo que parece que puede llegar a ser.
En el ámbito concreto del sector inmobiliario es mejor hacer lo posible para que el trabajador se mantenga en el andamio, que bajarlo y ponerle a hacer cursos. Porque volver a subirle al andamio u a otro empleo va a ser algo más difícil. Las dudas que podía haber hace un año en el sector se han despejado, están resueltas. Los excesos y los precios en gran medida se han corregido.
En consecuencia, si el sector inmobiliario estuvo en el epicentro del largo periodo de prosperidad que la economía española registró desde 1996 hasta el 2006, sin ser apasionado, creo que sin una contribución del sector inmobiliario difícilmente se va a estabilizar la economía española. Y sin medidas de apoyo no será posible salir de la crisis actual. Y debe ser así por mucho que deseemos un cambio de estructura productiva o de modelo de crecimiento, que está muy bien. Pero sabemos que esas cosas llevan décadas, y no tenemos tiempo.
¿Qué hace falta para que el sector vuelva a tirar?
Vuelvo a recordar que el año pasado centramos el discurso en la necesidad de reactivar la liquidez para que el crédito volviera a fluir al sistema. Eso hoy, supuestamente, está en curso, aunque todavía no hemos visto ningún resultado. Es decir, hay unas medidas anunciadas cuya instrumentación no se ha hecho, en consecuencia no notamos que la banca haya vuelto a dar financiación a personas, familias y empresas.
¿Tiene fe en esas medidas?
Tengo que tener fe. Porque no me puedo creer que la banca, por la que esta sociedad está haciendo un esfuerzo colectivo como nunca se ha hecho antes, piense que eso es por su bella cara y, por lo tanto, no está obligada a corresponder a la sociedad tomando una posición activa en contribuir a la financiación del sistema, que es lo que puede estabilizar la situación. Espero que podamos ver resultados pronto.
Me gustaría que incluso la banca no esperase más. Dado que ya sabe que eso va ocurrir y conoce las consecuencias que para el sistema y para ellos mismos tiene el que continúe la restricción crediticia, debe aflojar el grifo ya. Esto es lo que sería lo óptimo. Esperemos que cuando menos, en cuanto las medidas se articulen eso ocurra. Lo que no puedo concebir es que eso se remanse en las entidades financieras porque entonces sí que tendríamos un problema económico y de credibilidad serio.
¿Valdría sólo con más fluidez crediticia o habría que articular medidas adicionales?
Hace un año con eso hubiera sido suficiente. Hoy ya no lo es. Hoy para estabilizar esta industria van a hacer falta medidas para incentivar la demanda. Hemos ahuyentado tanto al cliente negándole el crédito, que se han aplazado las decisiones de compra. Hay que motivar a la gente para que vuelva a las oficinas de venta y comprueben que hay un producto atractivo en términos de calidad y precio
Hace falta incentivar, y en el sector se nos ocurren dos vías. La que tradicionalmente se ha usado: ampliar las desgravaciones fiscales por un tiempo limitado, quizá hasta el final de la legislatura. Y también, como ocurrió en el pasado, el que se extienda la desgravación no sólo a la primera vivienda sino a cualquier tipo de adquisición, también por un tiempo limitado.
Y todo ello porque hay que recordar, una vez más, que no hay sector que cree más empleo que el inmobiliario directa e indirectamente. Y que el ajuste que se ha producido ya ha pasado cualquier nivel razonable.
¿A qué ajuste se refiere?
A un ajuste de cantidad. Los inicios de obra en este momento no llegan a la mitad de las que existían hace un año y medio. En la primera mitad del año se iniciaba sólo una casa por cada dos que se acababan, pero si estos datos se desglosan por trimestres la tendencia apunta a que vamos a acabar el año iniciando sólo una vivienda por cada tres que se acaban. Y eso tiene una incidencia sobre la actividad y el empleo brutal.
¿Se está produciendo de verdad el tan esperado ajuste en los precios? ¿En qué niveles?
Nuestros datos nos hablan de una caída de precios media desde agosto del año pasado del 15%. Pero cualquier interesado que visite una oficina de ventas de cualquier inmobiliaria comprobará que la capacidad de negociación que tiene es amplísima. Verá que a diferencia de hace dos años, cuando el cliente era un precio aceptante, hoy tiene una capacidad inmensa, y eso tiene un reflejo directo en el precio final.
Y en el ámbito de la segunda residencia esto se observa con más intensidad. Sólo hace falta darse una vuelta por la costa española para poder comprobar que los precios son significativamente más bajos de lo que lo eran hace un año.
Con esto no quiero decir que la vivienda sea barata en España. La vivienda nunca ha sido barata. Pero sí creo que hoy si la financiación vuelve a fluir, en un contexto de precios más bajos y con tipos de interés a la baja y que serán más bajos en breve, se vuelven a dar la condiciones para ver un cambio de tendencia.
