Madrid se consolida como la autonomía con el suelo más caro
El suelo sigue siendo el factor más determinante para explicar la subida del precio de la vivienda. Sólo en la Comunidad de Madrid el suelo representa casi el 44% del valor del inmueble y su precio ha subido por encima del 10% desde 1999.
El precio del suelo es insostenible en la actualidad y eso provoca que se siga encareciendo el precio final de las viviendas'. Así de claro se mostró ayer Ignacio Pindado, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Grupo i, especializada en la gestión de suelo, durante la presentación del informe que ha elaborado sobre la evolución del suelo residencial de Madrid y su área de influencia.
El fuerte incremento del precio del suelo supone ya el 44% del valor de la vivienda en el municipio de Madrid. Su alza ha superado los dos dígitos en 2005 y 2006 (13,6% y 10,6%), bastante por encima del incremento del precio de la vivienda, que creció un 11,7% y un 8,7% durante esos dos ejercicios. No obstante, el informe prevé que los incrementos de precios de suelo y vivienda converjan este año en tasas cercanas al 7,5% aunque el del suelo siga unas dos décimas por encima. Esas fuertes subidas consolidan a Madrid como la comunidad con el suelo más caro de toda España en cualquiera de las cuatro categorías analizadas (suelo no urbanizable, suelo urbanizable antes y después de aprobación de plan parcial o suelo urbano).
Las diferencias entre las tres comunidades autónomas con precios de suelo más altos son apreciables en cualquiera de las cuatro categorías, aunque destaca la de suelo urbanizable, donde el coste de un metro cuadrado (886,9 euros por metro cuadrado) es dos veces superior en Madrid que en otras autonomías como Andalucía (394), Comunidad Valenciana (350,4) o Castilla La Mancha (332,6).
Madrid escenifica lo peor y lo mejor del mercado inmobiliario. Lo mejor, a juicio de Pindado, es que se han producido fuertes inversiones en infraestructuras y conexiones a través de carreteras, metros y ferrocarriles de alta velocidad, lo que permitirá que se libere suelo a corto plazo y que la demanda de viviendas supere todavía a la oferta. Así lo corroboran los datos incluidos en el informe, donde se asegura que el parque de viviendas sigue creciendo en el término municipal de Madrid, con incrementos anuales por encima del 2%, con lo que ya supera los 2,83 millones de viviendas.
Las previsiones del estudio, en el que se han analizado también siete zonas del área de influencia de la capital, para los dos próximos años apuntan a que el número de viviendas seguirá creciendo durante 2007 y 2008, ya que la demanda estimada (70.103 viviendas) supera en 6.076 viviendas a la oferta proyectada (64.027).
Menos márgenes
Lo malo, según el consejero delegado del Grupo i, es que los márgenes de los promotores son cada vez más pequeños por las fuertes alzas del suelo y la vivienda.
'Estos márgenes se han estrechado con el nuevo Código Técnico de la Edificación, que ha encarecido el coste de la construcción entre 4.845 y 8.165 euros por vivienda construida (entre un 3% y un 4,5% del total), y se verán aún más estrechados si prosperan algunas normas incluidas en el proyecto de ley del suelo de Madrid, que obligarán a establecer una reserva del 50% de edificabilidad residencial lucrativa a VPO en poblaciones de más de 50.000 habitantes', apuntó.
Recetas para esquivar el encarecimiento
El encarecimiento del suelo y por extensión de la vivienda, según el máximo responsable del Grupo i, ha provocado que el 50% de los demandantes de vivienda en España se hayan quedado fuera del mercado, ante la imposibilidad de pagar los precios de la vivienda libre.Por lo tanto, la primera vía para buscar mercados alternativos es la promoción de vivienda protegida, aunque está sigue sin convencer a los promotores. 'Los márgenes de beneficio siguen siendo cortos ante las limitaciones impuestas por los módulos de precios', apuntó Miguel Pinto, director de investigación de mercado y consultoría del Grupo i. Por ese motivo, los promotores que construyen vivienda protegida se han volcado en el alquiler durante los primeros años, a la espera de que transcurra el plazo establecido por ley para desclasificar la vivienda, incorporarla al mercado libre y recuperar la plusvalía. 'Promotores y entidades financieras ya han intentado varias fórmulas, como reducir el tamaño de la vivienda o incrementar la cuantía financiable de la hipoteca, pero hasta ahora no está funcionando para que cualquier ciudadano tenga acceso a una vivienda digna a precio asequible', apuntó.Por este motivo, Pinto avanzó algunas de las medidas que se han manejado en este informe para mejorar el acceso de la vivienda. Entre ellas destacó la posibilidad de que la entrada para acceder a la compra de una vivienda, que normalmente es la primera barrera para los demandantes, se incluya en el crédito hipotecario, no como ocurre en la actualidad, la consecución de grandes acuerdos con ayuntamientos para conseguir suelo barato cerca de puntos estratégicos de interés, o el fomento de la fórmula de alquiler con opción a compra.