Para invertir

Activos inmobiliarios que se apoyan en el alquiler

El Gobierno ultima la aprobación de los REIT, firmas cotizadas que permiten el acceso de los pequeños inversores a un patrimonio diversificado con un buen tratamiento fiscal.

Sin duda el momento actual no parece el más idóneo para que los inversores se sientan atraídos por productos financieros poco conocidos y más si su ámbito de actuación es el sector inmobiliario. Pero precisamente la complejidad de la crisis ha impulsado al Gobierno a acelerar algunas medidas que ya están situadas en la parrilla de salida. Una de ellas es la constitución de los Real Estate Investment Trust (REIT), sociedades cotizadas que cuentan con facetas comunes a los fondos inmobiliarios, otras que están más cercanas a las compañías del sector y algunas que son propias de estos vehículos de inversión.

Los REIT habían sido reclamados por los gestores de inversión como fórmulas para que un mayor número de clientes pueda acceder a productos inmobiliarios diversificados, y por las compañías del sector para que aporten más liquidez a sus mercados. Y para profesionalizar la actividad de alquiler residencial, que ahora está en un 90% en manos de particulares.

La actuación de estas firmas, que aquí se denominarán Sociedades de Inversión del Mercado Inmobiliario (Scimi), se basa en la gestión y alquiler de viviendas, oficinas, hoteles, centros comerciales u otro tipo de edificios.

Esa es precisamente una característica citada por los expertos para destacar las ventajas de los REIT respecto a otras opciones más clásicas dentro del área inmobiliaria. 'Tradicionalmente lo que hacen es invertir en inmuebles que luego alquilan, con lo cual tienen flujos de ingresos recurrentes', señala Ángel de Molina, director de inversiones de Tressis. Subraya que se trata de un producto que ofrece una buena cobertura contra la inflación.

Y, en su opinión, el atractivo respecto a los fondos inmobiliarios directos no concluye ahí. 'Tienen más liquidez ya que cotizan como cualquier acción. Se pueden comprar y vender en el día', indica el directivo de Tressis. Hay otro mensaje que se lanza desde diversos medios. Riesgos existen como en cualquier inversión -en el pasado año y en 2008, tal vez contagiados por la crisis inmobiliaria, el comportamiento de gran parte de los REIT de Estados Unidos en Bolsa fue negativo-, pero se trata en general de un producto defensivo y con baja volatilidad.

Ahora todas las partes implicadas están pendientes de los pasos que dé el Gobierno para que la ley salga adelante y esperan que sea una realidad a principio de 2009.

Para Pedro Pérez, presidente del G14, grupo formado por las mayores inmobiliarias españolas, es fundamental que los REIT nazcan con los menos corsés posibles, aunque dentro de los parámetros que definen estas sociedades. Estima que, por ejemplo, deberían contar con la mayor libertad posible para elegir los activos que conformen sus carteras y flexibilidad para la rotación -comprar y vender- en función de lo que demande el mercado. 'El secreto de que se conviertan en un éxito es que no se utilicen sólo para resolver problemas coyunturales', concluye.

También Jaime Pascual, director ejecutivo de Aguirre Newman, espera que los gestores sean los que decidan su composición y que estas sociedades no surjan con las mismas trabas que afectan a los fondos inmobiliarios, obligados a tener una determinada presencia en el área residencial. A su juicio, la ductilidad permitirá a los pequeños ahorradores acceder a propiedades como locales, centros comerciales, hospitales, hoteles o residencias de la tercera edad, que por el volumen de inversión requerida ahora sólo están en el horizonte de las grandes fortunas.

El Gobierno dio el viernes alguna pista, pero no todas, al señalar que los REIT deberán esta invertidos, al menos, en un 75% en activos urbanos -viviendas, oficinas, residencias y hoteles, entre otros-. Estas firmas deberán ser propietarias al 100% de esos edificios.

También, según el informe elaborado por el vicepresidente del Gobierno y ministro de Economía, Pedro Solbes, se opta por ventajas fiscales similares a las existentes en otros países, evitando la doble imposición cuando tributan los rendimientos de la sociedad y los que obtiene el accionista. Esta característica, que se estableció por primera vez en EE UU es otro de los ganchos de estas firmas, según Ángel de Molina. El informe también señala que deberán distribuir el 90% de los beneficios a remunerar a sus accionistas

Los REIT se crearon en Estados Unidos en la década de los sesenta y están presentes desde hace años en otros países: Francia, Holanda, Singapur, Australia y Japón, entre otros.

Perfil

El Gobierno ha anunciado que deberán cotizar en mercados organizados y cumplir con la ley del Mercado de Valores. Se limitará la participación máxima de un sólo accionista.

Fiscalidad Estarán exentos del impuesto de sociedades si cumplen con la normativa.

Dividendos Deberán destinar el 90% de los beneficios de los alquileres y de las plusvalías generadas por la venta de edificios a los accionistas.

Capital El mínimo será de 15 millones de euros.

Promovidos por inmobiliarias y bancos

Con la prudencia que se precisa en esta fase, los expertos creen que esas sociedades surgirán básicamente desde las empresas del sector y las entidades financieras. Es la experiencia de otros países, en los que algunas inmobiliarias se han transformado en REIT. El Gobierno va a permitir esta posibilidad, según el informe conocido el viernes.

Para Pedro Pérez, lo más lógico, una vez que la normativa fije exactamente los requisitos de constitución, es que sean promovidas por inmobiliarias y por la banca. Cree, asimismo, que entrarán en su accionariado fondos y compañías de seguros, pero que lo ideal es que formen parte muchos pequeños accionistas.

Para Jaime Pascual ése es otro tema relevante: el número mínimo de accionistas necesarios para cada sociedad. A su juicio, no es conveniente que sea muy elevado para que su creación no quede únicamente en manos de las entidades que cuentan con una fuerte red de colocación de activos. El Ejecutivo ha establecido, por el momento, que capital mínimo sea de 15 millones de euros y ha señalado que se pondrá un tope de participación máxima.

Sobre el traspaso de inmuebles que ya existen, Pedro Pérez estima que no se trata de que a esas sociedades se traslade lo que el mercado ha rechazado por diversas causas. 'Deben partir con activos de la máxima calidad para asegurarse el éxito', concluye.