Las casas tendrían que bajar un 30% para dañar a la banca y las familias

El sector bancario español está tranquilo ante la expectativa de una posible caída de los precios de la vivienda. Un estudio del BBVA revela que el desplome debería ser superior al 30% para que banca y familias vieran afectados sus balances financieros.

El informe del Servicio de Estudios del BBVA analiza bajo el revelador título La Vivienda: un riesgo controlado para la banca, qué circunstancias tendrían que desencadenarse para que el sector financiero español entrara en un proceso de crisis como consecuencia del pinchazo de una burbuja inmobiliaria.

Dado que entre 1997 y 2002 el crédito para adquisición de vivienda ha aumentado su peso en el PIB en 14 puntos porcentuales hasta alcanzar el 35%, mientras el crédito destinado a constructoras e inmobiliarias lo ha hecho en siete puntos hasta el 16%, el sistema financiero ha aumentado su exposición al mercado inmobiliario.

'Por tanto, la coyuntura del sector inmobiliario se ha convertido en una variable fundamental en la evolución del sistema financiero', explica Carmen Hernansanz, autora del informe. El estudio sostiene que la actual expansión del crédito hipotecario se explica tanto por el lado de la demanda, como de la oferta. En el primer caso conviene recordar todos los factores macroeconómicos ya conocidos (mejora del empleo y la renta de las familias o la evolución de los mercados de valores).

Del lado de la oferta destaca la oleada de nuevos productos financieros, la reducción de los tipos de interés y la fuerte ampliación de los plazos de amortización, que ya alcanzan los 30 y 35 años.

El informe realiza un repaso por las experiencias ocurridas en otros países. Así, episodios de fuertes incrementos en el precio de la vivienda han estado acompañados en ocasiones de severos problemas en los sistemas financieros, 'aunque no siempre es así', insisten desde el BBVA.

Los expertos aseguran que en periodos de fuerte aumento del precio de la vivienda se suelen generar expectativas de revalorización adicional que llevan a los agentes económicos a incrementar su endeudamiento, aumentando de ese modo su exposición a dicho activo.

Con esta situación, si la radiografía macroeconómica empeora, esto influye negativamente sobre la capacidad de generar nuevos ingresos, lo que dificulta el cumplimiento de las deudas contraídas. Si la coyuntura económica empeora, la demanda de vivienda se enfría y los precios comienzan a bajar.

En situaciones de crisis severas la valoración de las casas puede llegar a situarse incluso por debajo del monto de la deuda pendiente, lo que suele generar impagos de las hipotecas. 'Entonces surgen las crisis bancarias agudas de las que son ejemplos las sufridas por las cajas de ahorro estadounidenses a finales de los ochenta o las de los países nórdicos y Japón a comienzos de los noventa', asegura el informe. Estas experiencias han demostrado que las crisis bancarias asociadas a revalorizaciones inmobiliarias acostumbran a hacer su aparición con un desfase de dos años y medio desde que el precio de los inmuebles comienza a moderarse.

El descenso que acumulan los pisos en esas crisis suele ser del 35% en términos reales y la fase bajista no suele prolongarse más allá de cuatro o cinco años.

Además de que los analistas españoles coinciden en que es muy poco probable que los precios de la vivienda se desplomen, existen diversos elementos que matizan el riesgo latente para las entidades de crédito.

El principal es que el incremento de la deuda hipotecaria de las familias españolas se está destinando masivamente a adquisición de vivienda, luego a un incremento de su patrimonio. Mientras, en Reino Unido o EEUU es frecuente contratar créditos hipotecarios para financiar consumo.

Como la revalorización de precios ha incrementado el valor de esos patrimonios, el informe concluye que sólo con desplomes superiores al 30% quedarían infragarantizados los créditos otorgados a partir de 2001, a los que no les ha dado tiempo a beneficiarse de esos aumentos de precios.