La deuda hipotecaria amenazada por rebajas no llega al 7% del total
El aterrizaje forzoso del sector inmobiliario español, con un desplome del 60% en los permisos municipales para nuevas casas sólo en el primer trimestre del año, está dando de lleno en las titulizaciones, bonos respaldados por créditos hipotecarios. Esta actividad, cuyo volumen de emisión ha crecido un 600% en cinco años, está ahora bajo examen de las agencias de rating. Hasta ahora, eso sí, los activos en revisión negativa no llegan al 7% del saldo en circulación.
Desde comienzos de año, las tres principales agencias de calificación del mundo, Fitch Ratings, Standard & Poor's y Moody's, están revisando la calificación que otorgan a la deuda hipotecaria española, ante el rápido deterioro de la situación económica. 'Hemos notado un deterioro en el comportamiento de los activos', reconoce Natalia Bourin, de Fitch Ratings. 'La gran mayoría de los bonos tiene protección suficiente, pero la tendencia es negativa', confirma la experta. Fitch ha puesto en Negative Outlook (que implica tendencia negativa durante dos o tres años) bonos españoles por un volumen equivalente a 2.589,45 millones de euros. En el caso de Standard & Poor's, la deuda afecta asciende a 5.500 millones de euros, un 2% de la cobertura total de la agencia, si bien los activos realmente afectados sólo llegan a los 500 millones. La firma Moody's ha actuado por 68 tramos de deuda, cuyo importe total es de 16.851,9 millones de euros. La cifra de Moody's equivale al 26,7% de los bonos de titulización admitidos a cotización este año, pero muchas de las actuaciones son sobre deuda emitida en años anteriores. Si se compara sobre el saldo vivo de bonos, el que está en circulación -252.285 millones, según las cifras del mercado secundario español AIAF-, el porcentaje es del 6,67%.
Las titulizaciones van repartidas en tramos de distinta calidad crediticia, y por tanto distinta prima de riesgo, dentro de los fondos de titulización. Desde mayo hasta ahora, Fitch ha revisado la perspectiva o bajado la calificación de 53 tramos de deuda; una actuación que ha afectado a más de 30 fondos.
Los bonos de titulización no son muy conocidos por el gran público, pero constituyen un elemento esencial para la actividad de los préstamos hipotecarios. El precio de la vivienda ha subido un 146% en España entre 2000 y 2008, más que en ningún otro país importante de la UE. Y eso ha sido posible gracias a la concesión de créditos baratos por parte de las entidades financieras. El ritmo de préstamos concedidos ha ido muy por encima del de depósitos de ahorro captados. El mecanismo fundamental que ha engrasado la concesión de hipotecas es una operación financiera que consiste en empaquetar los créditos en bonos respaldados por las letras mensuales y venderlos a inversores. Eso son las titulizaciones. Las agencias de calificación certifican la solvencia de los emisores y otorgan un grado que va de la triple A o la triple B; la doble B ya implica riesgos de impago.
El incremento de la morosidad es lo que precisamente están calibrando ahora las firmas de rating. 'España está afrontando ahora un entorno desafiante', confirma Stuart Nelson, de Standard & Poor's. 'El empleo está cayendo, lo que impactará en la capacidad de los deudores, y los precios de la vivienda están bajando desde sus máximos. Si la corrección de los precios es prolongada y los tipos de interés permanecen relativamente altos mientras el empleo sigue disminuyendo, entonces la capacidad y la voluntad de los deudores de seguir pagando será puesta a prueba', concluye Nelson. 'En estas circunstancias, las actuaciones negativas sobre titulizaciones hipotecarias (RMBS) y de préstamos al consumo (ABS) van a aumentar', avisa el experto. Entre mayo y junio, S&P ha puesto en revisión las emisiones de 10 fondos de titulización diferentes.
'Está claro que la perspectiva sobre los bonos RMBS españoles es negativa', confirman desde Moody's. Esta agencia subraya que 'hay más fondos de lo normal que se están comportando peor de lo esperado'. España ha tenido tradicionalmente un comportamiento que le sitúa entre los países con una tasa de morosidad más baja. Sin embargo, en Moody's esperan que el elevado endeudamiento, combinado con unos tipos más altos y una menor renta disponible conduzca a que la tasa de morosidad crezca y se equipare con los de niveles de Italia y Portugal.
El segmento de renta fija que aún no se ha visto impactado por la crisis es el de las cédulas hipotecarias, títulos respaldados por la totalidad de la cartera de préstamos hipotecarios del emisor y que tienen la máxima calificación de solvencia. Las agencias reconocen que aún no ha habido actuaciones en el sector.
Guía del sistema financiero que ha alimentado el boom inmobiliario
Titulización. Es un mecanismo de financiación mediante la emisión de bonos respaldados por derechos de cobro, como los que garantizan los créditos.ABS. Son las siglas de Asset Backed Securities. En teoría, es el término que engloba a todas las titulizaciones, pero en la práctica se emplea para definir los bonos respaldados por préstamos al consumo.CDO. Collateralized Debt Obligation. Es el acrónimo que en el mercado define a las titulizaciones basadas en préstamos concedidos a pymes (pequeñas y medianas empresas).RMBS. Residential Mortgage Backed Securities. Son las titulizaciones que corresponden a créditos hipotecarios.Fondos de titulización. Es la fórmula de la legislación española para las titulizaciones. En resumen, se trata de crear un balance independiente de la empresa emisora. En el activo figuran los derechos de cobro cedidos y en el pasivo, los bonos. Una gestora, que ha de estar inscrita en la CNMV, administra los flujos de cobros y pagos durante la vida del fondo.Cédulas hipotecarias. Son títulos de renta fija emitidos por las entidades o sociedades de crédito y que están garantizados por toda la cartera de préstamos del emisor. Las cédulas no pueden superar el 90% del capital no amortizado de todos los créditos hipotecarios de la entidad aptos para servir de cobertura.