También hace falta que la situación deje de asustar, ¿no? Es decir, 200.000 parados más en octubre no parece un buen incentivo para comprar una casa...
Comparto las medidas que se están tomando, pero echo en falta apoyos positivos que vayan directamente a la generación de actividad económica. Y ahí hay ámbitos fáciles y otros no tan fáciles. Es decir, entiendo que el Gobierno deba buscar nuevos sectores motrices, pero eso es algo fácil de describir pero difícil de capturar.
Sin embargo, hay sectores como el inmobiliario en el que el Gobierno sabe que no se equivoca si le apoya, ya que el impacto es grande e inmediato. No es por envidia, pero me llama la atención la gran preocupación que hay con el sector del automóvil y nadie habla del sector inmobiliario.
Quizá porque va ser difícil que el sector se libere del déficit de imagen que le han ocasionado los excesos cometidos en el pasado. Es decir, pelotazos, grandes fortunas, valoraciones desorbitadas, especulación...
Todos estamos obligados a sacar lecciones de los errores y de la experiencia del pasado. Y cuando digo todos, me refiero en primer lugar a los promotores, en segundo puesto a las administraciones y después al sector financiero. Las tres partes han colaborado de una forma destacada a los excesos que se han producido.
Es evidente, la banca ha financiado cosas que no debía haber financiado, y el sector público, particularmente el ámbito municipal, ha sido un agente imprescindible para que el crecimiento brutal del precio del suelo haya sido el principal elemento de subida de precios. Y eso, sin la cooperación de quienes tienen en su mano la responsabilidad de crear suelo urbano, no hubiera sido posible
Por decirlo de otra manera, si los precios del suelo en vez de haberse multiplicado por cinco, sólo se hubieran doblado, ¿alguien cree que el precio de la vivienda hubiera sido el que ha sido? E insisto ¿cual es la diferencia entre una vivienda de protección oficial y una de precio libre de tipo normal? Básicamente, el suelo, las calidades son comparables y con diferencias mínimas. Y el sector ha puesto en el mercado toda la VPO que ha podido, si no hace más es porque no hay suelo calificado. Por eso, el ministerio quiere ahora acelerar la disponibilidad de suelo para VPO y agilizar los trámites para que esto sea posible
¿Pero hablamos de un plan de salvamento?, ¿de compra de activos de primer nivel?...
No, para nada. Que el mercado funcione. Como he dicho antes, introducir medidas de desgravación fiscal creo que es lo correcto en estas circunstancias. Incluso implementar planes de inversión pública. Y en este nivel haría falta una coordinación entre las administraciones central, autonómica y local.
Pero desgraciadamente vemos que varias comunidades y grandes ayuntamientos están haciendo justo lo contrario de lo que se necesita. Se están subiendo impuestos, se están recortando gastos y se está pagando tarde.
'El mercado no tiene una referencia real del valor del suelo'
¿Cree que el sector inmobiliario va a necesitar, al igual que ya se ha hecho con los bancos, un apoyo en forma de una mejor valoración contable de los activos?El sector opera con muchos paralelismos a las entidades financieras, que han sido eximidas de la aplicación contable del principio mark to market. El suelo es su materia prima, no es un producto final. En consecuencia ese suelo se realiza sólo a vencimiento y sólo a través de construcción de inmuebles. Por ello cuando se dan circunstancias como las actuales, no hay referencias de valor real. Y es así porque hay pocas transacciones, y las que hay están forzadas por la condiciones económicas. Por tanto impiden poder decir en propiedad que sean valoraciones de mercado. Por ello castigar a las empresas a reponer fondos propios en unos momentos en los que conseguirlos es una tarea realmente difícil es simplemente ahondar en las dificultades. Y eso no es bueno para la economía y además no proporciona una imagen fiel de la empresa.Una vez que pase la crisis, ¿es posible que en lugar de un G14 tengamos que hablar de un G9 o de un G7, si damos por bueno que será necesario entrar en un proceso de consolidación empresarial?Hoy por hoy no veo en el sector que la fusión entre empresas se considere una vía importante para atravesar esta situación. En el caso del sector inmobiliario las economías de escala no son tan importantes. El reforzamiento del balance no es tan evidente. Pero es verdad que el tamaño es importante cuando tienes que afrontar una proyecto de internacionalización y escalar de una dimensión regional a otra nacional.
Alquiler con el ICO
Pedro Pérez califica de óptima la medida anunciada por el Gobierno de instrumentar una línea del ICO para favorecer el cambio de destino de la vivienda de venta a alquiler. 'No gasta presupuesto y se favorece la mejor asignación de los recursos, porque demanda de techo hay. Además, el único segmento que en la actualidad se ve pujante en el mercado es el alquiler, ya que los que pensaban comprar han aparcado su decisión, pero necesitan una casa. Se retira oferta, se alivia la situación del mercado y se logra mejorar el balance de las inmobiliarias, que cambian deuda a corto por largo plazo'.