Seguros ante inquilinos morosos
Los españoles, a la europea, son cada vez más amigos de alquilar en lugar de comprar su casa. El Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG) pone el dato: entre enero y febrero de este año el número de personas a la caza del cartel de 'Se Alquila' creció un 30%. Pero España no es Francia o Reino Unido, con una férrea cultura que protege al arrendador, y los dueños de más de tres millones de viviendas que permanecen vacías en todo el país tienen miedo a confiar su propiedad a un desconocido.
'La Ley de Arrendamiento no funciona y es normal que el público tema que no le paguen, que le destrocen el piso sin que luego haya compensación o meterse en costosos procesos judiciales durante meses en busca del desahucio', lamenta âscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), patronal que reúne a más de 3.000 inmobiliarias de todo el país.
El informe de la PFAG reconoce que la oferta de alquileres subió un 10% en los dos primeros meses de 2007, un incremento insuficiente para paliar la fiebre por alquilar. 'La venta de casas representa el 95% del negocio de las inmobiliarias, pero el mercado está decayendo y notamos un mayor interés por el arrendamiento', confirma Martínez.
En realidad, quien tiene una vivienda desocupada y quiere obtener un beneficio por ella no tiene por qué encomendarse al cielo en busca de un buen inquilino. La propia APEI ha puesto a disposición de sus centenares de inmobiliarias asociadas un seguro, contratado con la firma Arag, por el que el dueño del inmueble se cubre ante un posible impago: 'Esperemos que acciones como ésta incentiven el mercado porque es básico para nuestro negocio encontrar nuevas vías de financiación que complementen a las ventas', declara el responsable de APEI.
La póliza de Arag acepta alquileres hasta de 3.000 euros mensuales y cobra a los propietarios de los inmuebles un 4% de la cifra que figura en el contrato. Se suscribe a través de la inmobiliaria y es la aseguradora quien estudia al inquilino para decidir si es de fiar. En un último término, Arag respalda el contrato de arrendamiento siempre y cuando el precio del alquiler no supere el 45% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Con este blindaje, el cliente queda a salvo del impago durante un año, se cubre ante posibles actos vandálicos que pueda infligir el arrendatario (hasta 3.000 euros) y obtiene ayuda jurídica en caso de que haya que afrontar el intento de desahucio. 'Hemos detectado que existe la necesidad en el mercado de alquiler de un producto asegurador claro y competitivo', argumenta Mariano Rigau, director general de Arag, 'sólo en Barcelona los jueces trabajan en unos 4.000 desahucios al año y estos trámites suelen durar un promedio de 11 meses, está claro que hay mercado'.
Asegurar la renta
Las inmobiliarias, centradas hasta ahora en las altas comisiones que ofrece una compraventa, no llegan a gestionar el 10% de los alquileres que se cierran en España, según datos del PFAG. Eso quiere decir que la inmensa mayoría de las operaciones se cierran entre particulares, habituados a pedir un aval bancario, cuya ejecución requiere abundantes trámites. Una demanda del alquiler al alza, mientras se mantiene el clima de inseguridad entre los propietarios de casas vacías, ha hecho que las aseguradoras comiencen a plantearse el riesgo de atajar la morosidad.
Mapfre, con su Seguro de Protección de Alquileres, y Estrella Seguros, con el multirriesgo Estrella Hogar Arrendador, son dos de las opciones más completas. El primero, con 700 pólizas desde octubre, garantiza las rentas durante 12 meses desde que surge el primer recibo devuelto, cuenta con un equipo de abogados para la defensa jurídica del cliente y cubre los desperfectos ocasionados por el inquilino hasta 3.000 euros. Por su parte, el producto de Estrella Seguros, contempla las mismas prestaciones con la salvedad de que la compensación por rentas impagadas forma parte de las coberturas optativas y está limitada en 1.200 euros al mes durante un año.
Sobre el precio de este tipo de pólizas, la cuota final depende de numerosas variables: metros cuadrados de vivienda, ciudad, barrio (centro, periferia, etcétera), estado del inmueble y, sobre todo, la tasa mensual que figura en el contrato de alquiler.
Mapfre ofrece un ejemplo en su página web por el que cobra 453 euros anuales (40,25 euros al mes) a un cliente que tiene arrendado un piso en 600 euros al mes. 'Por sólo 483 euros anuales tienes asegurado el cobro de las rentas impagadas durante un año. Doce meses que, según nuestra experiencia, es tiempo más que suficiente para tramitar el desahucio del inquilino por la intervención de nuestros equipos jurídicos', cita la compañía. En este caso, Mapfre exige a su cliente el 6,7% del importe del alquiler. Pero la cifra final varía según el caso.
Otras opciones, como la de Lagun Aro -Hogar Exclusiva y Hogar âptima-, incorporan cláusulas de protección al arrendador sin llegar a cubrir el problema del impago. 'Al contratar la póliza se debe especificar que la casa se va a dedicar al arrendamiento. En caso de que cualquier suceso motive que los inquilinos deban abandonarla, Lagun Aro pagará al propietario la cifra que marca el alquiler durante los meses que un perito estime necesarios para arreglar los desperfectos', explica un agente comercial. Sus pólizas de hogar incluyen un año de plazo máximo para un servicio que se oferta sin sobreprecio. Cáser y Axa Winterthur también se hacen cargo de un año de alquiler si este se pierde por causa de un suceso que deje la casa inútil para ser habitada.
Dos planes para fomentar la cultura del alquiler
En España existen cerca de dos millones de viviendas alquiladas, lo que representa el 10% del parque de inmuebles cuando la media europea de casas dispuestas para el arrendamiento llega al 30%. Para fomentar un aumento de la oferta, las inmobiliarias e instituciones de arbitraje han orquestado dos planes: el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG) y el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG). Aunque suenan parecido, entre ambos existen notables diferencias.El PFAG (www.pfag.es) tiene detrás a la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade), la firma de servicios jurídicos Acción Legal, la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) y DAS, la aseguradora del grupo Ergo.Este plan garantiza la renta por un precio de 18 euros, en alquileres hasta 600 euros, a 40 euros al mes en casos en los que la renta alcance entre 1.001 y 1.500 euros. Si la renta es superior a los citados 1.500 euros, el PFAG ofrece una modalidad -PFAG Plus- que incluye sometimiento a arbitraje de Aeade y asistencia jurídica por 100 euros al año. Redes de inmobiliarias como Look & Find o Alfa ya ofrecen a sus clientes este tipo de ofertas para que se curen en salud ante el impago.En cuanto al PNAG (www.pnag.es) pone al alcance del arrendatario un impreso, llamado Garantía de Alquiler, por el que propietario e inquilino se ajustan a un marco legal creado por la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad. En caso de desavenencias, resuelve el arbitraje. Esta garantía se adquiere mediante un pago de 42 euros y en caso de que sea necesaria sentencia arbitral el condenado pagaría 90 euros por costas y 55 euros por gastos de notificaciones.