BBVA fija en un euro el precio de cada acción de Colonial
Un informe del BBVA sobre el sector inmobiliario español calcula que el valor de una acción de Colonial es un euro. La compañía espera que la banca anuncie hoy su visto bueno a la venta a Dubai por un precio de 1,19 euros por acción.
'¿Cuánto vale Colonial?'. La pregunta aparece en un informe del BBVA sobre el sector inmobiliario español realizado el pasado 14 de marzo. 'Pese haber sido conservadores en nuestras hipótesis sobre todo en la división promocional', responde, el precio objetivo por acción de la inmobiliaria española sería de 'un euro por acción (...) que valoraría en 0,8 euros por acción la parte patrimonial que incluye Riofisa más el 15% de FCC y en 0,2 euros por acción la parte de promoción y suelo'. La compañía subió ayer en Bolsa un 9,28% y cerró a 1,06 euros por acción.
El informe ha sido redactado por Samuel Soria, de BBVA Research. El banco lógicamente recomienda acudir a la oferta de compra por el 100% del capital de Colonial que ha presentado Investment Corporation of Dubai (ICD) a un precio de 1,19 euros por título. La oferta está condicionada a un acuerdo previo con la banca acreedora de la inmobiliaria cuyo desenlace se espera que sea comunicado hoy.
La oferta prevé la división de Colonial, creando una nueva sociedad para el negocio de suelo y promoción de la compañía. El informe de BBVA indica que esta nueva empresa tiene 'malas perspectivas para la cotización'.
Aunque el banco español recomienda acudir a la oferta dubaití, porque ofrece un precio superior al que calcula la entidad y porque ofrece una prima sobre el precio de mercado, apunta aspectos negativos sobre la opa: la posibilidad de que no se llegue finalmente a un acuerdo; plazo de tiempo largo hasta la conclusión (superior a los seis meses) y las malas perspectivas ya indicadas de la nueva empresa.
El informe considera 'injustificados' los precios pagados por Colonial en las adquisiciones realizadas entre 2006 y principios de 2007 (Riofisa por 2.000 millones y el 15% del grupo FCC por 1.534 millones). El banco se refiere en particular a la adquisición de Riofisa y a la fusión entre Inmocaral y Colonial: 'El sobreprecio pagado generó importantes fondos de comercio (...) que están penalizando las valoraciones pero a su vez contribuyeron al proceso de fuertes incrementos en las cotizaciones'.
El consejo, dispuesto a vender a Dubai
El consejo de administración de Colonial celebrado ayer mostró 'su disposición favorable y unánime' a iniciar los trámites legales para llevar a cabo la venta a ICD. El fondo dubaití ha estado negociando con la banca acreedora (el endeudamiento de la compañía es superior a los 8.000 millones) la refinanciación de la deuda y se espera que hoy comunique el resultado de las negociaciones. Si este es positivo la venta estará prácticamente asegurada. Mariano Miguel, presidente de la inmobiliaria, señaló en un comunicado que es una 'muestra de confianza para todo el sector nacional la apuesta de ICD por Colonial y en concreto la entrada de capital exterior, ya que puede supone el punto de inflexión a un sector tremendamente castigado por la falta de financiación internacional tras la crisis de las subprime norteamericanas'.
La deuda de Martinsa y de Reyal, factores que argumentan la recomendación de venta
El informe del BBVA advierte que su visión sobre el sector inmobiliario español es 'negativa'. 'Lejos de haber tocado fondo', señala, 'creemos que el ajuste en 2008 será todavía más intenso'. El estudio explica que todavía 'no hemos alcanzado el suelo en la actividad de promoción, donde aún esperamos un ajuste intenso'.La crisis financiera actual y el elevado nivel de deuda de la mayoría de las inmobiliarias cotizadas españolas son argumentos esgrimidos en el informe para recomendar vender las acciones de Martinsa Fadesa y Reyal Urbis.'La peor situación financiera en este momento es la de Martinsa Fadesa que necesita cerrar en el muy corto plazo su proceso de refinanciación', dice. El informe está realizado antes de que la compañía presidida por Fernando Martín haya logrado un plazo mayor, hasta el próximo día 26, para negociar la refinanciación de parte de su deuda.La inmobiliaria comunicó el lunes la extensión de ese plazo e indicó que sólo queda la firma de una entidad extranjera para cerrar las negociaciones. Aun así el informe del banco español subraya que la compañía posee un 40% de su cartera de suelo calificado como rústico que 'es el que más se va a devaluar' y que por su situación financiera 'se verá obligada a vender a corto plazo importantes cantidades de suelo (...) creemos difícil que cumpla los planes y en cualquier caso presionará los precios a la baja'.Sobre Reyal Urbis también recuerda que su situación financiera 'sería uno de los principales motivos de preocupación sobre el valor' y que la compañía de Rafael Santamaría tiene 'necesidad de vender suelo en un proceso de escasez de actividad y exceso de oferta pese a la calidad el mismo'.El informe de BBVA destaca únicamente a Realia. 'Es la mejor opción en el sector donde destaca la calidad de sus activos'. El banco, que participó en la salida a Bolsa de la inmobiliaria, indica que la situación financiera de Realia la diferencia del resto de cotizadas y 'le otorga una mayor protección ante posibles empeoramientos de la situación'.