El precio de cambiar de hipoteca ante el alza de tipos
La subrogación de un capital pendiente de 180.000 euros puede costar 1.500 euros. Los bancos intentan mejorar condiciones antes que perder clientes
Las entidades financieras echan el lazo de manera efectiva a los clientes que contratan una hipoteca. Las subrogaciones hipotecarias para cambiar de entidad o las novaciones, en las que se modifican las condiciones del crédito aunque guardando fidelidad al banco, son escasas aunque suficientes como para que bancos y cajas tengan que esforzarse al máximo en flexibilizar su oferta y plegarse a los rigores del mercado con tal de retener a la clientela.
'Le tendrían que rebajar al cliente en 20 puntos básicos el precio de su hipoteca para que le compensara cambiarse', señala Javier Gamarra, responsable hipotecario de Barclays, que acaba de dar una vuelta de tuerca a su Hipoteca Remunerada bajando un poco más el diferencial, del 0,45 al 0,39%. ING Direct, una de las entidades más agresivas en precio, señala que el 30% de sus operaciones hipotecarias proceden de subrogaciones desde otra entidad. 'Por una diferencia de 20 puntos básicos, optamos por igualar la oferta que le hayan hecho al cliente. Si perdemos esa hipoteca, nos resultaría más caro salir al mercado a buscar otra', reconocen en Banco Sabadell.
Si una entidad convence a una persona para que le traslade su hipoteca, enviará una oferta vinculante al banco con el que el cliente tiene la deuda en la que le expondrá su mejora de condiciones. A partir de ahí, este banco tendrá un plazo de quince días para igualar la oferta recibida o aceptar la pérdida de esa hipoteca. Fuentes de Caja Duero insisten en que, antes de consentir en perder una hipoteca, se mejoran las condiciones.
Cambios por tipos de interés
Según los datos del INE, en el mes de julio apenas se registraron 18.534 modificaciones en hipotecas, el 38,4% más interanual. A pesar de lo escaso de la cifra, comparada con las casi 150.000 nuevas fincas hipotecadas en el mes, más de la mitad de los cambios se debieron a mejoras en los tipos de interés. El cliente puede por tanto sacar partido de la dura competencia que mantienen las entidades financieras aunque, si se plantea la deserción, debe tener en cuenta varios gastos: la comisión de cancelación que aplica la entidad donde está la hipoteca, la minuta del notario y de la gestoría y los gastos del registro. Para la subrogación de una hipoteca con un capital pendiente de amortizar de 180.000 euros, los gastos pueden alcanzar alrededor de 1.500 euros, según calculan fuentes de BBVA. 'El cliente tiende más a realizar novación que a realizar subrogación, motivado por el menor coste monetario, de gestión y de plazo de la novación', añaden en la entidad. A diferencia de la novación, la comisión por subrogación de hipoteca es ineludible y asciende al 0,5% del importe pendiente de devolver al banco, un porcentaje establecido por ley. Su cuantía se redujo desde el 1% habitual en los contratos hipotecarios previos a abril de 2003, momento en que la legislación dictó una serie de normas con las que favorecer el tránsito hacia un entorno de tipos de interés más elevados. En el caso de la novación, la aplicación de comisiones es más flexible. Algunas entidades, como Banco Sabadell, no la cobran y otras entidades lo hacen sólo en el caso de que la modificación del contrato consista en elevar el importe. Si la modificación es del plazo del préstamo, la comisión por novación no podrá superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar.
En BBVA puntualizan además que no todas las modificaciones de la hipoteca tienen costes notariales. 'Hay cambios en las condiciones del contrato que pueden instrumentarse con contrato privado entre la entidad y el cliente, ya que jurídicamente no es imprescindible la intervención del fedatario público'. Otro de los elementos que debe tener en cuenta el cliente es si, al firmar su hipoteca, contrata una comisión por cancelación total, más improbable en el momento del contrato pero que puede pasar factura al cerrarla para adquirir una segunda vivienda.
Elevados gastos notariales
Los gastos notariales son la parte más gravosa del proceso de cambio de hipoteca. Para una vivienda con un valor escriturado de 120.000 euros, las costas notariales son de 504 euros, a los que se añaden 306 euros de gastos de registro del nuevo contrato, más 225 euros de honorarios de la gestoría lo que, IVA mediante, resulta en un total de 1.071 euros. Eso sin contar con las comisiones bancarias.
Los misterios de la letra pequeña
l Comisión de subrogación. De acuerdo con la ley, no puede superar el 0,5% del capital pendiente de amortizar. Esta limitación está vigente desde abril de 2003 y con anterioridad, bancos y cajas solían aplicar una comisión del 1%. La comisión por subrogación la puede cobrar tanto el banco que traspasa la hipoteca como el banco que la recibe, nuevo acreedor para el cliente.l Comisión de novación. Menos frecuente que la comisión por subrogación, hay entidades que no la cobran y otras que la aplican según las condiciones del contrato que se modifiquen. Si el objeto es la ampliación del plazo del préstamo, el máximo permitido por ley es del 0,1% del capital pendiente de amortizar.l Los trámites. Una vez que una entidad oferta a un cliente potencial unas nuevas condiciones hipotecarias, debe enviar la oferta vinculante a la entidad acreedora del cliente que desea captar. Si en el plazo de quince días esta entidad no da respuesta, queda entendido que accede a traspasar la hipoteca.l Mayoría de novaciones. Los datos del INE muestran que, de las 18.534 hipotecas modificadas en julio, 14.150 correspondieron a novaciones, sin que hubiera por tanto cambio en la entidad acreedora. Las entidades financieras reconocen que, ante una oferta competitiva por parte de otro banco, optan por mejorar las condiciones a su cliente.