Pago, inscripción y costes

Una vez firmada la escritura pública de la compraventa, es el momento de pagar los impuestos y cumplir el último trámite: la inscripción en el registro para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho adquirido.

PAGO DE LOS IMPUESTOS

Antes de comprar, es importante tener en cuenta que la celebración de cualquier contrato de compraventa conlleva la obligación de pagar impuestos, por lo que conviene cuantificar anticipadamente la cantidad a pagar. El precio que figure en la escritura de compraventa constituirá la base sobre la cual se calcule la cuota del impuesto a pagar, aunque si dicha cantidad es inferior al valor real, Hacienda girará una liquidación complementaria por la diferencia. Los impuestos a pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda, realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

Compra de viviendas nuevas

El comprador deberá abonar al vendedor el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y en Canarias, del Impuesto General Indirecto Canario. Dicho impuesto se abonará al vendedor, a quien se entregará junto con el precio de venta. Además, el comprador habrá de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, correspondiente a las Comunidades Autónomas y cuya cuantía estará entre un 0,5 y un 1% del precio de la venta que se haga constar en la escritura. El pago de este impuesto habrá de ser autoliquidado en un impreso oficial e ingresado en una cuenta de la Hacienda Pública, a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.

Compra de viviendas usadas

En aquellos casos en que compramos viviendas usadas al propietario de las mismas, el impuesto a pagar no será el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se abona a la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, mediante la autoliquidación de su importe en un impreso oficial e ingreso de aquél en una cuenta de la Hacienda Pública a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.

Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que está entre el 6 y 7%.

Escritura de préstamo hipotecario

Está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por una cuota que estará entre el 0,5% y el 1%, según la Comunidad Autónoma de que se trate, del total importe de la responsabilidad hipotecaria, es decir, no de la cantidad efectivamente prestada, sino de la cantidad garantizada para la devolución del principal, de los intereses y de las costas de ejecución. Las escituras de novación, subrogación y cancelación de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos. Finalmente hemos de tener en cuenta que en caso de que compremos Viviendas de Protección Oficial (VPO), los tipos fiscales estarán generalmente reducidos.

INSCRIPCIâN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Una vez hemos firmado la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario, y ya pagados los impuestos, todavía queda un último trámite, que consiste en la inscripción del derecho que hemos adquirido en el Registro de la Propiedad. Dicha inscripción es necesaria para:

¦bull; Que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido, pues sólo si inscribe su derecho en el Registro:

Será considerado como único y verdadero propietario mientras no se declare lo contrario en sentencia judicial.

Quedará protegido frente a los acreedores del vendedor.

Quedará protegido frente a cargas ocultas que pudieran afectar a la vivienda.

Podrá obtener protección judicial de su derecho en caso de que sea discutido por otros o se perturbe su posesión.

Una vez haya inscrito su derecho, ya nadie podrá adquirir con eficacia ningún derecho sobre su vivienda sin obtener previamente su consentimiento.

¦bull; Que el comprador pueda obtener un préstamo hipotecario con el que financiar la adquisición de la vivienda, pues sólo si el comprador inscribe su derecho de propiedad podrá el Banco inscribir la hipoteca que le garantiza la devolución del préstamo.

¦bull; Además, una vez se ha realizado la inscripción en el Registro, éste comunica al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda, de modo que el siguiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles sea ya girado a nombre del comprador.

Por todo lo anterior es esencial, según ya hemos explicado, que sólo compremos a aquella persona que en el Registro de la Propiedad aparece como propietario de la vivienda o del solar sobre el que se va a edificar, que comprobemos si existe algún embargo, hipoteca u otra carga en su historial registral y que, una vez hayamos firmado la escritura, procedamos a la inscripción de nuestro derecho en el Registro.

COSTES QUE GENERA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

La compra de una vivienda genera una serie de costes para el comprador, que a veces no se sabe bien por qué ni a quién se pagan, y que incrementan de forma sensible el desembolso inicial que hay que realizar para adquirir la vivienda. Por ello

conviene distinguir:

¿A quién debo pagar?

¦bull; Al vendedor, el precio de compra de la vivienda. En caso de que antes del otorgamiento de la escritura hayamos entregado una cantidad a cuenta del precio, o que hayamos entregado una señal, su importe habrá de descontarse de la cantidad a pagar en el momento de firmar el contrato. Puede ocurrir que para garantizar que la venta concluirá, se haya celebrado un contrato de arras y para ello hayamos entregado una cantidad al vendedor. En tal caso, tal cantidad se descontará del precio a abonar a la firma, teniendo en cuenta que si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad, y que si es el vendedor el que se echa atrás, deberá devolver la cantidad doblada.

¦bull; A la Agencia Inmobiliaria. Es importante tener en cuenta que quien debe pagarle sus servicios es aquella parte que los haya contratado. Por tanto, si es el vendedor el que ha contratado a la Agencia, como generalmente ocurre, ésta sólo podrá exigir sus honorarios del vendedor y nunca del comprador. Los honorarios que corresponda percibir a la Agencia Inmobiliaria únicamente se devengarán si efectivamente se efectúa la compraventa.

¦bull; Al notario. El notario cobrará los honorarios que según su arancel correspondan por la autorización de las escrituras de compraventa y de préstamo hipotecario. Es importante saber que por ley, el pago de tales honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la escritura. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del notario si así lo pacta expresamente con el vendedor. El importe de los aranceles notariales se halla establecido por su Arancel o Tarifa Reglamentaria.

¦bull; A los gestores, el importe de sus servicios de gestión para el caso de que se hayan contratado. Es muy importante que exijamos la presentación de las facturas originales emitidas por el notario y el registrador, así como la carta de pago de los Impuestos, de modo que sepamos cuánto pagamos por cada servicio.

¦bull; Al Registro de la Propiedad habremos de pagar el importe de los honorarios correspondientes a la extensión de la inscripción de nuestro derecho y, si así se hubiera pactado, el importe de los honorarios correspondientes a la inscripción de la hipoteca. El importe de los aranceles registrales se halla establecido por un Arancel o Tarifa Reglamentaria, a disposición del usuario en cada oficina registral.

Antes de realizar ningún pago, exija usted la presentación de las facturas correspondientes, con desglose de los conceptos correspondientes, el IVA y la identidad y NIF de quien la expide. En el caso de las expedidas por notarios y registradores, si no está de acuerdo con los conceptos por los que se le cobra, o con las cantidades, podrá presentar recurso contra ellos en los términos que establecen las normas que fijan su arancel.