Las asignaturas pendientes
Si bien es verdad que la fiscalidad de los rendimientos inmobiliarios no produce los problemas de neutralidad y deslocalización asociados a la tributación de los mobiliarios, lo cierto es que no ha dejado de originar problemas técnicos por una parte y, por otra, cuestiones relacionadas con la particular filosofía española de la propiedad inmobiliaria y las características del sector inmobiliario: fuerte demanda, altos precios, escasez de viviendas en alquiler, revalorización rápida y significativa, etc. Todo ello ha determinado que en la etapa democrática del sistema tributario no se haya encontrado el equilibrio definitivo de la tributación de los rendimientos inmobiliarios en el IRPF.
Así, se mantiene una imputación limitada de rentas inmobiliarias por viviendas no arrendadas, distintas de la vivienda habitual, poco compatible con la tributación de estos inmuebles por el impuesto de patrimonio, salvo que entendamos que se trata de una fórmula de tributación alternativa a ciertas formas de fraude. La distinción entre rendimientos de capital inmobiliario y actividades económicas de arrendamiento resulta artificiosa y divergente con el trato que recibe en el IVA. Esta situación se acentúa aún más porque desde 2003, los rendimientos netos del capital inmobiliario ya no pueden ser negativos.
No obstante, el arrendamiento de viviendas se ha convertido en centro de atención privilegiado para el legislador fiscal. En el IRPF, el rendimiento neto de estos arrendamientos se reduce un 50% y las empresas que cumplan unos requisitos podrán disfrutar de bonificaciones en el impuesto sobre sociedades por las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Se pretende, como ya ha intentado con éxito relativo otras veces nuestro legislador fiscal, impulsar el mercado de viviendas en alquiler para facilitar el acceso a la vivienda y la movilidad laboral.
Por otro lado, los beneficios fiscales en el IRPF por la compra de vivienda, han sido siempre objeto de polémica, técnica y doctrinal, habiéndose llegado a un cierto consenso sobre los efectos predominantemente negativos de estos beneficios en un mercado de demanda rígido como el nuestro, en el que dichos beneficios acaban transfiriéndose al precio de las viviendas e incrementando su coste. No obstante, el fuerte nivel de endeudamiento de las familias para la compra de vivienda, al calor de los bajos tipos de interés, dificulta cualquier reconsideración de la deducción estatal, a la que se han ido sumando deducciones autonómicas. Cuestiones pendientes para el futuro son los regímenes transitorios de deducciones por vivienda y arrendamiento y por plusvalías; la propia tributación de las plusvalías inmobiliarias; la duplicidad del IBI con el impuesto de patrimonio y la superposición del IVA con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en las adquisiciones de bienes inmuebles usados.