El boom inmobiliario que viene del Este
Las tasas de rendimiento generalmente son altas, y las revalorizaciones están por encima de la media occidental, pero todavía son mercados complicados. Estas son algunas de las características que los expertos destacan de las inversiones inmobiliarias en los países de Europa Central y del Este que han entrado recientemente en la UE, y añaden que en ellos existen grandes oportunidades aunque todavía las operaciones más importantes y significativas están limitadas a bancos o grandes fondos de inversión.
'Ahora es el momento idóneo para entrar, ya que las posibilidades son muy variadas: se puede invertir en céntricas viviendas antiguas o entrar en proyectos para construir nuevos edificios o centros de ocio', señala Carlos Junquera, socio-director para España de Hispamer Invest, empresa mixta de capital español y húngaro, al referirse al boom inmobiliario que atraviesa Hungría, especialmente Budapest, su capital. Los precios (alrededor de 2.000 euros por metro cuadrado en edificios generalmente emblemáticos para rehabilitar) permiten todavía elevados porcentajes de revalorización al año, según señala el director de esta consultora-gestora.
Junquera destaca además que en ese país, que se está convirtiendo en uno de los centros de las sedes de las multinacionales de esa zona de Europa, la demanda también crece con fuerza, tanto para alquileres como para compra de viviendas. Así Hungría, donde ya están entrando inversores particulares con la compra de apartamentos, necesita además, a juicio del socio-director de Hispamer Invest, promotores que construyan y vendan activos inmobiliarios.
Los expertos, aunque prefieren Chequia, Hungría y Polonia, señalan que en general 'los mercados inmobiliarios de esas naciones se están desarrollando y madurando con rapidez', como se indica en un informe de Richard Ellis. En él se destaca que en algunas actividades, como el alquiler de oficinas, el funcionamiento del mercado empieza a ser muy similar al de los países del resto de Europa, con contratos, por ejemplo, que tienen un período medio entre 3 a 5 años. Además las inversiones en esos activos en el Este de Europa aportan los mejores retornos del continente, se añade en el informe de Richard Ellis. Las tasas de rentabilidad en esos activos está en el 9%, 9,5% y 10% en Praga, Budapest y Varsovia, respectivamente, frente al 5% de Viena.
Y se subraya que las incertidumbres no son tan diferentes a las de otros países europeos, aunque los analistas de Richard Ellis añaden que esperan 'que continuará la convergencia con Europa Occidental, mientras que los riesgos que existen seguirán disminuyendo'.
La consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle señala que, desde la perspectiva de los inversores, 'los mercados son pequeños, con bajos niveles de transparencia, aunque estos factores están mejorando'. El volumen de inversión directa en la región ha aumentado a más de 1.000 millones de euros en 2003 , con tendencia al alza. Este informe aporta otros datos sobre las rentabilidades de la zona, como las de Moscú que están entre el 14% al 18%, dependiendo del sector.
Las tasas de rentabilidad de algunos activos de Europa del Este son las más altas del continente
Créditos hipotecarios en fase embrionaria
No son todo aspectos positivos. Quienes piensen en invertir en los países del Este de Europa tienen que enfrentrarse a un mercado donde los créditos hipotecarios están poco desarrollados. Esa es la opinión de la sociedad canadiense Litexco, que cuenta con más de diez años de experiencia en inversiones directas en esa zona, que destaca que es necesario aprender a moverse en el complejo mundo de registros, permisos y otros requisitos inmobiliarios. No obstante, sus previsiones apuntan a un crecimiento de productos como los locales comerciales en las ciudades más importantes, especialmente los destinados a servicios y moda. 'Es un mercado difícil, pero es cierto que hay grandes oportunidades', añade.